张晓龙 智刚毅

(1.河北软件职业技术学院，河北 保定 071000;2.河北省科技工程学校，河北 保定 071000)

近年来，随着京津冀地区民用住宅开发竞争和风险加大，利润减薄，更多的房地产开发商转移投资河北省的旅游房地产，作为北京辐射区的保定旅游业已成为众多房地产投资开发的一个重要领域。另一方面保定市的旅游市场竞争激烈，对以创新为核心的经营能力提出了新的挑战。因此，旅游房地产作为旅游业与房地产业结合的产业价值突增。

一 旅游房地产相关概念阐述

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及经营模式，其开发经营过程全部或部分实现了旅游产品的功能。旅游房地产源于20世纪60年代法国地中海沿岸的分时度假概念。旅游房地产正在成为中国新一轮经济的兴奋点，成为中国房地产市场投资的新时尚。

二 我国及河北旅游地产现状

我国的旅游地产业发展近几年发展极为迅速。全国旅游地产投资上亿元的签约项目在2012年的第一季度就近70个，总规模接近2600亿人民币。2012年初的四个月时间里，旅游地产占了全国房地产投资总规模的五分之一，接近为5500亿元。2012年河北省有六项旅游地产合作项目在河北省休闲旅游产业对接会上完成签约，共20项旅游地产项目向全世界的客商发出了旅游地产开发的邀请函。“十二”五期间，河北省重点项目包括大西柏坡、北戴河新区、白洋淀温泉城、邢台大峡谷、衡水湖等在建工程，今年年内整体或部分将形成经营能力。

三 保定市旅游房地产现状及问题

(一)投资巨大，开发项目多，处于快速发展阶段

“十二”五期间，河北省在大约会投资千亿元人民币用于扶持旅游地产的发展，完成项目投资突破200亿元，其十大项目中包括保定市的重点项目白洋淀温泉城，今年年内整体或部分将形成经营能力。另外易县7500亩旅游地产项目正在策划中，全国知名地产恒大集团在白沟新城考察了芦乡国际项目。而众多立足于保定地产的房地产公司也在积极进军保定市的旅游地产业。

(二)旅游房地产外部性现象和负面影响严重

旅游房地产的外部性是指旅游地产公司在旅游地产或者景区在项目开发、经营管理过程中对被开发地区环境造成破坏而引发的影响，这一影响可能包括长期性、间接性的对当地的生态环境、文化环境和历史遗迹造成负面影响。

1.生态环境恶化

旅游地产项目一般都是大项目，而且是在山秀水美的区域开发的。因此在旅游地产公司的项目开发过程中自然会对这些区域的山水土地造成污染，产生大量的废水、废气、废渣和噪音污染，也会对被开发地区原有的生态平衡造成一定的负面影响。这样的负面影响在很多时候是无法弥补的破坏。

2.人造建筑物对自然景观的影响

近几年保定的旅游地产在发展过程中，部分旅游地产项目在规划时缺少整体规划或者没有将项目规划纳入到开发景区的整体规划中，缺少对视觉审美完整性的考虑，使得部分地产项目阻碍了视觉贯穿力，造成外部形体的突兀，从而硬生生地破坏了景区的原有视廊，破坏了原有视野的完整、和谐和统一。同时也有部分旅游地产开发商为迎合市场，把旅游地产项目做得过于商业化，很多人为建筑物过分体现现代化或者欧化、美化，新建景观很难与原有景观对接、协调与融合，破坏了原本朴实、纯真、恬淡、恬然的自然意趣和韵味，人为折断了保定地区原有的历史文化积淀的交流与传承。

(三)旅游地产企业盈利模式单一，建设水平不高，专业人才缺乏

从企业性质来看，大多数的旅游房地产商都是源于普通房地产公司，没有旅游规划背景。公司介入旅游地产后，经营模式较单一，规划项目大多是仅仅是将景点景区、酒店餐饮、商业配套等多个项目简单拼贴，融资投资方式简单，滚动式发展的效益少，资金链的压力也就较大。在其他方面保定市的旅游房地产投资商规划建设水平较低，在文化格调、建筑体量、功能设置方面很难与旅游资源真正的融会贯通，过于强化的商业气氛使原本质朴的自然意境荡然无存。甚至有些缺乏科学规划论证的旅游房地产项目开山采石，乱砍滥伐，导致山体破坏，水土流失，生物多样性受到严重损坏。重要的是，保定市旅游房地产也得专业人才匮乏导致行业发展遭遇瓶颈。绝大多数从业人员不具备足够丰富的知识结构，使得旅游房地产项目开发文化品位低，无法体现旅游美学的价值所在。人才的缺乏也使得旅游房地产项目没有创新性，缺乏思想性，建筑单体趋同，减弱了整个旅游房地产项目的差异化和地方特色，建筑风格趋同于普通住宅居所。

四 总结

针对以上现状和问题，本文认为我们应该运用科学的方法和技术手段对保定市的旅游度假地进行开发和管理，要建立健全保定市景区的生态管理，让高新科技更多地介入保定的旅游业并为其服务，提高保定的旅游度假地开发的科技含量，消除不利环境因素，提高保定旅游度假地的使用周期。同时也要注意使用得当的行政手段和正确的舆论导向，健全法律法规，对于旅游度假地内的所有项目要统筹规划，合理布局，将挖掘旅游资源与实现经济效益、社会效益、环境效益统一起来。在开发中多一些理性，少一分盲目，在保定实现“科技兴旅”的战略目标。

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