完善我国基本住房保障制度，加快保障性住房建设，是关系到千家万户的重大民生问题。“十一五”期间，我国住房保障工作取得了很大成绩，初步形成了以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度体系。“十二五”规划纲要进一步提出了未来5年，全国计划新建保障性住房3600万套，“十二五”末城镇保障性住房覆盖面要达到20%左右的目标。

当前，制约我国基本住房保障制度进一步完善的问题主要有：

1、保障性住房特别是公共租赁住房的建设资金缺口大，市场化融资困难。目前我国保障性住房建设融资严重依赖间接融资，缺乏直接融资手段。尽管中央出台了一系列政策，包括允许地方融资平台通过发债优先用于保障房建设，但由于保障房贷款收益与风险不匹配，金融机构有限的信贷资源还是会优先配置到收益相对高的项目上，债券发行处于“两难”境地，同时地方政府融资平台的潜在风险和担保能力不足也制约了发债支持保障房建设的可持续性。特别是公共租赁住房，由于只租不售，需要政府和运营管理单位长期持有，融资难问题尤为突出。当前许多地方公共租赁房的定价租金难以满足支付融资的财务成本，以北京市为例，经初步测算，2011年公共租赁房的平均建设成本为7000元/平方米，平均每套50平方米，每套成本35万元，公共租赁房月租金定价比同区位同类型普通商品房月租金低30%左右，收回全部投资成本需要35年左右，融资困难。

2、我国政策性住房金融体系尚不完善。世界各国普遍在商业性住房金融外，实行公共住房政策和与之相配套的政策性住房金融，而我国尚未建立系统的政策性住房金融体系，现有的住房公积金的政策功能也没有充分发挥，公积金沉淀十分严重。2008年末全国住房公积金缴存余额就已突破万亿，沉淀资金3193.02亿元，占缴存余额的26.35%。因此，需要通过完善政策性住房金融体系提高公积金的利用率。

3、受征地拆迁难及占补平衡指标等因素影响，保障性住房供地难度大、成本高。一是受新的房屋征收条例政策影响，征地拆迁难度较大，征地拆迁成本提高，制约了保障性住房用地任务的完成。二是虽然有些保障房项目的用地不是通过招拍挂、缴纳土地出让金取得，但建设开发单位在取得该土地时也要缴纳较高的土地前期补偿款，以弥补土地前期征用拆迁成本。土地成本的居高不下直接抬高了保障性住房的建设成本，成为制约资金平衡和回收的最关键因素。

建议

1、坚定不移实施房地产宏观调控，尽快完善多渠道住房供应体系，实现房地产市场的平稳可控。继续实行差别化的房地产金融税收政策，通过金融创新或者结构性减税等手段提高包括中低收入家庭在内的住房刚性需求群体的住房支付能力。

2、进一步明确住房保障的目标和原则，明确政府的基本职责。我国住房保障工作要做到保基本、广覆盖、多渠道、可持续。当前，部分中等收入家庭既享受不了保障性住房，又没有经济能力承受市场化的商品房价格和租金的“夹心层”问题十分突出，需要政府进一步规范经济适用房和限价房的覆盖范围，完善准入和和退出机制，并严格加强监管。

3、提高金融业对保障性住房建设的支持力度。一是对保障房项目的直接融资和间接融资规模，单独设立统计科目进行统计，不与商业房地产开发、商品住宅开发项目混同，并根据保障房项目的建设经营特点，配置专项融资规模，进行专项管理，实施“定向宽松”政策，分类制定监管考核指标。二是制定保障房项目贷款利率的优惠政策，同时对于银行提取此类贷款拨备给予一定的优惠政策，调动商业银行的积极性。三是放宽对保障性住房类贷款的期限，在风险可控的基础上，根据公租房（含廉租房）经营周期，由借贷双方协商确定，贷款期限可适当延长，允许此类贷款在项目建设期内可以只还利息不还本金，待项目进入运营期再制定逐年偿还本金计划。四是批准扩大经济适用住房试点贷款项目，并将公共租赁住房纳入试点范围，在确保保障房项目开发建设单位自有资本金已按国家相关最低资本金比例投入到项目中的情况下，允许信贷资金用于缴纳剩余的土地前期补偿款。五是允许在政府作为投资主体的公租房建设中发行房地产投资信托基金，吸引公众参与，为公租房建设获得长期、稳定、低成本的运营资金。

4、加快建立符合我国国情的长期稳定的政策性住房金融政策体系。从部分城市开始试点，逐步探索建立符合我国国情的政策性住房金融制度体系。在现阶段，可重点对公积金制度进行改革，一是完善住房公积金的存贷利率政策，周期适当延长，规定公积金贷款的首付比例、存贷利率、贷款周期保持长期不变。这样既可提高保障性住房消费群体的支付能力，同时也使他们少受宏观经济波动和货币政策调整的冲击。二是扩大公积金的提取和使用范围，允许廉租房、公共租赁房家庭用公积金交纳租金，减少公积金积淀。三是强化对公积金的强制征集和资金收益的管理。

5、加快完善适合我国国情的保障性住房土地供应机制。研究建立保障性住房建设用地定向储备制度，为信贷资金和社会融资进入保障性住房建设提供制度保障。