在今年的全国“两会”上，在委员岗位上已经15年、曾因建议“拆分黄金周”而名声大噪的清华大学教授蔡继明，一口气提出了与土地有关的6个提案，被业内称为“土地委员”。就房地产行业话题，本刊记者采访了蔡继明。

调控基调不变

《中国建设信息》：有专家预测，全国“两会”后房地产调控将微调，你认为房地产调控政策下一步会如何走？

蔡继明：调控不会放松。“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理3月5日所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。

去年全国个别省市地方政府对房地产微调，仅仅是为了刚性需求，无可非议。政府从严的目的是怕地方政府打着“保刚需”的旗号放宽第二套、第三套住房，打乱国务院调控的目地。现在国内房地产的调控仅达到了初期制定的目标——扼制大中城市房价猛涨的势头。

房地产调控就是挤泡沫，可以允许房地产行业有一定的泡沫，但泡沫过多，就是虚拟经济，脱离了实体经济，会产生很大风险。现在就是要挤掉过多泡沫，让房价回归到合理的水平，使房地产作为实体经济能够健康发展。

国际通行的房价收入比是衡量房地产泡沫的主要指标。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间，中国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州、长沙等地的房价收入比则超过50倍以上，泡沫现象严重。现在调控就是调到2008年的水平，下调30%～50%。

《中国建设信息》：中央政府第一次提出GDP增速降至7.5%，这是以前从来没有过的，以前最低都是8%。提7.5%是给大家一个增速逐渐放缓的预期来调结构。这个7.5%对于房地产行业会有什么样的预期影响？

蔡继明：国家第一次提出增速降至7.5%对于房地产行业有一定的因果关系。以前每年GDP增速9%以上，就是房地产泡沫起了一些作用，现在是为了抑制房地产泡沫。此外，是为地方政府转变留有余地，转变的目的是提高就业，也就是为了追求更多民生，增加工作岗位和生产性服务业。通过增加民众的收入、打开民间投资的门槛来实现经济的稳健发展转型。

合理房价与居民收入相适应

《中国建设信息》：政府和相关部门都谈到今年要促使房价合理回归，你作为专家，怎样理解“合理”的空间是多少？

蔡继明：国务院总理温家宝3月14日在与采访十一届全国人大五次会议的中外记者见面时对这个问题做了很好的回答：合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。

《中国建设信息》：有地产商预测今年楼价会再降15%，你预测会是怎样？

蔡继明：我希望房价大幅下降。虽然目前房价上升的势头已得到遏制，但距离合理回归还有相当的距离。我觉得房价还应该再下调50%才算达到合理的价位。

《中国建设信息》：如何评价房产税的调控作用？你预测房产税从沪渝试点到全面铺开需多长时间？您谈谈对于房产税的实施在中国房地产市场里面处于什么样的角色？

蔡继明：我一直建议尽快在全国范围推进房产税，拥有房产越多税收越高。国内的富豪排行榜中，前10名可能有一半以上是房地产商，这足以说明投资房地产是个暴利行业。面对这样的诱惑，很多人不愿意搞实体经济了，尤其是很多央企也去投资房地产，产生一个又一个地王。面对这样的局面，就应该加大房产税的调控作用。

房产税从沪渝试点到全面铺开取决沪渝试点是否成功，现在还不明显。上海的试点只对新买的房子征收房产税，手里已经有十套二十套的不管，那怎么能起到抑制投机的作用呢？还有重庆，新房旧房都征收，但开征的力度也比较小，恐怕起不到作用。所以，要想全面开征房产税，一方面试点本身加大探索，试点范围要扩大，公民财产登记要做到透明，官员财产也要全面登记。你可以想象，公务员、政府官员恐怕拥有两套以上的房子不在少数。如果这些房产不公示，不被征税，那么对老百姓来说就是新的不公平。

《中国建设信息》：今年全国保障房建设目标是700万套，相比去年减少了300万套，意味着什么？你认为是否能够最终落实？

蔡继明：去年的保障房建设没有完成，1000万套保障房分三年完成，今年压力会更大。这里面涉及土地、建设资金、房屋维护等，这些都给政府造成了很大压力。

我主张把小产权房、集体用地进入市场减轻政府负担。小产权房存在的合理性就在于，它以比较低的价格让城市中低收入阶层实现了居者有其屋的梦想，而对于农村居民来说，增加了他们的财产收入。应该有条件地推动小产权房“转正”，即对于建立在农村集体建设用地上的小产权房，要承认其合法性；对于非法占用农地建设的小产权房，小规模的要拆除，大规模的要在补办手续并缴纳罚金后予以合法化。

房地产政策需要“顶层设计”

《中国建设信息》：今年的全国“两会”上，你提交了“要让农村集体用地直接入市”提案，你认为在实施层面面临的最大难题是什么？

蔡继明：我一直建议修订《土地管理法（草案）》。

我国正处在工业化和城市化进程中，土地成为稀缺资源。按照我国现行法律，村民对集体土地既不能出卖，也不能转让，他们缺乏对农地转用的自主支配权和在征地过程中的议价权，从而排除了农民分享工业化和城市化红利的可能性。 因 此，我建议修订《土地管理法(草案 )》，让农村集体用地可以进入市场流转。

这也是全国政协经济委员会的一个建议。就是希望建立城乡统一的建设用地市场，在符合法律和城乡统筹规划的条件下，允许农村集体建设用地进入市场，和国有建设用地“同地、同权、同价”。这就意味着，我们今后的城市建设和工业化进程如果要占用农村土地，就应该允许农民集体所有的土地进入市场，不能一律采取政府征收的办法。此外，涉及到农村集体宅基地的使用权上，应当允许其自由转让、抵押和出租，这并不影响集体土地产权的属性。

目前看来，实施层面上的障碍主要来自于地方政府。

《中国建设信息》：中国整体性的房地产政策“顶层设计”不仅重要，而且非常紧迫。这既是中国房地产政策走向成熟完善的标志，也是未来房地产业的制度保障。对于“顶层设计”，您有什么样的看法？

蔡继明：我以前做了一个关于房地产政策“顶层设计”的方案。把城市新增用地一分为三：第一部分，15%用于廉租房建设；第二部分，15%用于建高档商品房，政府不限制；第三部分，70%土地一分为二，50%自住房，明确规定10年内不出售。20%用于改善房，五年内不出售转让。容积率大幅提高，不需过多奢侈。