刘 撰

（河海大学，211100）

近年来，在我国的物业管理实践中，业主与物业服务企业之间因物业服务而产生的矛盾已然成为了影响住宅小区内部和谐、稳定的最重要因素。造成这种情形的原因一方面与物业服务公司未能及时、有效地为业主提供满意的服务有关，也与业主任意地、过度频繁的行使物业服务合同中物业费抗辩权有关。

1 物业费请求权主体现状

《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中有按时交纳物业服务费用的义务。但是《物业管理条例》中并没有明确规定业主向“谁”履行交纳物业服务费用的义务，而是根据《物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的有关规定，物业服务企业有权向依据物业服务合同的有关规定向业主收取物业费，即物业服务企业享有向业主收取物业费的请求权。其请求权基础即为物业服务企业与建设单位或者业主委员会签订物业服务合同。在此种模式下，请求权主体是单一的，仅物业服务企业享有物业费请求权。

2 物业费请求权主体的重构：业主大会和物业服务企业

《北京市住宅区业主共有资金管理办法（征求意见稿）》第五条第二项规定：“业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其它分摊费用”。该条规定打破了我国目前由物业服务企业直接向业主收缴物业费的模式，转而由业主向业主大会交纳物业费，业主大会拥有向业主收缴物业费的请求权。……