肖 劲

一、物业概况

物业一词源于英语property，表示财产、拥有物、房产或不动产。物业管理最早出现在英国工业革命时期，后普及全球。物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。它是接受物业管理区域内全体业主委托，以有偿服务的方式，为物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人［1］。

根据使用功能的不同，物业可分为四类：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途的物业。居住物业指住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等用于居住的物业，其中最典型的是住宅小区，本文所探究的是住宅小区物业管理中的相关问题。

我国于二十世纪八十年代引入物业概念，物业服务在我国发展势头迅猛，但是由于我国的特殊国情，该行业的迅速发展与缓慢前进的法律意识之间不能同步，从而导致法律法规对物业管理的监管不力，群众对此行业的认识不足，物业服务企业和业主之间定位偏差，物业纠纷经常发生。随着物业服务领域纠纷的大量产生，有关物业纠纷的案件也大量增加。物业纠纷扰乱着居民正常的生活，并使城市形象受损。

我国大陆最早实行物业管理的是在1981年深圳市住宅小区“怡景花园”［2］，河北省石家庄市最早实施物业管理的住宅小区“银都花园”则是在1993年。根据河北省消费者协会统计，自2008年至2010年，仅河北省消费者协会系统受理的物业纠纷案件就达928起，其中2008年279起，2009年291起，2010年358起，分别上升了23%和42%。……