宣宁宁

(中共中央直属机关事务管理局 住房资金部，北京 100034)

按照市场化、商品化、货币化的改革方向，建立业主自我管理、自我约束和专业化管理相结合的新型物业管理体制一直是住房物业改革的目标。已售公有住房的产权形式是我国长期住房福利分配形成的历史产物，在一定时期、一定范围仍将继续存在。我国已售公有住房面积约有80亿平方米，几乎涉及所有的行政、事业单位和国有大中型企业。

随着我国住房制度改革的进行和国家法制化建设的发展，目前住宅专项维修资金已经形成了按照“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”原则进行管理的体系。虽然住宅专项维修资金管理体系日趋完善，但是我国已售公有住房住宅专项维修资金在管理上仍然存在诸多不明确因素，特别是由于不同历史时期公有住房的出售政策不同，维修资金的形成过程也有所差异，导致相配套的会计核算制度迟迟没有出台。

基于上述背景，笔者结合多年的工作经验，以中直机关已售公有住房为例，谈谈对于完善已售公有住房住宅专项维修资金会计核算制度的几点建议，旨在促进已售公有住房住宅专项维修资金会计核算制度的规范化，确保资金的保值增值，完善资金的监管，维护住宅专项维修资金所有权人合法权益。

一、已售公有住房住宅专项维修资金管理现状

中直机关住宅专项维修资金制度自2000年建立以来，历经10多年的时间。目前维修资金归集范围仅限于已售公有住房。管理模式是由中直机关住房资金管理中心 (以下简称“房资中心”)委托银行间接归集模式，即售房单位在房资中心维修资金银行专户下开立二级子户，统一进行归集。维修资金核算管理到幢。维修使用时，由售房单位申请用款，审计部门出具项目审计报告，房资中心依据维修资金使用范围审核、拨付资金，售房单位负责组织施工。中直机关维修资金管理工作在长期的实践中取得了一定的成绩。

近几年，相关法律文件陆续颁布①2003年:《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第379号);2007年:《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号);《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令);2008年:《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》(国管房改字〔2008〕346号);2009年:《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物〔2009〕836号)。，对维修资金管理工作提出了新要求。2009年11月，结合中直机关实际，《中直机关住宅专项维修资金管理暂行办法》 (中管房改发 ［2009］79号)(以下简称“79号文”)出台。该文件明确规定要“开立住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢和房屋户门号设分户账”。

鉴于中直机关维修资金管理中出现的新形势、新要求，已售公有住房住宅专项维修资金的会计核算制度的建立和完善将成为反映中直机关维修资金管理工作好坏的一面镜子，业主和售房单位通过这面镜子可以直接掌握维修资金管理状况，维护自身权益。

二、目前已售公有住房住宅专项维修资金会计核算存在的问题

已售公有住房一方面存在大多数房屋房龄普遍较长、质量普遍较差、维修养护不及时，造成房屋完好率低、公共设施设备陈旧、老化的问题;另一方面，住宅专项维修资金筹集渠道不畅，资金严重不足，对于已售公有住房的维修养护造成极大压力。

中直机关住宅专项维修资金长期以来一直采用的是委托银行归集的管理模式，使用的计算机系统是单机版，管理粗放，核算到“幢”，没有实现维修资金分账到“户”。维修资金会计核算领域没有专门的财务制度作为指导，信息化管理水平处于较原始的状态，对各售房单位维修资金基础信息资料缺乏了解，在支出使用环节面临的潜在问题较多。

(一)部分售房单位和业主对维修资金会计核算主体不明确

已售公有住房住宅专项维修资金一直是按照个人和售房单位共同承担的原则进行归集。虽然售房单位按照一定标准提取的维修资金，从本质上看是对于购房人的一种附加福利，但在权属问题上依旧是售房单位所有。只有购房人按照售房款的一定比例缴纳的维修资金才属于购房人所有。

虽然大多数购房人和售房单位了解维修资金属于自身应享有的住房售后维修养护的合法权益，但对于维修资金管理主体是谁并不太清楚。加之已售公有住房本身房改售房时，房价款较低，个人缴纳部分的维修资金更是少之又少，购房人根本不关心这部分资金运营的情况。售房单位应缴纳部分的维修资金有的干脆趴在本单位售房款账上，没有存入房资中心管理的维修资金专户，更谈不上会计核算。

(二)部分售房单位的维修资金没有单独建账核算

依据财政部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发的文件《中央预算单位银行账户管理暂行办法》(财库〔2002〕48号)，中央预算单位根据住房管理制度改革的有关规定，可以分别开设售房款、住宅专项维修资金、公积金、购房补贴四个专用账户。但是，在实际工作中，我们经常发现，部分售房单位把维修资金和售房收入同账进行核算。往往在给单位职工办理房屋产权证，需要房资中心出具《资金证明》时，才匆匆将相应部分的维修资金划入房资中心管理的专户。更有甚者，直接将收到职工个人缴纳部分的维修资金做长期挂账处理或存入单位“小金库”。这种混账核算严重违反了住宅专项维修资金“专户存储”的管理原则，脱离了监管体系，损害了业主合法权益。

(三)维修资金管理主体没有统一规范的会计科目

按照我国《会计法》的阐释，会计科目是根据经济资源的取得与运用的不同形态，对会计对象进行基本分类，使会计对象更加具体化，它是揭示会计主体进行经济活动且反映会计信息的基础，是统一规范会计核算内容的基本工具。目前，北京市范围内已售公有住房住宅专项维修资金主要由北京市住房资金管理中心、中央国家机关住房资金管理中心、中直机关住房资金管理中心三家机构进行监管。不同维修资金管理部门根据自身业务的需要，参照事业单位财务管理制度设立了各自的会计科目 (即按照资产、负债、收入、支出、净资产五大类设置)，具体会计科目名称既不统一也不规范。

会计科目是进行已售公有住房住宅专项维修资金会计核算的基础，过于随意地设立会计科目，不能明确、清晰地反映维修资金交存、使用、结息等重要环节的业务处理，不利于维修资金政策的贯彻执行，不利于维修资金“分户账”核算要求，不利于有关部门进行有效的监管。

(四)维修资金管理主体没有统一规范的财务会计报告

按照我国《会计法》的阐释，财务会计报告是一个单位依法向国家有关部门提供或者向社会公开披露的反映该单位财务状况和经营成果的书面文件。编制财务会计报告，是对会计核算工作的全面总结，也是及时提供合法、真实、准确、完整会计信息的重要环节。规范的财务会计报告既是维修资金管理部门进行资金营运情况监管的需要，也是社会各界了解维修资金管理现状的一扇窗口。目前，北京市住房资金管理中心、中央国家机关住房资金管理中心、中直机关住房资金管理中心这三家机构没有统一的维修资金财务会计报告格式，也没有统一规范的财务指标口径。

以中直机关为例，除按照事业单位财务管理制度要求编制的资产负债表等财务报表外，绝大多数已售公有住房住宅专项维修资金相关管理的数据反映在一些统计报表里，无法满足维修资金所有权人及监管部门对维修资金管理的需求，不利于维修资金业务的进一步开展，特别是不能满足79号文设立“分户账”的要求。这一问题亟待解决。

三、完善已售公有住房住宅专项维修资金会计核算制度的建议

(一)明确维修资金会计核算主体，保护业主和售房单位合法权益

79号文件规定了住宅专项维修资金在划转业主大会管理前，由中共中央直属机关事务管理局作为中直机关住宅专项维修资金的主管部门进行管理。中直机关维修资金的会计核算管理工作由房资中心承担。已售公有住房的核算主体确定为售房单位和业主。即售房单位交存维修资金按“幢”核算，业主交存维修资金按“户”核算。产权明确，权责清晰，切实保护业主和售房单位的合法权益。

(二)严格售房单位维修资金单独建账，确保按幢和房屋户门号“分户账”账目清晰

售房单位独立建账核算，是已售公有住房住宅专项维修资金管理工作的基础。通过建立中直机关住宅专项维修资金基础信息数据库和维修项目库，全面掌握中直机关产权单位各种类型房屋的出售情况和维修记录，根据相应售房标准测算维修资金初始交存额并判断是否足额交存，从而加强维修资金的催建催缴工作，确保已售公有住房售房单位交存维修资金按“幢”设立账目，业主交存维修资金按“户”设立账目。中直机关已售公有住房产权单位代收的维修资金及时足额缴入房资中心管理的维修资金专户。

(三)规范维修资金会计核算，完善预决算制度和项目竣工审计制度

按照近几年维修资金管理工作出台的新政策，积极制定配套的会计核算规范。已售公有住房住宅专项维修资金汇交、支取、结息、增值收益管理过程中的具体问题，如售房单位交存和业主交存的维修资金采用何种会计核算方式、同幢楼维修资金在使用时不同产权单位和业主应当如何分摊、维修项目竣工时公示的维修资金使用情况明细表格式等等，通过制定统一的维修资金会计核算制度，可以使维修资金相关数据信息具有横向可比性，增强财务会计报告的可用性，使维修资金各项新政策平稳落地。

此外，建议公有住房售房单位发生维修工程，在施工合同订立后，维修资金由房资中心按比例支付给施工单位。项目结束后对项目的预决算和竣工情况由相关部门进行审计，房资中心根据相关部门提供的审计结论支付尾款。原则上，项目开工时，房资中心向施工单位支付部分项目工程款，待工程完工并经过审核后，再支付尾款。待款项支付结束后，责成产权单位对于项目的施工情况及资金的使用情况进行公示。

(四)依据现行法律法规，采取措施确保维修资金保值增值

79号文件规定了住宅专项维修资金保值增值的内容，即只要保证维修资金的正常支取使用，可以进行维修资金组合存储和购买国债，从而实现住宅专项维修资金保值增值的目的。

由此得出，已售公有住房住宅专项维修资金要想达到保值增值的目的，主要采取的方式有两种:第一种是按照经济学上“不能将鸡蛋放在同一个篮子”的原理，进行活期存款或定期存款组合存储，充分分散银行利率变动的风险。第二种是按照安全稳健的投资要求，购买风险系数最低的投资工具——国债，到期收回本金和利息。鉴于维修资金保值增值的方式过于单一，要想尽可能地获取高收益，应该保留一小部分数额的资金以备各售房单位日常的维修支取，而将大部分资金用作定期存款或购买国债。当银行利率持续走低，即进入减息通道时，应积极寻求办法，降低维修资金贬值程度。如果不能达到已售公有住房住宅专项维修资金增值的目标，至少应该满足维修资金保值的基本要求。

(五)建立维修资金财务报告制度，加强维修资金管理透明度

建立统一规范的维修资金财务报告制度，统一财务指标口径。可以采用会计报表、统计报表、工作简报等形式定期或不定期地上报有关部门维修资金的管理情况。

维修资金管理系统中各模块均应增设查询功能，并为售房单位或业主发放缴存凭证，售房单位或业主可以通过多种渠道随时对其账户中的维修资金进行查询，了解维修资金的使用情况、增值情况及其账户余额。房资中心定期对外公布维修资金使用情况，接受各方监督。

由于公有住房的数量在一定时期一定范围内仍将继续增长，已售公有住房住宅专项维修资金的管理状况和管理水平受到多方利益群体关注。面对这项关系民生的资金，怎样用好、管好维修资金已经成为摆在我们面前的课题。完善已售公有住房住宅专项维修资金会计核算制度是进行维修资金规范化管理的重要内容。按照“完善制度、规范管理、加强监管、提升服务”的总体要求，我们应贯彻落实好近几年颁布的维修资金管理新政策，规范维修资金“分户账”管理程序，促进已售公有住房住宅专项维修资金更好更快地发展。从而使住房专项维修资金对保障已售公有住房的安全使用，构建和谐机关发挥更大作用。

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