张敬　蒲春玲　汪滢

【摘 要】土地是社会经济发展的先决条件，土地能否集约利用影响着城市经济、社会和环境效益的发展水平。奎屯-独山子经济技术开发区已经被确定为“金三角”（奎屯、乌苏、独山子）地区促进社会经济全面可持续发展的重点区域。对开发区土地开展集约利用评价能够促进开发区加强土地节约集约利用管理，落实宏观调控政策，为开发区用地审批及纵深发展提供科学依据。

【关键词】技术开发区；土地集约利用；评价；建议

引言

当前，我国正处在社会工业化、现代化、城镇化高速发展的阶段，而土地是一切社会经济发展和建设的必需因素，要保持社会经济高速发展最根本是要节约集约用地。奎屯—独山子经济技术开发区作为未来奎屯市发展的经济接替区，将为促进地方经济发展重要的贡献。为改变现在开发区用地粗放、过分外延扩张的局面，提高土地资源持续保障能力，就要建立起开发区集约高效的用地模式。本文通过对开发区土地集约利用评价得出的结果进行分析，提出了可供参考的相关建议。

一、土地集约利用评价的意义

近几年来，伴随社会发展的城市化进程，城市的开发建设和工业化发展所产生出用地资源短缺和土地供不应求的矛盾。其中主要原因是，一是我国人多地少、土地供应不足，约束了城市土地粗放扩张；二是部分城市还存在用地规划结构不合理、土地闲置浪费等严重现象。所以，对于我们这个土地资源匮乏的发展中国家来说，在推进社会经济发展的过程中，是否能够解决城市建设和土地集约利用的问题，这将关系到我国城市化进程目标实现的速度和时间，更加关系到我国将来社会和经济的可持续发展。因此，研究土地集约利用理论及如何实践管理对最终实现整个经济社会的可持续发展具有十分重要的意义。

二、奎屯—独山子经济技术开发区土地集约利用评价结果

（一）开发区土地利用现状

根据《关于同意设立奎屯-独山子经济技术开发区批复》，及《奎屯-独山子经济技术开发区土地勘测定界技术报告书》，核定园区实际占地面积为9292.65公顷。截止2011年12月31日，开发区已建成建设用地为1129.88公顷，占园区总面积的11.87%，其中工矿仓储用地面积612.21公顷，占园区总用地面积的6.6 %；商服用地49.89公顷，占园区总用地面积的0.73%；住宅用地面积56.65公顷，占园区总用地面积的0.66%；交通运输用地199.72公顷，占园区总用地面积的2.22%；公共管理与公共服务用地189.26公顷，占园区总用地面积的1.94%。未进行建设及未完成建设的土地面积为8162.77公顷，占总面积的88.13%。

在园区未建成的建设用地中，已达到供地条件的土地为4256.55公顷，占园区总用地面积的46.09%，未达到供地条件的其他土地3906.22公顷，占园区总用地面积的42.04%。园区无不可建设土地。

（二）土地利用集约程度评价结果分析

通过对奎屯-独山子经济技术开发区土地集约利用度进行评价，得出其集约利用度综合分值为76.95分。根据奎屯-独山子经济技术开发区土地集约利用程度评价指标实现度计算结果，奎屯-独山子经济技术开发区实现度分值偏高的有工业用地率（A21）、工业用地产出强度（B12）、到期项目用地处置率（C11）、闲置土地处置率（C12）、土地有偿使用率（C21）、土地招拍挂率（C22） ；实现度分值较低的有土地建成率（A12）、综合容积率（A31）、建筑密度（A32）、工业用地综合容积率（A33）、工业用地建筑系数（A34），实现度分值不足60分。这几项指标主要反映出用地结构状况、土地利用强度、土地供应市场化程度等方面存在一定问题，具体为：（1）土地利用强度：开发区的土地利用强度还未达到理想状态，这主要体现在工业用地综合容积率、综合容积率、建筑密度低的原因，具体表现在园区内企业构筑物多而建筑物少，新建的构筑物、露天堆场等占地面积大，因此造成综合容积率较低的结果。 （2）用地结构状况：现状工业用地率高，主要体现在工业用地率（A21）指标实现度高。目前，已建成的建设用地主要集中在工矿仓储用地、公共管理、公共服务用地，另有少量的交通运输用地，其他经营性用地如住宅、商业等用地比例占园区总面积的0.66%，0.73%。根据园区总体规划，及园区发展定位，最终确定本评价周期内工业用地率理想值为55%。 （3） 管理绩效高：由于园区建园多年，园区管理机构已具有很多的管理经验，项目从批准到落地已经过反复的论证及详细的规划，且土地、规划等相关部门严格按照园区总体规划审核，严格按用地审查的程序办理项目申请用地，这才能够实现到期项目用地处置率（C11）、闲置土地处置率（C12）、土地有偿使用率（C21）、土地招拍挂率（C22）很高的指标值。今后奎-独经济技术开发区管理委会依然坚守园区总体规划，严格用地审批，以实现园区土地的集约与节约用地。

（三）奎-独经济技术开发区土地集约利用潜力评价结果分析

通过对开发区土地利用的扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力进行测算，得出扩展潜力方面，截止到评价时点，园区范围内尚可供应土地为为6848.89公顷，其中尚可供应工矿仓储用地面积为4852.51公顷，位于吐鲁番街以东，鄯善街以西，阿克苏东路以南，喀什东路以北的区域内。园区可供地年数Ⅰ为12.34年，园区尚可供应工矿仓储用地年数Ⅰ为9.79年；尚可供地年数Ⅱ为5.02年，尚可供应工矿仓储用地年数Ⅱ为3.99年，园区扩展潜力较小，园区扩区势在必行。通过对园区现状工业用地率的调查，工业用地率较高，结构潜力43.50公顷，奎-独经济技术开发区已建成工矿仓储用地已有一定规模。土地利用强度可以用工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地产出强度、工业用地固定资产投入强度来表示。奎屯-独山子经济技术开发区的工业用地综合容积率为0.20，工业用地建筑系数为26.82%，开发区通过提高工业用地综合容积率挖潜408.14公顷，这是日后开发区土地集约利用的主要挖潜方向，使开发区获得了一定开发利用空间。根据奎-独经济技术开发区规划的整体容积率最低不应低于0.6的特点，现在离这一标准还有一定的距离，这需要在以后园区的建设中合理提高建筑容积率，来逐步提高园区土地集约利用的水平。管理潜力方面由于目前园区没有有偿使用且已到期但未处置土地，无应收回闲置土地，故值为0公顷。

三、开发区土地集约利用的对策和建议

（一）不断完善土地利用规划体系

充分运用环境评估、企业优势、产业发展趋、园区布局和土地用途规划等的调控工具，为制定土地利用的总体规模提供导向作用，加强横向纵向管理。

（二）建立健全土地市场出让机制

一是建立起土地储备供应台帐，估算出第二年企业用地的需求量；二是实施最低限价制度；三是提高出让率，严格控制划拨土地，推进土地资源市场化配置。四是进一步完善开发区土地供应的市场机制，建立起公开透明的土地资产市场化供应机制；五是每年定期开展园区闲置土地、低效利用土地清查。

（三）加强管理数据库和信息系统的管理建设

一是进一步完善用地基础数据库；二是完善土地日常管理登记项目；三是强化单位之间资源共享相互衔接；四是建立园区土地利用综合管理信息平台。

（四）制定项目用地最低标准

进一步提高用地门槛，进一步明确产业选择标准，严格控制附加值低、技术含量低的项目入区 。

（五）严格审批程序和批后跟踪管理

不断健全完善园区重点项目信息跟踪管理制度，加快对项目的审批和用地服务，明确各工作人员的责任与要求，保障重大项目能够及时落地。

（六）严把项目质量提高土地利用率

具体措施如对各项建设项目实施严格的规划指标控制，最大限度地集约利用土地；严格按规定核定项目用地规模，核准产业供地指标，确定合理用地规模；进一步盘活各企业存量闲置用地，提高土地利用的效益。

参考文献：

[l] 张统生等.开发区土地集约利用评价探讨[J].房地产评估，2009，1：19

[2] 毛蒋兴等.20世纪90年代以来我国城市土地集约利用研究述评[J].地理与地理信息科学，2005：25—26

[3] 邓宇鹏等.土地利用理论的演进 [J].东莞理工学院学报，2011，18（2）25-27.

作者简介：

张敬，女，汉族，江苏铜山人，在职研究生学历，在读农业推广硕士，单位：新疆农业大学，研究方向：农村与区域发展。

蒲春玲，新疆农业大学管理学院院长，博士生导师。

汪滢，女，回族，湖北黄冈人，研究生学历，土地资源管理专业硕士。