张清勇， 丰 雷

（1. 中国人民大学农业与农村发展学院， 北京 100872；2. 中国人民大学土地管理系，北京 100872）

2012年土地科学研究重点进展评述及2013年展望
——土地市场与土地制度分报告

张清勇1， 丰 雷2

（1. 中国人民大学农业与农村发展学院， 北京 100872；2. 中国人民大学土地管理系，北京 100872）

研究目的：呈现2012年有关中国土地市场与土地制度领域的研究进展，展望2013年的研究热点。研究方法：文献法。研究结果：2012年，国内外学者就中国土地市场与土地制度问题进行了大量研究，取得了较大的进展。研究结论：征地制度、宅基地制度、地价问题、差别化供地政策、对土地用途的区分、生态用地等，将是2013年及未来土地市场和土地制度领域的重点研究方向。

土地市场；土地制度；研究进展

1 引言

2012年，国内外学者就中国土地市场与土地制度问题进行了大量研究，取得了较大的进展。为了尽可能完整地呈现学术界的研究进展，笔者除了在图书馆期刊阅览室收集文献外，还通过中国知网、万方、维普等中文期刊数据库以及EBSCO、Elsevier ScienceDirect、ProQuest、SAGE、Springer等外文期刊数据库检索，挑选出近百种国内外主要经济学、管理学和社会科学类期刊以及大部分土地、房地产学科的专业学术期刊，包括《经济研究》、《管理世界》、《世界经济》、《经济学（季刊）》、《中国土地科学》等国内优秀期刊，以及Land Use Policy、Habitat International、Journal of Real Estate Finance and Economics等近来十分关注中国问题的国外期刊，系统整理、比较、分析了200多篇有关中国土地市场和土地制度问题的论文，从中精选出70余篇重点研究文献进行综述，关于土地市场、土地制度的分别有32和40篇，细分的比例见图1和图2（封三）。

下文的安排是：首先，对2012年国内外土地市场与制度领域的研究文献进行全面梳理，并对重点研究进行综述；其次，对重点研究进展进行概括总结和简要评价；最后，对2013年及未来土地市场与土地制度领域的研究前景进行展望。

2 文献综述

2.1 土地市场

2.1.1 土地市场运行及完善 对中国土地市场运行规律的研究是与改革开放、制度变迁、市场完善等问题紧密相关的。山世英、靳相木指出土地市场建设在确立城镇土地市场基本制度框架、成为土地资源配置的主要方式、提高土地利用效率以及发挥土地资产效益等方面取得了很大进展，并总结了土地市场建设的经验，提出了土地市场建设亟需解决的关键问题[1]。钱忠好、牟燕采用加权平均法对2003—2008年中国土地市场化水平进行了测度，并运用变异系数和泰尔指数分析土地市场化水平差异化的原因，发现中国土地市场化综合水平不高且呈现下降趋势[2]。郑振源指出建立开放、竞争、有序、城乡统一的土地市场是推进土地资源配置和土地利用方式根本转变的重大战略举措，并就如何建立这样的土地市场提出了一系列建议[3]。

关于土地市场有效性，邹秀清、黄砺利用1998年第1季度至2011年第3季度全国土地交易价格指数中的综合地价指数数据，对城市土地市场的弱式有效性进行实证检验，得出目前城市土地市场尚未达到弱式有效的结论[4]；尚勇敏等运用DEA法评价重庆市农村土地市场绩效，发现农村土地市场绩效是农村土地市场运行效率、市场功能效果的综合表征，农村土地市场绩效与区域社会经济水平呈强关联性[5]。关于土地市场发育成熟度，侯为义等应用2003—2007年31省（市、自治区）数据，测算了东、中、西部土地市场的发育成熟度，发现土地市场发育程度存在显著的区域梯度差异，东部土地市场发育成熟度远远高于中部和西部[6]。

此外，有学者基于实地调查研究土地市场微观主体的行为。张红霞等利用武汉、南京、广州的开发商行贿数据，发现开发商行贿是在“供给”和“需求”两种力量的推动下进行的，具有不得已而为之的被动性，且行贿具有区域集聚性和区域差异性[7]。同时，土地市场的宏观调控仍然是学者们感兴趣的主题。张红霞发现2000—2008年武汉市加大了供给调控的作用范围和强度，显著影响了市场结构和市场运行；提升了价格调控的作用空间，促使地价、房价向理性回归[8]。郑振源则建议建立适应土地资源市场配置的国家宏观调控体系：改革现行土地利用规划、计划制度，建立适应市场经济的规划、计划体系；改革并建立促进土地集约利用、优化配置、收益公平分配的土地财税制度；实行土地用途管制分区，限制土地使用权，克服土地利用的负外部性；为实现公共利益征收土地所有权、使用权，由国家确定土地用途；改革现行行政审批制度，简政放权；尽快制定《土地基本法》[9]。

2.1.2 土地供应 张宇等发现当前土地供应制度困境表现在制度缺失、制度冲突和制度虚置三个方面，认为摆脱制度困境除了需要优化和改进直接相关制度外，还应调整间接相关制度，形成制度实施合力，发挥整体效用[10]。汪冲构建了经济性评价指标，发现2003—2008年282个地级及以上城市中90%土地供应规模过低并由此造成经济低效率，而少数大城市又存在明显的规模报酬递减；协议供应的规模经济性程度相对高于“招拍挂”供应，城市土地供应仍然存在明显的范围不经济现象[11]。高明媚等构建了工业用地供给制度绩效的评价指标体系，发现江宁区工业用地供给的社会监管效用水平很高，经济效用一般，结构配置效用较低[12]。王媛、贾生华从实物期权理论视角研究地方政府土地供应决策，采用2008—2010年杭州市243宗地块样本，考察了土地供应时机的影响因素，发现市场不确定性提高1个标准差将使得土地供应的可能性降低42%，认为地方政府供地行为符合实物期权规律，也为地方政府供地决策具有收入最大化倾向的论断提供了证据[13]。

Peng和Thibodeau利用2001—2008年成都等7个城市2008宗土地交易和3469份住房交易数据，检验2004年“8·31”大限以来政府直接控制城市土地供应对于住房用地市场效率的影响，发现住房价格在2004年前后均决定土地价格，但是影响程度从2004年第3季度以后显著变弱，认为政府直接控制土地供应后，土地市场效率下降了[14]。Qu和Liu利用2003—2010年北京的土地出让数据，比较拍卖和非拍卖方式对于出让价格的影响，拍卖方式会导致更高的出让价格，而且竞拍者的类型显著影响拍卖溢价率[15]。

关于土地供给对房价的影响，黄静、王洪卫使用1998—2010年30个大中城市季度面板数据，发现土地招拍挂制度的实施使得住房市场和土地市场的联动性加强，土地价格更能反映和体现房价信息，市场更具有效性；土地招拍挂制度并不是房价上涨的主要原因，开发商敢于高价拿地，关键在于开发商对未来房地产市场的高预期[16]。朱嫒玲等选取1999—2009年东中西三大区域的数据，认为土地供给信息是影响住宅市场价格的重要因素且东中西各区域的影响程度不同，东部地区住宅市场价格对土地供给信息的敏感程度较高，中西部地区相对较低[17]。张娟锋等利用35个大中城市的宏观数据和杭州286宗住宅用地微观数据，发现土地供给对住房供给在长期内（1—2年）有显著影响，短期内（1年以内）没有影响；而土地供给对住房价格在长期与短期内都有影响[18]。

杨璐璐呈现学术界对土地供给制度认识的差异性，并梳理政策脉络和基本法律框架，发现学界对土地供给制度没有统一的定义，缺乏对土地供给制度的系统研究，更注重土地供给的政府行为分析、强调整体性、统一性，认为对土地供给制度的研究须凝练共识，进一步甄别土地供给制度的政府行为功用验证，基于全球化视野看待中国土地制度改革[19]。

2.1.3 土地需求 对于土地需求的研究相对较少。陈凤桂等分析1996—2007年广东省建设用地的变化特征、影响因子以及驱动机制，发现可以将影响因子归纳为人口与经济因子和产业结构因子2个因子，各因子对建设用地需求的影响作用大小存在差异[20]。在有关土地需求的研究中，学者们对工业用地及其需求的研究较为关注。俞志英依据1996年DiPasquale-Wheaton的区域经济增长三部门模型，发现上海第二产业产出增加和第二产业劳动力供给增加都会推动工业用地需求增加，并且第二产业产出增加是工业用地需求增加的主要原因；满足工业用地需求的有效供给是第二产业发展必须付出的资源支撑，应当以产出效益为核心用好增量、优化存量工业用地[21]。

2.1.4 土地价格 土地价格水平的决定及其波动规律是土地市场的一个研究重点。关于地价的变动特征，曹天邦等采用南京市主城区的地价动态监测数据，发现经济形势、房地产市场变动等对地价时间上的演变影响显著，地价空间演变主要受区位、交通、城市规划、公用设施状况和环境条件等的影响[22]。黄砺、王佑辉借助HP滤波法、ARCH类模型分析，发现住宅地价增长率波动的周期性特征非常明显且波动幅度日益加强，住宅地价增长率具有显著的集簇性，没有高风险高回报的特征，并具有与股票市场恰好相反的杠杆效应[23]。赵奉军、王先柱通过X-12程序分离出不同类型用地交易价格的季节因子，表明工业用地价格与住宅和商业用地价格表现出不同的季节变动模式，流动性的季节性和住宅价格指数的季节性是土地交易价格季节性的Granger因[24]。

关于地价的影响因素，韩冬、柴树懋基于2002—2007年27个城市的数据，发现城市公共设施和环境质量的改善对城市土地价格具有显著的正面影响；市场化水平的提高，增强了公共设施对城市土地价格的正面影响[25]。公云龙等认为金融发展水平对城市地价具有显著影响，商业和住宅地价主要受金融发展总量规模的影响，金融结构优化的影响尚未显现；宽松的信贷政策、充足的货币供应为地价上涨提供了支撑[26]。张静等探究江苏省城市住宅地价影响因素的空间变异特征，发现距中心城市距离与住宅地价负相关，GDP、城镇化率、对外交通状况、从业人口数量等对住宅地价的贡献为正[27]。夏波等利用2003年以来重庆市3343条土地出让记录数据，发现城乡统筹改革对土地价格的上涨起到了一定的抑制作用，同时城乡统筹改革后经济因素、人口密度因素以及产业结构因素对地价的敏感性增强[28]。何鑫、朱宏泉发现货币供应量对各类地价存在显著影响，建议通过稳健的货币政策控制地价上升，同时加强地价与房地产市场的联动监控，控制由地价上涨引起的住房投机性需求[29]。

此外，曹子剑等比较中日两国的工业地价，发现中国工业地价水平都明显低于日本，与两国目前所处的工业化阶段和采取的产业发展策略密切相关；在吸引国际投资方面，中国现阶段工业用地价格的比较优势仍然明显，“低价引资”策略具有一定的时效性和合理性；但是，在国内社会发展、制度变革和国际无障碍竞争、反补贴的双重压力下，低价策略难以持续[30]。耿槟等分析黑龙江省8个地区的集体土地流转案例，发现存在集体农地价格、集体建设用地市场价格、集体建设用地非市场价格等3种价格形态；流转过程中土地增值明显；各区域的集体土地增值差异明显，区位因素可能是集体土地增值的主要影响因素[31]。王家庭等发现产业集聚对工业地价有显著影响，土地供给在2006年工业用地制度改革之后对工业地价才有显著影响，外资的影响则不显著[32]。

2.2 土地制度

2.2.1 土地制度改革 党国英指出现行土地制度造成了土地要素利用效率损失，扩大了社会不公，危及国家粮食安全，增加农村社会纷争；认为现行土地制度的合理性可能被渗透到启蒙教育之中，以至于至今存在一种难以逾越“所有权幻觉”思想壁垒；土地改革的基本出路有三：合理确定土地制度的公权边界，科学规划建构土地用途管制权，推动土地规划与土地用途管制的法制化[33]。刘守英则认为权利二元、政府垄断、非市场配置和管经合一的土地管理体制，为地方政府经营土地财政创造了条件，必须改革以地谋发展模式，包括推动以产权为基础的市场配置方式改革，完成土地财政转型，完善与现代社会相适应的财产税制度，建立公平、共享的增值收益分配制度，建立服务现代社会管理的统一登记制度等[34]。杨刚强等从土地要素供给、土地资产价格、土地金融三个方面构建了土地政策差别化调控区域协调发展的传导路径，认为差别化土地政策有利于提高土地资源的空间配置效率，需要进一步完善土地政策调控工具，加强土地政策与财政、金融等区域政策的配套协调等[35]。范永俊的调查发现，农民对于农地制度改革存在疑虑，年龄结构和受教育程度显著影响农民对于农地制度改革的态度，农村土地产权主体模糊、产权稳定性较低、相关法律法规不健全是影响农地制度改革绩效的主要因素[36]。王文龙认为维持派、折中派、激进派在刘易斯拐点是否已经到来、耕地是否逼近红线、农地社会保障能力的判断上存在严重分歧，造成农地制度改革被拖延[37]。

《土地科学动态》2012年第6期刊登了严金明、王德起、吕萍、吴克宁、白中科、杨遴杰、党国英、程烨等学者关于土地利用规划制度、土地市场制度、住宅用地使用制度、土地节约集约利用制度、土地复垦制度、土地管理政策、土地制度改革、土地调查制度的文章，总结了中国土地制度的改革进程和经验，分析了尚存的问题，并探讨了进一步改革的方向。

2.2.2 农村土地制度 柳建平分析了当前土地经济功能和社会功能发生的一些显著变化，指出应不失时机地对现行农地制度的缺陷进行修补和改革，土地制度变革应坚持“以民为本”、“地权归农”、保护农民土地权利的基本原则[38]。王利明、周友军认为农村土地权利制度的不足主要表现在集体所有权的主体不明确、农民权利虚化，但从根本上改变土地集体所有的性质不符合中国社会现实，应当深入理解《物权法》上集体土地“成员集体所有”的制度设计，探寻通过明晰集体土地所有权主体而完善这一制度的新路径；同时，通过具体的成员权制度设计以及相关的制度设计，贯彻成员权制度构想，充分保障农民土地权益[39]。

关于农村宅基地制度，朱新华等指出：土地要素相对价格的变化是宅基地制度变迁的根本动力；从制度演变的内部机理来看，制度创新能否最终形成，受各利益集团的力量及其博弈结果影响；宅基地制度创新既要考虑宅基地要素相对价格的变化趋势，同时要充分考虑各利益集团的偏好及影响[40]。朱新华基于江都市3县的实地调查，指出20世纪90年代以来，农村宅基地制度逐渐从无偿、无流动向有偿、有流动演变，宅基地产权权能日益完善，而影响制度创新的主要因素是土地资源短缺程度、土地开发利用状况、区位条件、各主体经济状况、人力资本以及政策等[41]。Wang等研究了宅基地制度的改革问题，利用2008年6省2200个农户的数据，发现农村住房的利用效率很低，而对农户来说，那些比较年轻、有城市打工经历的人倾向于支持宅基地的自由流转，而村干部倾向于反对宅基地流转[42]。Long等以山东桓台为例，研究自上而下、试图解决农村住宅空置和宅基地利用效率低问题的“增减挂钩”政策在现实操作过程中的困难，并提出了政策建议[43]。

Li研究了2008年以来成都的土地赋权试验，发现农户在取得集体建设用地的转让权之后，收入和资产状况都有显著增加，土地价格与产权强度呈正相关，而集体建设用地的市场规模也在不断扩大着；继而提出，这种将土地由福利转变成财产的产权改革将使得中国保持快速城市化的同时，实现城乡和谐以及土地的有效利用[44]。

关于土地股份制，田莉、罗长海分析土地股份制背景下土地利用的特征和问题，发现自下而上的土地股份制创新对乡村工业发展和减少城乡差距发挥了积极作用，但由于集体土地产权模糊和缺乏管制，也存在土地利用零散、低效、无序等问题[45]。Song等比较了征地制度与土地股份合作制在应对城市工业结构调整对农民工造成的失业冲击的差异，指出土地股份合作制更能有效缓冲失业冲击，且能够将农业用地集中用于非农建设[46]。

Paik和Lee认为小产权房成为一种既未被上层拆除又未被上层合法化的既定事实，是因为底层政府和底层老百姓的利益在此之上会聚，共同抵抗中央和高层政府的土地政策。在农村集体土地开发、建设小产权房给了底层草根的政府和企业家、普通市民一个难得的机会能够站在一起，形成正和的联合开发博弈[47]。

2.2.3 征地制度 郑振源认为土地增值是由于土地用途的转换，土地的外力增值不应归土地所有者而应归之于社会，土地开发权属于国家或全民，开发收益应收归国家，由国家分配，应以当时当地土地正常的市场价格作为土地补偿标准[48]。黄小虎认为征地制度与政府经营土地制度的结合，形成了现有的土地财政和土地金融，进而引发土地利用粗放、浪费严重、透支未来、社会分配不公等一系列问题；改革现行土地征地制度，一是要构建城乡统一的土地市场，二是要赋予农民征地的谈判权[49]。叶敬忠、孟英华讨论征地拆迁、失地和“被上楼”后的“三农”状况，反思现代发展主义话语的窘境，提出了扭转现代发展主义模式的建议[50]。

张千帆指出将城市化和征地划等号是对《宪法》第10条规定的城乡土地二元结构的误解，这种误解不仅违背了尊重人权、法治、公正和市场规律的宪法精神，而且已经造成了极其严重的社会后果，认为要破除对城乡二元土地制度的错误理解，实现征地和城市化脱钩[51]。曲相霏指出《宪法》第10条第1款规定“城市的土地属于国家所有”，但是对“城市”缺乏清晰界定，“属于国家所有”是形式所有还是实质所有也引发疑问，这在现实的土地征收中使农民丧失了大量的土地财产收益，造成农民享有土地开发权的障碍[52]。

张芃指出区片价制度提高了村集体在征地补偿过程中的相对利益，但这种优势随地租上升而递减；区片价制度有利于地区间公平，但高产出的土地所在村集体利益相对受损；认为作为从计划向市场的过渡形式，区片价制度对利益分配的改善意义重大，但要最终实现不同征地主体间的利益优化，需完成向市场化的转变[53]。刘祥琪利用2010年17省的调查数据，发现征地补偿款全部发放给农民、政府或村干部与农民事先协商征地补偿水平、征地补偿水平较高时，农民对征地的满意度将显著更高；只有事先与农民就征地补偿水平进行协商，那些征地补偿水平较高的村农民对征地的满意度才显著更高[54]。

2.2.4 土地督察制度 谭梦等分析土地督察对土地出让市场市场化的作用效果，发现土地督察对土地市场化具有显著作用，例行督察比专项督察的效果更优；由于实行专项督察，2007年和2008年被督察区域土地出让市场的市场化程度提高了5.71%；2008年由于实行了土地例行督察，被督察区域比未实行督察时期提高了17.39%[55]。彭佳雯等应用2003－2009年省级面板数据，定量评价了土地督察减少国有土地收益流失的效果，发现土地督察制度的实施对于减少国有土地收益流失产生了显著影响[56]。赵雲泰等评估土地督察对土地市场化、耕地占补数量平衡的影响，发现土地督察对土地市场化的发展、对耕地占补平衡有积极的促进作用[57-58]。

2.2.5 土地产权 对土地发展权的研究是2012年土地产权文献的一个重点。陈柏峰认为征地纠纷的本质是各方对土地发展增益的争夺，土地发展增益在法律上表现为土地发展权，指出中国的土地发展权未能明确保障失地农民分享土地发展增益，且缺乏制度装置来让大田农民分享土地发展增益[59]。蔡银莺等发现基本农田保护政策仍多停留在制度层面，农民的规划知情权及参与程度不够，存在农户不知情被动参与、缺乏经济激励机制的现实状况；规划管制对于农民土地发展权的影响主要体现在土地用途的管制和生产自主性的限制上[60]。童菊儿等分析浙江“异地补充耕地”市场的兴起、发展与绩效，建议在总结经验与教训基础上在全国范围内推广，实行土地发展权的跨省转移与交易[61]。朱一中、曹裕基于土地发展权概念建立了土地增值收益分配理论模型，认为农民应获得土地增值中的农地发展权收益，政府应获得市地发展权收益，开发商应获得社会平均利润率下的土地开发资本投入收益，理想的土地增值收益分享比例是农民约占25%—30%，开发商约占15%—20%，政府约占50%—55%[62]。方丽、田传浩比较美国土地发展权转让制度和中国土地用途管制制度及耕地指标交易等地方创新实践，指出应借鉴美国经验，引入市场机制，重点关注土地发展权的界定、配置及定价、发展权市场的建立及发展权转让过程中的监督问题，对各方面的效应进行分析及权衡取舍[63]。

此外，张曙光等刻画了从传统自给性农业向现代商业化农业转型过程中的地权细分和流转交易，并揭示出产权细分是复杂产权实际实施的一个重要途径，因而不存在绝对有效的产权安排，只能在状态依存的互动过程中寻求相对有效的产权结构[64]。于建嵘等认为土地问题是“三农”问题的核心，论述了土地确权的基本原则及基本内容，提出了土地确权的操作路线和具体确权方案，并对土地登记的效力和机构统一做了评述[65]。黄季焜、冀县卿基于农户调查数据，发现到2008年还只有一半左右的农民同时领到了土地承包合同和土地承包经营权证书，农地使用权确权提高了土地使用权的稳定性，激发了农户长期投资意愿，提高了有机肥的施用量，认为农地确权不但是保护农民利益的需要，也是促进农业可持续发展的需要[66]。李延荣认为法定地役权的存在有其客观必要性，难以用相邻权代替之；用法定地役权制度调整地役关系，更符合土地利用实践发展的客观要求；提出法定地役权应成为地役权制度的重要内容[67]。宋文飞等认为地表权与地下权相分离的模式符合国情，但实践中却存在农村集体作为土地拥有者的地位没有得到应有的尊重、矿业权主体行政审批问题严重、矿产资源的国家所有权权益没有得到应有的体现、矿产资源开发中的环境产权界定不清晰等问题[68]。另外，2012年6月，《中国土地科学》和《土地科学动态》编辑部召开研讨会，围绕“农村集体土地确权、登记、发证工作将对农村社会、经济、政治结构及土地管理工作带来哪些变化与挑战，应当如何应对这种变化与挑战”进行了研讨。

2.2.6 土地制度与政府行为 Zhang考查地方政府采用土地储备制度的影响因素，设置了地方经济发展变量、省级压力变量、财政依赖变量、政治依赖变量、同级压力变量、专家理论化变量，发现所有的自变量都对土地储备制度的采用产生影响，经济变量中人均GDP和工业化率在初期具有正面影响，但这种影响逐步降低，其他制度和社会变量变得更加重要[69]。李涛发现随着财政分权和土地市场化的推进，土地财政对地方财政的影响日益增加，中央和地方关于土地财政收益的分配格局不断改变，而起关键性作用的是地方政府与中央政府关于收益分配的博弈[70-71]。黄少安等指出，政府要获得高房价从而推动房地产发展所产生的“租”，就必须牺牲来自于其他行业的“税”，形成“租税替代”机制，并使用工业企业调查数据进行了检验[72]。

3 总结和评价

在研究内容上，与国外往往侧重非常具体、微观的研究选题不同，对中国土地市场运行规律的研究大多是与改革开放、制度变迁、市场完善等宏大主题紧密相联的，这体现在有关土地市场的总体研究，以及对土地供给、土地需求、土地价格等专门研究的各个方面。对土地产权和制度的研究涉及内容广泛，包括总体制度改革、农地制度、征地制度、土地督查制度以及土地产权（特别是土地发展权）等各个方面。相对于对农地制度的大量研究而言，对市地制度的研究较为欠缺；相对于对土地市场的理论研究而言，应用产权学派和新制度经济学等对中国土地产权和制度进行理论探讨的研究较为欠缺。

在研究方法上，大量研究仍然以宏观分析为主，但已有学者进行微观分析，或基于典型田野调查以及大样本量的问卷调查数据，这是个好的开始。仍然有大量的研究是定性的、描述性的，研究内容和结论是重复性的，但可喜的是，有关土地市场、土地价格方面的定量研究已有所突破，学者们采用的研究方法开始丰富起来，尽管理论研究仍然较少，但较为严谨的计量建模论文越来越多，截面数据模型、时序模型、面板数据模型以及空间计量模型等都在采用；有关土地制度的研究中，Zhang对于土地储备制度的研究是一个重要突破，提出了可检验的假说，并采用了大量数据验证了土地储备制度迅速推开的影响因素，从而为认识制度的扩散、中国地方政府的行为等提供了重要的参考。

在研究水平上，虽然按比例来说，大量的对中国土地市场和制度问题的研究发表的学术期刊层次偏低，但已有相当数量的该领域论文发表在Land Use Policy、Journal of Real Estate Finance and Economics等国际优秀期刊，以及《经济研究》、《世界经济》、《管理世界》、《经济学（季刊）》、《财贸经济》、《中国软科学》、《经济学动态》、《中国土地科学》等国内高水平的经济学和管理学期刊中，这说明该领域的研究水平在上升，并逐步为这些期刊所接受。

4 研究展望

通过上述文献综述，笔者认为，2013年及未来土地市场和土地制度领域可能有以下几个重点研究方向：

（1）征地制度。该问题已是近几年的研究热点，改革的呼声也很高。“十八大”报告提出，“改革征地制度、提高农民土地收益分配比例”。下一步的研究将会进一步深化、细化。系统总结中国征地制度变迁的内在逻辑、探讨征地制度多年来推进不力的瓶颈，对于征地制度改革思路的扩展将会有所帮助。另外，收集历史数据或调研数据，对征地制度某方面的话题进行经济分析，将是下一步应该有所突破的领域。

（2）宅基地制度。宅基地制度也是多年研究的热点。“十八大”报告提出坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。农村土地制度改革，尤其是农村宅基地制度改革，是促进前述“四化”的重要内容。对宅基地制度变迁的分析，对各地宅基地制度创新的调研、比较、评估和总结，设计惠农、可行的方案，具有重要的学术价值和现实价值。

（3）地价问题。土地价格是土地市场的核心指标，但以往对中国土地价格水平及其波动的研究较少，一方面可能是缺乏理论基础，更重要的可能是缺乏数据。2012年此类问题的定量研究已经开始，在未来房地产市场回暖态势、房价趋向反弹的大背景下，地价问题的研究将会是一个热点。将地方政府行为纳入研究的分析框架，实证研究地方政府行为对地价的影响，将增加我们对于中国地价波动的认识。

（4）差别化供地政策。在土地市场和制度领域，数量最多的可能就是有关“土地管理”的论文，但遗憾的是，这类论文往往是定性的、描述性的甚至重复性的。中央已多次提到“差别化土地管理”，并已有国家级、省部级的相关课题立项，可以预计该问题将会是明年及未来的一个研究热点。

（5）土地用途的区分。以往的研究几乎都只是笼统地研究土地，而未具体区分不同的土地用途，忽略了不同用途土地定价机制、出让制度的差异。2012年已有多篇论文专门探讨工业用地的供给、需求和价格问题，是一个喜人的现象。区分土地用途，按住宅、商业、工业等用途，分别细化研究，或探讨不同用途土地之间价格的相互影响，或与地方政府的土地经营行为结合起来，将是推进下一步研究的重要方向。

（6）生态用地。“十八大”将生态文明建设纳入中国特色社会主义事业五位一体的总体布局，强调努力建设美丽中国，可以预见与生态用地、土地的可持续利用等有关的问题将会是今后的一个研究新热点。

（References）：

［1］ 山世英，靳相木.改革开放以来我国土地市场建设的重大进展、基本经验和关键问题分析［J］ . 改革与战略，2012，（5）：29 - 31.

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Comments on Land Sciences Research Priorities of 2012 and Perspective of 2013: Sub-report of Land Market and Land Institutions

ZHANG Qing-yong, FENG Lei
（1. Shool of Agricultural Economics and Rural Development, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. Depatment of land and Real Esfate Management, Renmin University of China, Beijing 100872, China）

The purpose of this paper is to summarize the research progress on Chinese land market and land institutions in 2012 and give prospect in 2013. Method of documentation was employed. The results indicate that scholars around the world conducted a lot of studies on Chinese land market and land institutions in 2012. The progress is dynamic and satisfactory. Further studies, e.g., in 2013, might focus issues concerning land expropriation, rural residential land, land price, diversified land supply policies, specialized land use types, and ecological land.

land market; land institutions; research progress

F301.2

A

1001-8158（2013）02-0087-10

2012-12-30

2013-01-15

张清勇（1980-），男，福建金门人，博士，讲师。主要研究方向为土地经济。E-mail: qyzh@ruc.edu.cn

丰雷（1972-），男，山东聊城人，博士，副教授。主要研究方向为土地经济学、房地产经济学、计量经济分析方法的应用。E-mail: fenglei@mparuc.edu.cn