沈 悦， 马续涛

（西安交通大学 经济与金融学院，陕西 西安710061）

一、引 言

虽然进入2011年下半年以来，房地产价格稍有回落，但近年来房价持续性上涨势头仍然让人对房价未来走势心存疑虑。一旦政策调控放松，房价很有可能会像2009年和2010年一样大幅度反弹。因为从2011年开始的房价回调是在政府出台了一系列严厉的政策调控之后才换来的来之不易的结果。事实上，针对全国房地产价格房价普遍上涨，中国政府于2003年起已经先后不断地出台过一系列调控政策，但房价却出现了“越调越高”的现象。就上海来说，相对于2009年的房价水平，2010年住宅平均价格涨幅在40%以上。陈国贵等以全国35个城市为研究对象，发现这些城市都存在不同程度的房地产泡沫［1］。在迫不得已的情况下，政府最终于2011年1月推出了更严厉的调控政策——“新国八条”，且调控力度之大前所未有。

国内外学者在研究房地产价格动态变化时采用的方法主要有以下三种：第一种是利用时间序列理论来研究房价波动。Brown、Malpezzi利用误差修正模型进行房价预测［2］［3］；考虑到房价变化的非线性，Hall等将马尔可夫区制转移模型引入到预测房价的误差修正模型中［4］；Grawford利用ARIMS、GARCH和区制转移模型来估计房价的变动率［5］；Tsai等利用马尔可夫区制转移条件异方差模型（MS－ARCH）研究了英国住宅市场的房价波动性［6］。第二种是借助于神经网络法进行房价波动研究。Wilson等利用人工神经网络法对英国的房价进行了预测［7］；王婧、陈基纯、胡晓龙分别采用小波神经网络方法、BP神经网络法以及Elman神经 网络法，对房价进行了预测［8］［9］［10］。……