潘向研，曾国亮

（顺德职业技术学院 经济管理学院，广东 佛山 528333）

基于灰色收入的中国房价过快上涨因素及对策

潘向研，曾国亮

（顺德职业技术学院 经济管理学院，广东 佛山 528333）

中国目前房价过快上涨的现状，已跻身世界的前列。从表面现象来看，中国目前的房价已经超过居民家庭收入的支付能力，但是房价仍然居高不下，基于中国灰色收入的视角来分析中国房价过快上涨的原因是大量“灰色收入”支撑中国房价高企，同时保障性住房跟不上。因此，降低灰色隐形收入和提供充足保障性住房是控制中国房价过快上涨的对策。

中国房地产价格；灰色收入；保障性住房

一、中国房地产的现状

(一)需求和价格一直呈上涨趋势

近几年来，中国的房地产价格一直呈上涨趋势。以上海为例，从下表1可知2010年上海商品房平均价格为14 399元/平方米，接近美国的两倍。而美国多为别墅，在中国是属于商品房中价格最高的一种。英国伦敦地区和韩国的首尔地区，商品房平均价格是其国家最高的地区，但均比上海的均价低。而相比瑞士的苏黎世和日本的东京，商品房价格高于上海1倍左右，但其国民收入要远远高于中国的国民收入不止1倍。相比之下，中国目前的房价已跻身世界的前列。

表1 与发达国家房价的对比（单位：元人民币/平方米）

而且，世界各国在美国次贷危机后，全球经济衰退，房地产价格和销售额大幅度下降。然而，中国却出现了不寻常的情况，中国的房价却不见太大影响，价格与需求量仍然呈上升趋势。再以上海为例，从表2房地产价格指数得知，以2000年的土地交易价格为基数，从2002年到2010年一直呈上升状态，而最终承担土地交易价格的上升成本的是购房人。

表2 房地产价格指数（2002-2010，以2000年价格为100）

表3具体反映了2008年、2009年和2010年商品房的销售情况，2009年的销售额是2000年的8倍，而销售面积仅仅是2倍，正意味着平方售价上升幅度大。而从表面上看2010年的商品房销售面积和销售额都有所下降，但是两者相除的面积单价却比2009年更高，2010年约为1.4万元/平方米，而2009年约为1.2万元/平方米。

表3 主要年份商品房销售情况

(二)空置房现象较严重

按供求关系原理，应该是供不应求的产品才会是价格上升。然后，中国房地产在供求上，却出现不均衡的现象。房地产商不断推出高端楼盘，而中小户型普通楼盘较短缺。一边是炒房者不断购置物业，使房价不断攀升，却出现了一大片空置房；另一边是普通民众，买不起房，住不起房。同时，房地产商由于有利可图，越高端的楼盘利润越高，于是出现了高端楼盘的不断涌现，而中小户型楼盘较为短缺的现象。

二、中国房价高企的原因

(一)大量“灰色收入”支撑中国房价高企

首先，以“房价收入比”来分析目前中国与发达国家的情况。“房价收入比”是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3～6倍的范围内，而我国的房价收入比却远远高于国际水平。

上海统计年鉴显示，主要年份上海城市居民家庭人均可支配收入显示，2010年为28 838元，上海商品房平均价格为14 399元/平方米。以100平方米的房子为例，上海家庭（两人）年平均收入在6万左右，那么，房价收入比等于 14 399×100÷60 000=23.99。

而美国，房价为6 900元人民币/平方米，美国一般家庭的年收入在10～15万美元左右，取平均数12.5万美元，换算成人民币为79万。即6 900×100÷790 000=0.87。

再以全世界房价最高之一的瑞士为例，其中苏黎世的房价是瑞士最高的，1.5～4万元人民币/每平方米，瑞士家庭（两人）年平均收入约为40万，那么，就算用最高的单位房价4万元人民币/每平方米来计算，苏黎世的房价收入比等于40 000×100÷400 000=10

可见，我国“房价收入比”远远高出发达国家的水平。我国现在远高于国际水平的“房价收入比”，房价却没有因市场的原因而出现降价趋势，这意味着目前中国人买房不仅靠账面上的名义工资，背后的“灰色收入”是一个强大的支柱。

这些“灰色收入”指没有被公开和统计的收入，也就是游离于账面工资之外的收入。包括本职以外的收入，如租金、内幕交易获得的股票和地产收益等等；也包括法律没有界定是合法或是非法的收入，如权力机构利用权力获得的报酬和垄断性机构利用资源垄断的优势获得的正常利润之外的收入［2］。“灰色收入”里面，大部分是垄断行业在公共资源和公共财产的再分配中，使原本是政府的收入变成少数个人的收入，从而使部分人的收入和福利远高于其名义工资。例如，租金。中国社会科学院经济学博士洪盛指出中国国有自然资源被一部分人使用和经营，却没有上缴租金或以利润的形式上缴。按他计算，未上缴租金过万亿。这里的租金产生的原因是大量的国有企业不需要支付租金成本给国家，从而转变成了本企业的利润，然后再以各种各样的形式变成企业管理层与员工的工资或福利。

中国经济体制改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁在《灰色收入与国民收入分配》研究报告里对2008年的国民收入进行调研和计算，中国的灰色收入数额巨大而且分布集中，中国目前存在着约5万亿“灰色收入”，而20%的高收入家庭居民的“灰色收入”，占全部城镇居民“灰色收入”总量的80%以上［3］。

这些“灰色收入”在很大程度上支撑着房价，使中国房地产市场降温难。十年前，国民的可支配收入主要放到银行存款作为资产的保值。但近几年来，消费者物价指数(Consumer Price Index)呈现上升趋势，使银行存款利率远跟不上物价上升指数，银行存款等于资产贬值，人们为了使资产保值或增值，又鉴于中国的投资渠道窄，于是集中在股票或房地产的投资上。而相对于股票这种无形资产来说，房地产这种有形资产更为吸引，房地产成为民众的最重要的投资方式之一。大量资金投入到房地产市场来保值甚至增值，这是推高中国房地产价格的重要原因之一。

而“灰色收入”却只集中在20%的高收入家庭居民中，这少数人不断买房把房价不断推高，却使大部分人买不起房。光是这笔5万亿的“灰色收入”投入到房地产市场上，以上海平均房价 1.4万元/平方米为例，就可以促成3.6亿平方米的销售面积，按100平方米一套房子来计算，每年会有3.6百多万套房子的交易。于是，中国的房价虽然已经高达不符合国情的情况下，仍然一路高居不下，导致开发商不断地新建楼盘，部分高收入家庭不断购置新物业的局面，而这些房子的空置率一直是国家难以统计的一个数据。

(二)保障性住房跟不上

中国房地产价格能过快增长的另外一个方面是目前基本保障性住房的供给在数量上和区位结构上的不足，使核心地段的价格飘高。从数量上来分析，市场化的商品房在中国占据绝大部分的比例，而以政府牵头的经济适用房和廉价房刚处于一个起步阶段，数量上的供给完全跟不上目前中低产阶级对住房的需求。另外，存在着经济适用房和廉价房的使用没有落实到位的情况，某些地方的经济适用房和廉价房被不法分子利用获利，而使真正的适用人群没有住上经济适用房。另一方面，从保障型住房的供给区位结构上来看也存在不足。高级型商品房集中在城市中心地段，而城市用地紧张，投资性住房也集中在中心地段，导致城市中心附近房价越来越高。由于保障性住房在城市中心附件的供给不足，中低收入阶层无法负担城市中心附近的住房，而郊区的交通成本高，而且目前中国大部分地区郊区的交通设施不完善，保障性住房解决不了中低收入阶层住房难的问题。

三、解决房价过快上涨问题的策略

(一)降低灰色收入

由于灰色收入在支撑着中国房地产的价格高居不下，因此降低灰色收入是压制房地产价格高企的重要手段。其次，灰色收入的危害是多方面的。它使社会分配不公平，使收入分配不合理，从而不断加大收入差距，使财富集中在少数人手上，不利于国民整体生活水平的提高。同时，灰色收入完全违背按贡献分配的市场规律，不利于社会的稳定，败坏社会风气，有碍社会健康发展。再者，灰色收入破坏了法律法规的约束，其隐蔽性使政府难以掌握其真实情况，一旦灰色收入的数量庞大到无法控制的地步，会严重破坏国家的正常经济运行，引发更严重的危机。

针对此现象，须建立透明的政府体制，完善政府监督机制，建立政府问责机制。改变政府垄断资源的现状，减少政府对资源分配的干预，减低行政权利，减少以权谋私的机会，从而消除腐败现象。尤其是垄断的国有企业，要对正常工资之外的，通过利用公共资源所获得的额外津贴福利等进行清查整顿处理。

另外，对灰色收入法治管理。设立相应的法律制度，规范收入分配制度。并设立相应的惩罚措施，加大打击非法收入的力度，如行政审批行贿受贿等，必须严查打击，严肃惩罚，杜绝非法收入行为。

(二)提供充足的保障性住房，以保障房为主，市场商品房销售为辅

根据市场规律，只能让“居者有其屋”才能防止房价高企。我们可以借鉴新加坡模式，即以政府分配保障房为主，市场商品房销售为辅的住房政策。新加坡住房的特点是“居者有其屋”，使所有国民有房住，同时让高收入家庭有选择市场高档商品房的权利［4］。这样既可以解决中低收入阶层的住房问题，又可以满足高收入阶层更高的住房要求。

保障性住房可以分成不同的面积和档次，针对低收入阶层，面积较小的住房，政府提供更多的贷款优惠政策；而针对中等收入阶层，即超过低收入阶层上限的，政府也应随其收入的增加而提供高一档次的保障性住房，面积稍大或者小区设施稍完善等等，但相对来说，政府对这部分住房提供较少的优惠政策。

对于连最低档次的保障性住房也无法负担的家庭，可采用公租房的形式。这种租房形式也是保障性的，租房人可以用比市场价格低的价格租住公共性住房来过渡。但一旦租房人的收入水平高于上限时，就不能续租。这种公租房能对于外来农民工或刚参加工作的新毕业生等人群起到保障作用。

最后，在政府保障性住房充足的前提下，对于高收入阶层，则可以选择市场主导的商品房［5］。由于中国人口众多，具有与西方发达国家不同的特点。国家难以有充足的财政向全民提供保障性住房，同时也为了满足高收入群体对住房的更高要求，应允许以市场主导的商品房。由于政府已经向中低收入阶层提供了充足的保障性住房，解决了这部分人群的住房的同时，也因为商品房供大于求的原因，而杜绝了商品房炒作的现象。

另一方面，保障性住房的实施必须严于监管。从申请到实际的住房情况，需要政府专门部门负责保障性住房的实施和监管。首先，要设立好申请人的收入上限，对于高于收入上限的申请人一律不予批准。当然，随着经济发展的情况，每个阶段的收入上限可能需要做出调整，这需要聘请经济学者展开各地调研然后做出评估，并经过国家审批通过方能执行，不能以一个部门说了算。其次，对于申请下来的保障房的实际住房情况要严格监管。如今，空置房是我国一个有待解决的问题。如果不杜绝不法分子从中利用资源获取不法收入，而使真正需要住房的人住不上保障房，反而让有高收入人群住进了保障性住房，或者保障房空置率高，得不到充分的利用，都会使其不能有效地发挥作用。

:

［1］上海市统计局.2011 年上海统计年鉴［EB/OL］.［2012-11-13］.http://www.stats-sh.gov.cn/tjnj/tjnj2011.htm.

［2］余军华,夏振坤.中国收入分配制度中“灰色收入”成因及治理［J］.华东经济管理,2007(12):37-39.

［3］王小鲁.灰色收入与政府改革［J］.中国经济观察,2011(2):16-18.

［4］苏昭宇,郭劲光.新加坡公众住房计划政策的解读［J］.云南财经大学学报,2009(1):39-43.

［5］郭宝洁,张鹏.浅谈房地产价格上涨原因及对策［J］.生产力研究,2010(7):154-160.

Analysis of the Reasons and Strategies of Fast Increasing Price of the Real Estate in China Based on Grey Income

PAN Xiang-yan,ZENG Guo-liang
（Departmant of Economy and Management,Shunde Polytechnic College,Foshan 528333,Guangdong,China）

The situation of the fast increasing price of the real estate in China has already caught up the level of the leading countries,which has been unaffordable for the citizens at the first sight.However,the price of the real estate did not fall due to the above.Based on the view of grey income in China nowadays,the reasons of the fast increasing price of the real estate in China are the great amount of grey income and the lack of public housing.The suggestions to solve the problems are decreasing the grey income and providing sufficient public housing.

grey income;real estate;public housing

F29

1007-5348（2013）01-0086-04

2012-12-02

潘向研（1980-），女，广东顺德人，顺德职业技术学院经济管理学院讲师，英国伯明翰大学硕士生，主要从事经济学研究。

（责任编辑：曾 耳）