鲁 宁 张 凡

（北京大学 法学院，北京 100871）

一、集体建设用地使用权流转现状

我国实行严格的土地管理制度，但法律并未禁止土地使用权的流转，如《宪法》和《土地管理法》均规定了土地使用权转让的合法性。土地使用权既包括国有土地使用权，也包括集体土地使用权。集体建设用地使用权作为集体土地使用权的一种，显然也可依法流转，这一点也为我国《物权法》所确认，但我国《土地管理法》等法律对农村集体建设用地使用权流转的限制比较严格，即集体所有的土地可以由本集体成员兴办企业或者通过以土地使用权入股，采取联营、股份制经营等形式，与其他单位和个人共同兴办乡镇企业，但不能将其出让、转让或出租用于非农建设，只有因破产、兼并等情形导致的集体建设用地使用权流转才为法律所认可。由于我国《土地管理》等法律对集体建设用地使用权流转的具体方式、程序、期限、对象以及流转后的土地收益如何分配等缺乏明确的具有可操作性的规定，导致集体建设用地使用权流转往往无法公开规范地进行，只能通过私下转让等方式进行。集体建设用地使用权私下交易的大量存在，与现有法律相冲突，对我国的法治建设产生了负面影响，也影响了土地资源的优化配置，使得建设用地使用权流转当事人权益缺乏法律保障，造成土地纠纷的日益增多。凡此种种，促使集体建设用地使用权流转法律制度改革成为我国集体土地制度改革的热点，而如何从法律制度层面实现突破及创新，已经成为现阶段集体建设用地使用权流转制度改革的中心。……