李永恒

[摘要] 现代社会生活中，商品房预售认购协议是近几年来我国房地产市场中出现的新事物，实践中人们对其还存在着许多模糊的认识。文章从商品房预售认购协议与正式买卖合同的区别、如何区分预约与本约以及预约向本约的转化、收取的保证金的性质等方面进行了综合分析，并对未来发展趋势提出了一些看法。

[关键词 ] 商品房预售；法律问题；辨析

中图分类号：D9文献标识码：A 文章编号：

一、商品房预售认购协议与正式买卖合同的区别

根据我国《合同法 》,合同成立一般认为应具备以下条件 :一是订约主体应为双方或多方当事人；二是双方当事人订立合同必须是“依法 ”进行的。所谓“依法 ”签订合同，是指订立合同要符合法律、行政法规的要求；三是对合同主要条款达成一致的意思表示 (有些情形还需要某种形式作为载体来进行表现 )；四是具备法律规定的要约与承诺这两个阶段或过程。以上只是合同的一般成立条件。实际上由于合同的性质和内容不同，许多合同都具有其特有的成立要件。而商品房买卖合同成立的一般条件是 :一是房屋出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权；二是商品房买卖双方当事人必须具有完全行为能力；三是商品房买卖双方当事人的意思表示必须真实可信；四是商品房买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法；五是商品房买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，即应当采取书面形式和办理产权登记等。……