吴凡

天津“地王”诞生半个月后，有关中标方的迷雾才逐渐散开。

2012年12月24日下午3点半，面对在场的媒体，融创中国控股有限公司（以下简称“融创”）天津公司总经理迟迅只说了一句：“我们尽力了！”此前，融创拿下这块地被认为是十拿九稳的事情。

而中标方顺义新城的竟拍代表，在现场签订了挂牌地块成交确认书后匆匆离去，没有接受记者的采访。

就在几分钟之前，编号为津南天（挂）2012-117号的天津市南开区天塔道地块以46.2亿元的价格被北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称“顺义新城”）拍得。46.2亿元的总价和15000元/平方米的楼面均价，都创下天津2012年土地交易市场的最高纪录，亦位列2012年全国经营性用地出让金额的第四位。

天塔道地块因其超过10万平方米的大体量和环线内、紧邻地铁的优越位置，被认为是2012年天津土地出让的黄金地块。在拍卖之前，多家房企均传出购买意向，其中以融创呼声最高，但最终由大型国企鲁能控股的顺义新城拍得，这一出“地王反转剧”，折射了当下中国土地市场发生的微妙变化。

退出者

无论是天塔道的获得者鲁能，还是拼到最后一刻的融创，都不是天塔道地块最早的参与者。据《中国新闻周刊》的了解，天塔道地块最初是为华润“度身定制”的，天津南开区政府希望引进华润的万象城项目，因此在前期，并没有其他房企参与进来。

天塔道的地理位置优越，位于天津市南开区天塔道北侧，东至卫滓南路，南至天塔道，西至水上公园东路，北至水上公园北道、已出让地块，在天津房产交易中心《天津市中心城区2012年招商地块简介》24个地块中位列榜首。

穿过天津市最主要的南北向主干道卫津路向南，经过天津大学、南开大学，过八里台立交桥就是天塔道地块；左右两侧分别是标志性建筑——天津电视塔和市区最大的公园——水上公园周边的商业配套包括上谷商业街、八里台商业街和时代奥城商圈等；2012年新近开通的天津地铁三号线天塔站就设在该地块上，从天津火车站可以直接乘地铁到达。

而“天津市区黄金位置超过10万平方米的大体量地块，近几年都属罕见”。中原地产研究总监张大伟对《中国新闻周刊》如此评价这个地块的价值。

如此稀缺的地块，注定价格不菲。2012年11月23日，天津土地交易中心发布公告，天塔道地块挂牌价为36.96亿元（不含市政公用基础设施大配套费），还未开拍，已经超过2012年7月一街之隔的八里台师大地块的成交价29，7亿元，成为天津的新地王几成定局。

而华润置业早在2012年3月就发布消息，将在天塔西侧建天津的第一座华润万象城。

但是问题出在了规划上。

在天塔道地块的出让公告中，明确规定该地块采取带规划方案出让，土地受让人需严格按规划方案实施建设，不得擅自修改。

这份规划要求：天塔道地块地上建筑面积将不大于30.8万平方米，其中商业金融类不大于20.9万平方米（包括商业、酒店、写字楼，不得建设酒店型公寓）、住宅建筑面积不大于9.9万平方米；绿地率不小于15%，建筑密度不大于55%，建筑限高200米。

在商业开发方面，将结合地铁出站口，在地下一层安排规模不小于3万平方米的商业设施，并且该地下空间应与天塔及东北侧已出让项目的地下空间相连通；商业业态要建成高端百货店或专卖店，并规定了竞买人在报名时须递交与国际知名酒店品牌管理公司签订的该宗地酒店经营管理协议或其同意进驻的确认函。

对于工期，公告中要求自土地出让合同签订之日4个月内开工，临天塔道4.4万平方米沿街商业须于2013年12月31日前竣工并开业，临水上公园北路5.5万平方米集中商业须于2014年12月31日前竣工并开业，其余项目须于2015年6月30日前全部竣工。

知情者向《中国新闻周刊》透露，这份规划中，纯商铺的体量远小于华润对万象城的要求。因此，华润提出希望能够对规划进行一些修改，但是南开区政府方面表示认可该规划，在得到修改规划无望的信息之后，华润只得无奈选择放弃。

而即使认可这份规划的意向房企，比如保利，在按照规划对该地块的投入产出进行测算后发现，结果不令人满意，性价比较低。

保利的退出，还与其央企身份有关。

天塔道地块只是2012年11月以来全国各城市陆续产生的多个地王之一。在此之前，11月27日，上海外滩滨江综合开发公司和中国太平洋财产保险公司联合体以27.7亿元竞得黄浦区两地块；11月30日，中冶置业以56.2亿元的底价拿下南京下关区滨江G50地块，成为当时的2012年全国总价地王，同一天，中国奥园以底价34.1亿元竞得广州番禺新城地铁上盖超大体量商业地块；12月10日，中海以20亿元入驻深圳宝安尖岗山，成为今年的深圳地王。12月12日，包括万科、绿地在内的企业联合体以54.31亿元拍得上海南站地块。

针对地王频出的情况，国土部12月中旬召开2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会，相关负责人强调，各地要避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，避免出现所谓“地王”误导市场。中冶以56.2亿元竞得的南京下关滨江G50地块也受到了国土部的公开调查。而国资委也已经在内部明确表态和要求央企“一律不当地王”。

黑马鲁能

天塔道地块的最终争夺，在12月24日下午正式开始。

在挂牌时间结束之前，已有四轮报价，达到37.09亿元，比挂牌初始价高出1300万元。

天房集团在最后时刻退出，14点30分，融创和顺义新城进入最后的拍卖竞价阶段。37.1亿元起叫，每次加价100万元或其整数倍。

这是两家不同的企业。

持有224号号牌的北京顺义新城建设开发有限公司，由鲁能英大集团有限公司和北京财富房地产开发集团有限公司共同投资注册成立。成立于2002年，注册资本3亿元人民币。其中鲁能英大集团公司出资55%。

而融创则是一家发源于天津的房地产企业。在天津凭借海逸长洲、时代奥城等项目成为高端市场的领头羊，是2011年天津楼市的销售冠军，以融创对天津的了解和在各方面的关系，融创对天塔道地块觊觎久矣。

坐在现场最后一排、手持221号号牌的融创天津公司总经理迟迅出席，在他身边的工作人员则一直和董事长孙宏斌保持着通话联系。

拍卖开始，顺义新城代表报价幅度首先引起关注，他们极少加价100万元，而多是200万元或者500万元。

这样的速度下，17分钟之后，价格已经超过了40亿元。

此时的楼面价是13000元/平米，已经超过了融创的承受范围之内的理想价格。之后，融创的举牌速度明显放缓，而对于主持人两次提出把加价幅度从每次100万元提升至500万元的建议，迟迅都表示拒绝。

反观顺义新城方面，举牌速度依旧，突破41亿元只用了3分钟。

15点，价格达到44亿元。价格达到45亿元仍然只用了3分钟，45亿元之后，融创似乎要放手一搏，在最后的10分钟里，融创出价比之前要快，但迟迅出价时已经右手托腮，表情略显无奈，而顺义新城依旧保持着原有的节奏。

15点08分，顺义新城叫出46亿元，此时全场目光都集中到后排融创的方向。

楼面价格已经逼近15000元/平方米，这是融创方面的接受极限。

“结果已经很明朗，在场的所有人都知道，融创不会再追了。”彼时正在现场的天津乐居副总经理胡津伟告诉《中国新闻周刊》。

拍卖槌最终在顺义新城喊出46.2亿元后落下。经过192轮竞拍，顺义新城拿下天塔道地块，楼面价15000元/平方米，溢价率24.53%，天津2012年出让总价和楼面价双料地王就此诞生。46.2亿元的价格在2012年全国经营性用地出让金额排名第四。

对于与天塔道地块失之交臂，融创中国董事长孙宏斌表示出很大的遗憾。“我们关注天塔道地块多年，天津是融创的大本营，天塔道又是天津最好的地块之一，融创关注天塔道地块多年，希望在这块地上做一个天津最好的、能和一线城市好项目媲美的极品，最终还是没有拿到，很遗憾。但是再好的东西也要价格合适，我们必须遵守纪律学会放弃。”在拍卖结束后的第一时间，他在其实名认证的新浪微博上写道。

在几天后的2012年融创中国业绩发布会上，融创天津公司总经理迟迅再次表达了对错过天塔道地块的遗憾，迟迅对《中国新闻周刊》表示，将继续关注天津的优质地块，包括距离天塔道地块不足一公里的手表厂地块，甚至不排除未来和鲁能在天塔道地块进行合作的可能。

在天津地产界人士看来，鲁能或许比融创更适合来开发天塔道地块。

一方面，融创的资金实力难以和财大气粗的鲁能相比，2012年中，在和绿城联合上海拿地之后，孙宏斌曾经私下透露，融创手中的现金有30多亿，即使加上下半年销售回笼的资金和新的融资，能否顺利支撑整个天塔道地块的开发资金也未可知，一旦出现闪失，荒废这样一块黄金地对整个天津的房地产市场都会是一个沉重的打击。

放弃对于融创也是比较明智的选择。资金压力太大，相比住宅，商业地产的回笼速度要慢很多。

另一方面，尽管融创在天津有开发时代奥城商业板块的经验，但是这一经验难称成功。由于远离商业上的城市中心，引进的商户亦缺乏明显的特色以吸引人气，奥城板块在初期经历了长达数年的冷清，经过了将近十年数轮业态调整和商户调整才渐有起色，但也仅限于生活、餐饮方面，商铺的部分，奥城的美美百货至今仍然处于空置状态。

“融创能做成什么样子，大体的轮廓是能够看得到的，做多好做多差，基本都出不去这个圈，而鲁能对于天津市场是完全陌生的，至少能够让我们拭目以待，看看鲁能将会怎样开发这块地。”胡津伟说。

虽然其房地产以住宅、特别是大户型高端住宅和别墅为主，但鲁能对自己商业开发能力表达了信心。在对《中国新闻周刊》的回复中，鲁能认为其房地产业坚持的是住宅地产与商业地产并举的策略，运营有多家五星级酒店和大型商场，并举出北京优山美地、重庆星城、济南领秀城、三亚湾新城、海口海蓝椰风等项目产品的例子。

而对于首次进津即高调拿下地王，鲁能方面表达了对进军天津的决心和对未来天津房地产市场的看好。

鲁能的进津也有望进一步催生出天津房地产市场的变化。从2011年开始，各大房企就开始在天津跑马圈地；2012年7月中海夺师大八里台地块，今次的天塔道地王又被鲁能拿下，本地企业、民企已经无法和财大气粗的国企竞争，2012年，保利已经取代融创成为天津的楼市销售冠军；另一方面，连续产生地王也显示出企业对天津房地产市场的看好。

相较于已经接近饱和的北京、上海、广州、深圳等一线城市，天津城区的土地供给充足，2013年，中心城区和滨海新区还会有多块土地出让，可能引发更加激烈的竞争。

开发悬念

对于天塔道地块这样一个总价预计将会达到120亿到150亿元的规划复杂的项目，对企业的综合开发实力要求非常高，其考验的不仅仅是开发商的资金实力，同时也考验着操盘能力和对商业的运营能力。

政府希望通过将天塔道地块和师大八里台地块规划成高端商业区和完整的配套设施，带动周边整个区域的楼市价值。师大八里台地块作为2012年7月完成出让的前任“地王”，同样被规划成商服、住宅综合用地，按照规划，未来它们将和尚未挂牌的手表厂地块共同构成南开区的楼市核心区域。

相比商业地产，天津的住宅市场的需求应该可以消化天塔道地块不大的体量；酒店的部分，鲁能很有可能会采取和专业的酒店管理集团合作的模式；而商业开发将会如何进行，是鲁能未来开发中最大的考验。引进什么样的合作者、采取怎样的合作方式，都需要鲁能好好斟酌。

“商业开发需要和天津的整体商业氛围结合，相对住宅市场，天津的商业地产发展缓慢，如果是住宅市场，天津可以排到1.5线城市。而商业地产显然达不到这个高度。”胡津伟表示，“商业的部分，鲁能未来很可能引进专业的商业管理合作方进行运营和维护。”

而鲁能接下来的第一步，首先将是通过住宅销售回笼资金。2012年7月出让的八里台师大地块住宅项目预计将在2013年4月开盘，胡津伟据此推算，天塔道地块的开盘日期应该不会晚于2013年下半年。