牛立夫

(曲阜师范大学法学院，山东日照276825)

随着我国社会经济飞速发展，城市化进程加快，土地的需求日益高涨，土地资源的稀缺性日益凸显。同时，建设用地使用权的期限性与房屋所有权的永久性一直存在着固有矛盾。而住宅建设用地使用权的长期稳定和合理负担两方面的问题，也一直是民众关注的焦点。《物权法》确定了期满自动续期原则，解决了前一问题，但遗憾的是合理负担问题仍未明确。学者对于是否应该有偿续期的分歧较大。本文尝试对续期的有偿与无偿问题作出探讨，并首次提出“附条件有偿续期”的观点，以期为这一棘手问题提供较为合理的解决方案。

一、住宅建设用地使用权期限立法评析

众所周知，我国的住宅建设用地使用权期限是70年。这一期限是1990年的国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定的①《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业、旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。。这一规定考虑了各种用地的使用情况并予以区别对待，具有一定的合理性。但总的看来，70年的期限通常还是短于建筑物的寿命，这样就使得我国的住宅建设用地使用权面临到期后如何处理的问题。

在此问题上，我国立法几经变迁。在前述暂行条例中，不仅规定了居住用地最高年限为70年，更是规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。……