司卫平

河南建筑材料研究设计院有限责任公司（450002）

1 问题提出

质量是顾客关注的焦点，是企业的生命，房地产企业亦是如此。进入新世纪以来，随着我国城市化进程的加快、住房货币化分配制度的实施、居民收入水平的提高和城镇恩格尔系数的降低，社会对住房的需求量越来越大。巨大的市场需求促使我国住宅产业快速发展，与此同时，住宅综合质量也有了较大的提高，但是和快速增长的住房面积相比，住房质量的提高要相对滞后。近几年来，随着人民的自身权利意识的提升，房地产质量的投诉也在以15%以上的速度增长。中国质量协会和全国用户委员会公布的2003年全国住宅用户满意度指数测评分值仍然不高(64分)。住户对住宅质量要素的关注中，首位的仍然是工程质量，诸如地基下沉、墙体裂缝、门窗不严、跑冒滴漏等，其次为户型与布局设计、功能质量、物业管理、自然与人文环境、小区配套设施等。

由此看来，房屋质量的问题，不仅是建筑质量低，更重要的是住宅质量性能差(包括适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。对此，作者认为，房地产企业和社会各界不能把住宅质量的范围囿于建筑工程质量上，而应将其放到整个房地产开发的各个环节中，通过提高住宅建设规划、设计、建造、使用、维护等各个环节的质量水平，来达到整个住宅房屋全寿命质量水平的提高。从某种程度上讲规划设计水平的高低对住宅质量起到决定性作用，要从各个环节提高住宅质量水平并进行整合，房地产企业就必须形成一个完善的质量管理体系。……