房地产市场结构与市场行为对产业效率的影响

2012-08-15文/朱静

合作经济与科技 2012年6期

文/朱静

（同济大学经济与管理学院上海）

正统的哈佛学派的产业组织理论，以新古典学派的价格理论为基础，构建了一个市场结构（Market Structure）、市场行为（Market Conduct）、市场绩效（Market Performance）的分析框架，简称SCP分析框架。哈佛学派认为，市场结构、市场行为、市场绩效之间存在因果关系，即市场结构决定市场行为，而市场行为则决定市场绩效，以市场中企业数量的多少作为衡量相对效率改善程度的尺度，认为随着市场中企业数量的增加，接近完全竞争状态，能实现较为理想的资源配置。因此，基于哈佛学派提出的SCP范式，我国的房地产市场结构决定了房地产的市场行为，从而影响了房地产业的市场效率。具体如何影响，本文将进行深入探讨。

一、我国房地产业市场结构分析

从产业经济学的角度，我国房地产市场结构可以从市场集中度、产品差别、进入壁垒这三方面进行分析：

（一）我国房地产市场集中度。市场集中度本来是指各行业中若干最大企业产销量占总产销量的百分比，是表明行业市场结构情况和大企业市场控制力的概念，一般来说，集中度越高，竞争度越低，偏向垄断市场。但是实际情况中，房地产由于本身位置的固定性和不可移动性导致房地产无法在全国范围内流动，房地产具有区域性。房地产商品主要在特定区域生产，内部流出和外部流入相对较少，由于房地产的不可移植，在每一区域内都会形成房地产区域垄断，这种区域垄断性使得不同的两处房产基本上不具备替代性，再加上房地产市场的区域边界不仅受房地产本身价格、功能、环境等影响，消费者偏好、交通状况因素也能影响区域边界，这就导致房地产市场边界模糊。由于产业集中度的高低必须基于其所在市场的区域边界，房地产市场的区域边界模糊使得“市场集中度”指标失去了意义。

在我国的各大城市和小城市，一般情况下都是由一个或几个颇有势力的房地产企业控制着当地的主要市场份额，比如福州地产业就是融侨集团的天下，而其他的小型房地产企业则在小份额中竞争以分一杯羹。从总体上而言，我国的房地产市场是偏寡头垄断性的市场。

（二）产品差别。产品差别化是指企业在所提供的产品上由于具有物理性能、消费服务、消费者偏好的特殊性，而与同类竞争企业所生产的同类产品具有不可替代性的特点。在市场经济中，由于产品差异化的存在，能够使得一些企业赢得消费者偏好进而拥有较大的市场份额和市场占有率，提高市场效率。

而房地产产品由于本身就具有区域垄断性，这种区域性使得房地产市场中每个独立项目都在地理位置上具有独一无二的特性，因此房地产商品具有完全产品差别化，房地产市场是产品完全差别化市场。我国房地产开发市场具有产品差异化，主要表现在：1、区位差别：不同地段的房地产的消费者需求显然不同；2、小区规划差别：区位无法更改，但各小区的规划风格例如建筑风格、朝向、户型等都可以有所不同；3、品牌差异：任何产品都有“品牌”效应，房地产商品也不例外；4、质量差异；5、服务差异。

（三）进入壁垒。一般而言，市场的进入壁垒包括必要资本量、规模经济、政策法规、阻止进入壁垒等。对于我国房地产市场而言，主要起到壁垒作用的是政策法规和企业阻止壁垒，而规模经济壁垒较低，必要资本量壁垒在近年来有所提高，但总体而言，必要资本量壁垒还是偏低。

1、必要资本量。我国房地产资本进入壁垒不高，我国房地产开发企业历来有高负债经营的特点，根据相关数据，房地产开发企业每年的资产负债率都在70%以上，从房地产开发企业资金来源来看，房地产开发企业自筹资金比重一直在30%左右，并不高，而由于房地产业竞争激烈，我国房地产市场存在建筑商为承揽业务而向开发商垫资的情况，开发商自己并不需要投入过多资金便可投入房地产开发市场。但由于近些年来房价上涨、房地产市场出现一系列问题，国家对信贷等提出了更高要求，例如央行上调准备金率，开发商贷款缩减，导致中小型房地产开发企业纷纷倒闭，房地产业资金壁垒才真正起到了一定的作用。

2、规模经济。根据国家统计局数据，到2009年底，我国房地产开发企业有80，407 家，其中内资企业 74，674 家，拥有一级资质的仅1，026家，政府对房地产企业进入要求也偏低，仅2，000万元就可以注册一个具有二级资质的房地产开发企业，这就导致了房地产市场上中小企业多而整体规模偏小，削弱了规模经济壁垒的作用。

3、政策法规。由于我国土地资源的稀缺性，国家对土地的政策法规并不宽松。就土地出让而言，招拍挂和协议出让的方式都形成了很高的政策法规壁垒，拍卖基于价高者得对用地企业或个人资金要求高，小企业与大企业相比显然在资金链上不占优势，而协议出让方式由于政府的“寻租”行为，政府保持与一些老企业的合作关系，新企业拿地困难，对新企业的进入也形成了很大的壁垒。土地出让金的批租制以及国家自2009年底明确规定开发商以后拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%等政策法制壁垒，对我国房地产市场都起到了壁垒作用。

4、阻止进入壁垒。这主要是指在位开发商为了保持自己在市场上的主导地位以获得持续的垄断利润，而利用自己的在位优势所进行的一系列有意识的战略行为以阻止潜在进入者的进入而形成的壁垒。当外来开发商想要进入本地市场时，通常都会遇到本地开发商的强力阻击，因而会出现诸如不得不以更高的价格购买土地的情况。

二、市场结构下我国房地产市场行为对市场效率的影响

综合上文对我国房地产市场结构的分析可知，我国房地产市场是缺乏规模的寡头垄断市场，基于哈佛学派提出的SCP范式，房地产市场结构决定了房地产的市场行为从而影响了房地产业的市场效率。在我国目前的市场结构下，房地产企业可以通过合谋行为控制房价，可以通过广告行为与产品策略行为实现产品差别化，通过兼并行为实现规模化。

（一）合谋行为对市场效率的影响。根据古诺模型，寡头市场的研究表明，合谋有利于寡头企业攫取超额利润，实现利润最大化的利益目标。万浩华（2006）从定产和定价两个角度，对我国房地产企业的定产行为和定价行为进行模型分析及研究，得出在区域性寡头垄断的房地产市场，房地产企业之间有强烈的合谋动机，以避免相互之间激烈的竞争而导致的每个企业利润的损失。陈焕通过对房地产企业价格合谋行为的博弈论分析，寡头房地产企业选择合谋行为是理性的，这种合谋行为推动了房价的上涨。在我国，房地产市场有名的合谋行为，当属2002年的“餐桌阴谋”，北京CBD地区三个房地产开发商在餐桌旁达成协议，共同约定房价的升降，并保持信息沟通以达到控制房价的目的，2004年CBD地区楼盘价格开始暴涨，这就是合谋行为导致的房价上涨最好例证。这种合谋行为使得寡头企业掌控了房价，提高了市场的集中度，似乎对房地产市场效率提高是有好处的，但长期来看，价格联盟的成立推动房价的上涨，为了获得高额利润，寡头开发商很有可能过多注重对高档住宅的开发而忽略中低档住宅的开发，造成供求结构的失衡，出现结构性过剩，导致资源浪费，而目前我国闲置房的大量存在已经说明了这一点。合谋推动房价上涨，房价过高引发的价格泡沫导致市场价格机制无法起作用，造成“市场失灵”，以房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）来看，世界银行的标准是 5∶1，联合国的标准是 3∶1，日本是4∶1，而在中国这一比例则约在 10～15∶1。合谋行为降低了房地产市场效率。

（二）广告行为对市场效率的影响。近年来，随着房地产市场竞争加剧，我国房地产广告支出占销售额的比重不断增加，2001年这一比重为1.43%，2003年则上升为2.52%，上涨近一倍。广告行为有助于减少消费者搜寻信息成本，强化了房地产产品的主观差别化，提高了房地产企业品牌的知名度和美誉度，获得消费者偏好，进而提高了房地产市场效率。但与此同时，我国虚假广告投放问题严重。2002年我国关于房屋建材的投诉中，仅虚假广告一项就达到888件。虚假广告导致了开发商和业主之间的矛盾纠纷，据不完全统计，业主与房地产开发商、物业公司的冲突50%是由虚假广告引起的。虚假广告导致了消费者和开发商之间的利益冲突，降低了房地产市场的效率。

（三）产品策略行为对房地产市场效率的影响。我国大型的房地产企业为了在市场竞争中获得更大的市场份额，针对不同层次的消费群体，采取不同的产品策略行为，这一行为和广告行为一样，都是强化了产品的差别化，有助于提高房地产市场的效率。但在实际情况中，根据上文对市场结构的讨论，我国市场结构是不规模的寡头垄断。在中国，只有少数大型企业采取的产品策略行为是理性的，而市场上存在的大多数是小规模企业，对市场的定位把握并不清楚，一度开发中高端楼盘能带来更大利润，就一窝蜂去开发中高档楼盘，而现在低端住宅、经济适用房等的开发是主流，则经济适用房的开发又过量，这就导致了结构性供求矛盾突出。据国家统计局数据，近几年来别墅、高档住宅销售率提升了，而经济适用房销售率虽然在1左右徘徊，但由于销售数据里包含了期房，因此实际上经济适用房是供过于求的，但每年仍加大对经适房的开发，这样的供求结构是不合理的。

（四）兼并行为对房地产市场效率的影响。近几年来，随着政府对房地产调控力度加大、信贷等政策缩紧、房地产业进入壁垒增高，在这种大背景下，缺少充足资金支持以及得不到银行贷款的中小型开发企业纷纷倒闭，大型房地产企业开始追寻规模化发展的道路，兼并行为作为获得规模经济的有效市场行为一时成为大势所趋。以万科为例，2005年万科以总计18.58亿元人民币并购南都地产，2006年新增规划项目面积1，201万平方米中，约60%的资源是通过兼并方式所得。通过兼并，万科强化了在长三角经济圈的布局，在上海、江苏、浙江的未来项目资源呈现三足鼎立的姿态。由于我国房地产市场依旧是不规模的，中小型企业居多，规模偏小，通过兼并行为可以有效提高竞争能力和资源整合能力，房地产大型企业的扩张行为通过企业间的优势互补，提高了资源利用率，有助于市场效率的提升。