■ 郭文婧

2013年房价：蛇头马尾？

■ 郭文婧

住房是一种消费品，也是一种投资品，而且是大手笔，一个小小的判断偏差，价差几万乃至几十万，如果判断失误追悔莫及。老百姓在观望、犹豫、焦虑中走过了2012年，在“史上最严”的调控之下，没有迎来房价大跌，反而迎来了“翘尾”。2013年的房价趋势如何呢？买，还是不买？卖，还是不卖？何时买、何时卖？令人纠结。

以任志强为代表的开发商放言，2013年房价将报复上涨。以吴其伦为代表的财经评论员说，2013年房价将全面下跌，只是各城市下跌幅度不同而已，其中三四线城市跌幅更大。以任兴洲为代表的官方学者说，2013年房价不具备大幅反弹的条件。任何一种预测，都可以找出一大堆论据支撑。信谁，不信谁，是个问题，也不是个问题。愚以为，2013年是蛇年，2014年是马年，2013年的房价有可能是蛇头马尾的走势。

蛇头：上半年可能延续温和涨势

蛇头，是习惯性向上翘的。支持2013年上半年房价可能延续温和涨势的理由：

其一，任何事情都有惯性，房价也不例外。进入2012年第四季度，全国多个城市土地市场高单价、高总价的地块次第出现，楼市量价齐升势头明显，不少地方又重现了排队熬夜抢房的盛景。国家统计局监测显示，2012年12月份70个大中城市，新建商品住宅价格环比上涨的城市54个，同比上涨城市40个，二手住宅价格环比上涨城市46个，同比上涨城市25个。年末的“翘尾”行情，不仅会制造价格惯性，还会在一定程度上影响整体市场购房者的预期，上涨趋势不会戛然而止。

其二，中国不是一个完全意义上的市场经济国家，任何市场，在本质上都是政策市，房地产市场更不例外。比较2011年末和2012年末的中央经济工作会议就会发现，两次会议都强调了“坚持房地产调控政策不动摇”，但2011年有的“促进房价合理回归”在2012年却没有了，2011年提出的“要推进营业税改征增值税和房产税改革试点”在2012年没有再次提及，倒是提出了充满无限想象的“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。在有特别重视文字表述传统的中国，这样的变化实际上代表着一种方向。

其三，开发商抗调控的经济实力已显著改善，主动降价的空间不会太大。2011年毫无疑问是楼市的寒冬，不少开发商甚至面临着资金链断裂的危险，所以2012年上半年不得不选择“以价换量”的方式，但到了下半年，开发商的资金链压力大为减轻，房价稳住与环比上涨也就出现了。正因为如此，中国房地产协会秘书长苗乐如在“2012中国地产财富年会”上说，房地产市场已度过“三九”，2013年房地产行业有望复苏。

其四，刚需依然强劲，在没有更严厉调控政策出台的情况下，需求会进一步释放。经过调控，投机投资性需求基本得到抑制。统计显示，居民首次购房比例稳定在90%左右，144平方米以下新建普通商品住房成交套数占比达90%以上。对刚需消费者来说，往往是跌的时候不敢买，涨的时候又怕买不起，观望之中会追涨不追跌。社科院发布的《中国住房报告(2012—2013)》称，到2015年之后，刚需市场才将被逆转。在2012年“翘尾”的影响下，刚需加上改善客群，足以保持温和涨势的需求。

其五，从金融环境来看，上半年的房价也可能保持温和涨势。中央经济工作会议说，2013年将继续实施稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定。“扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，无疑会方便开发商融资；随着美联储推出第三轮量化宽松政策，日本安倍政府上台后，引入2%的通胀目标，决定自2014年起实施每月定期购入资产的“无限期”货币宽松措施，人民币重拾升值的预期更加强烈。一方面，热钱会加速流入；另一方面，为了“保持人民币汇率基本稳定”，央行可能不得不在稳健的基础上跟进。在不缺钱的环境里，除非人为干预，房价保持涨势是自然的。

马尾：下半年可能再现分化摇摆

熟悉中国经济的人都知道，不仅房价暴跌、房地产业崩盘是全社会都不能承受的，就连经济增速过于放缓都是不能承受之重。2012年之所以出现“翘尾”行情，与2012年前期的经济增速下滑，地方政府有意无意制造地王，甚至变相出台扶持政策，以促进房地产市场稳定发展是密不可分的。排除房价暴跌的可能，在没有“促进房价合理回归”的目标下，是不是意味着房价会暴涨呢？恐怕也不见得。

其一，市场供应充足，“去库存化”仍是2013年楼市主线。1月18日，国家统计局局长马建堂透露，2012年全国商品房待售面积36460万平方米，增长27.0%。从公布的数据看，不少大房企已经完成或超额完成了2012年的销售任务，但房企的存货值仍处于不断上升之中，万科、恒大的存货增速超30%，保利的存货增速为20%左右，而且这些房企都在2012年大量增加了土地储备。消化存货，一线城市平均需2.4年，二线城市平均需3.7年，一些三线、四线城市则需10年甚至以上。加上2012年全国城镇保障性安居工程开工722万套，基本建成505万套，还有2013年建成460万套、新开工600万套的硬性指标，市场供应会非常充足。在“去库存化”的主线下，将走量惟先，房价难以暴涨。

其二，宏观经济改善，减轻了房地产经济支柱的压力。2012年中国经济增长7.8%，高出年初预期目标0.3个百分点。从推动经济增长的结构看，2012年最终消费对国内生产总值的贡献率为55%，在7.8%的增长率中拉动了4.2个百分点，表明经济内生动力增强；作为先行经济指标的采购经理指数已创13个月新高，四季度全社会用电增速达7.45%，全国规模以上工业企业实现利润的同比增长也大幅提速，这表明经济企稳回升势头明显，外界普遍预测我国2013年经济增速将超过8%。中央政府各级高层部门都已经对2013年房地产调控表态，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。只要2013年上半年经济发展趋势没有改变，如果房价暴涨，中央不会坐视不管，不排除调控收紧的可能。

其三，十八大之后新的中央领导集体加强了反腐力度，将逐步减轻官员与房价的直接利益关联，房地产市场调控的阻力会减少。在新一届中央领导集体坚决反腐的决心之下，住房和城乡建设部也下发了《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，2013年联网将覆盖到约500个内地地级城市，于是多地出现了官员集中抛售房产的现象。虽然官员抛售的房产数量对市场供给不会产生根本性影响，但随着官员手中房产的脱手以及官员财产公示的加速，官员个体与房价的直接利益关联将被切断，剩下的就只有“土地财政”的依赖。对地方政府的“土地财政”来说，保持稳定有升就够了，不需要暴涨。

调控已见成效，但成果仍不稳固，中央是有清醒认识的。所以，中央在去掉“促进房价合理回归”的同时，却在“房地产市场调控和住房保障工作”前面增加了“加强”两字，说明在不动摇已有调控政策的同时，不排除有新的举措。同时，在强调“积极稳妥推进城镇化”的同时，也强调了“着力提高城镇化质量”，而高居不下的房价显然是提高城镇化质量中一道难以迈过的门槛。这也就意味着2013年的房价暴跌不可能，暴涨也可能性不大。保持房地产市场稳定，走出“调调涨涨”的怪圈，在十八大已经明确收入倍增目标的情况下，未来与民众的消费诉求、与经济社会发展相融合，实现房地产业的软着陆，这是最理想的状态。

由于2013年经济形势依然复杂严峻，财政增资减少的因素扩大，中央财政可持续性面临严峻的挑战，房价出现涨跌交错，是极有可能发生的。如果出现涨跌交错的情况，在“去库存化”的主线下，房地产行业强者越强、弱者越弱的两极分化格局将进一步加剧，这既会造成房价的摇摆，也会加速房企的重组。一些冒进的城市，已经出现了“死城”的问题，在城镇化中继续冒进的城市，会继续“死城”的宿命，2013年房价在总体反弹和摇摆中，发生局部崩盘的风险正在加大。随着住房刚需拐点的日益临近，房产税、住房信息联网等房地产市场制度的逐步健全，房价在不远的未来步入价值回归之路是可期的。

当然，任何预测都只是基于已知信息基础上的推测，而我们这个世界却充满了不确定性。2013年的房价，究竟会怎样，恐怕只能等到年底时再回眸了。■