浅谈房地产工程管理的模式和方法

2012-12-29孙红兵

中国新技术新产品 2012年5期

孙红兵

（天丰置业（泰州）有限公司，江苏泰州 225300）

工程管理是房地产综合开发中不可缺少的重要组成环节。房地产开发单位在完成房地产区域规划设计、土地征用、住户拆迁工作之后，接着就应请专业的施工单位进入现场，进行工程的施工建设过程，完成房地产建设的物理实现。工程管理的主要目的就是按照制定的规划方案，根据计划而合理的管理工程建设任务，最终或按区域、按时间、按批次交付使用。现代的房地产开发是-个具有多道步骤和多项程序的综合性系统工程。在这样的综合性系统工程中，每-个步骤或程序都关系到房地产项目开发的最后成功。

1 工程管理的主要内容

项目工程管理是开发建设单位在项目工程建设期内的全面管理。项目的建设期是房地产开发过程中的重要阶段，集中了基本建设过程中的各项实务操作，项目工程管理就是在这一阶段中，对工程施工建设过程中各项具体的作业和事件所进行的计划、指挥、检查、调整和控制，以及与社会各有关方面的联络、协调等工作。房地产开发的工程管理主要内容包括工程建设总设计、施工单位招标、工程建设过程配合协作、工程质量监督检查以及工程的竣工验收。

1.1 工程建设组织总设计

工程建设组织总设计，是全面安排开发建设工作的主要技术经济文件。编制和报批工程组织总设计是开发区建设的一项重要准备工作，其基本内容包括：1)开发区的概、兄及工程特点。2)开发建设准备工作计划。3)工程建设部署和总平面布置图。4)主要技木经济指标，包括开发周期、总投资额、建筑工程单方造价及投资节约等。

1.2 工程建设中配合协作开发区工程建设范围大、工程项目多，施工周期长，配合单位多，在建设过程中经常产生一些矛盾，需要及时疏通，以保证建设的顺利进行，在工程建设配合协作中，应做好这几个方面的工作：

实行开发建设总包制。组织好有关开发建设单位之间的配合协作。加强调度工作。要定期召开调度会议，调度会议应有规划设计单位、施工单位、市政公用单位等有关部门参加。

1.3 工程质量监督检查

工程质量是勘察质量，设计质量，原材料、半成品质量，施工质量以及使用维护质量的综合反映，所以对整个开发建设过程都要进行质量监督。除依靠政府工程质量监督站和施工单位质量自检外，开发公司也要重初工程质量的监督检查，深入施工现场、开展工程质量监督检查。

1.4 工程竣工验收

组织工程验收小组，施工单位在完成合同规定的内容，达到竣工使用条件后，要发出竣工验收通知，由开发公司组织验收小组参加验收。检查工程质量，施工单位要向验收小组提供施工过程中有关质量检验、检查的资料和数据，按国家规定的质量标准及验收规范进行鉴定验收。检查使用条件。对所验收的工程；除质量合格外，必须达到使用条件，方可竣工。办理工程移交和结算。

2 房地产工程管理的意义

项目工程建设内容广泛，事务繁多，又具有很强的专业性和技术性，必须有系统、有条理、有效能的管理，才能保证工程建设按时、保质顺利竣工。项目工程管理是整个开发建设过程中的重要环节。

2.1 它是整个项目建设过程中主要的职能工作

房地产开发项目投资建设的整个过程，在前期研究决策阶段、施工建造阶段、后期交付使用和营运阶段中，所有工作，都可纳入项目工程管理的范围，包括了项目在其正式实施过程中的全部职能活动。因此，项目工程管理是项目开发建设过程中主要的，也是工作量最多的职能工作。

2.2 它是疏通项目建设过程中-切社会关系的枢纽

在项目建设期间，必须要与社会各有关企业或部门发生联系，以取得各方面的配合与支持。各个方面在项目建设过程中都要发挥不同的作用，不能缺少任何一个个环节，它们都是建设整体的一个组成部分。而所有方方面面的关系，都要由项目工程管理人员去疏通联络，以保持与各方面良好合作关系，保证项目建设的完整性。

2.3 它是整个项目建设过程中的综合性基础管理工作

项目工程管理是项目建设过程中第一线的现场管理，与项目工程施工建造的每一道工序、每-个环节、每-件作业相联系。第一线的管理工作具有极强的复杂性、综合性，要求管理员监督、检查和掌握现场施工作业的每一个过程，以保证项目工程管理的质量和效率。

3 房地产工程管理的方式

3.1 选择优秀的勘探和设计单位。优秀的单位是工程建设的先头兵，一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计，优化工程结构，减少并且避免不必要的浪费，节约了工程造价并加快了工程进度。

3.2 选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择，应当有一个整套的组织架构，如:施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等。施工企业的技术和设备有助于工程更好更快的完成使命。企业诚信度高证明企业一贯都有可靠的技术力量和声誉。

3.3 建立高效合理的管理模式。高效的管理模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类。如:工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理。

4 房地产工程管理的改善措施

4.1 房地产工程管理的基本模式

职能制管理模式：职能制管理模式是按照专业分工的原则，把相应的管理职责交给这些职能机构，不同专业的职能机构在其业务范围内有权向下级单位下达命令和进行指挥，其专业业务管理应向企业经理负责并汇报。项目经理制管理模式：项目经理负责制的管理模式是目前在项目工程管理中采用较普通的-种方式。它是按照项目分工的原则，在企业经理下面设立一个或数个以项目经理为首的独立机构，对项目实施的全过程进行统一管理。工程指挥部管理模式：对于较大型的房地产项目，经常采取工程指挥部的形式对项目工程实施进行全面管理。工程指挥部是项目工程管理的特别机构，由项目建设的合资各方共同协商参与组建。

4.2 项目工程管理模式的选择

任何一种工程管理模式及其机构的设置，都不可能是十全十美的，对于某个特定的项目来说，究竞选取-个怎样的管理模式，则应当根据项目本身的特点和所处的环境来取舍。因此，对某项目工程选取一种管理模式时，关键在于这种模式对于项目工程本身的适应程度。例如一家公司在同一时期内进行很多项目，而这些项目的规模都比较小，所采用的技术又多是标难化的，可以考虑采用职能制管理模式。