叶长安 张晓芬

(乐山职业技术学院 科研处 四川 乐山 614000;成都市国土储备中心 四川 成都 610071)

乐山位于四川盆地的西南部，北连成都平原，距成都162公里，是四川重要的工业城市、重要的农产品生产加工基地和旅游城市。近年来，随着经济社会的发展，乐山市房地产市场呈现出强劲的发展势头，有力地推动了乐山城乡建设和经济社会的快速发展。2007年，乐山市委提出把乐山建设成为成都平原城市群南部中心城市的战略规划，这对于乐山房地产发展具有重要意义并产生深远影响。为此，本文从成都平原南部中心城市境域的视角对乐山房地产发展现状、特点以及对策进行探讨。

一、乐山房地产业的发展现状

(一)目前乐山房地产市场运行情况

乐山房地产市场经过了汶川大地震和金融危机的双重“洗礼”后，自2009年起市场持续升温，房价继续上涨。虽然受到宏观调控的影响，但并没有出现价格“大跳水”的现象。

2011年，乐山成交土地45宗。其中，工业用地26宗，商服、餐饮用地15宗，商住用地4宗。2011年中心城区商品房销售备案面积89.53万平方米，交易金额45.7亿元，其中住宅8402套，面积80万平方米，同比增长－20.91%、－24.71%。进入2011年，乐山楼市新增供应同比2010年有所下降，相对应的成交数量也随之减少。

(二)目前乐山房地产市场的主要特征

1.多元化格局逐渐形成。目前，乐山除了本地知名房地产企业立事达、领地、恒邦、仁和、金杯继续发挥领头羊作用外，川内品牌蓝光集团也领先进驻乐山。截止目前，全市房地产开发企业发展到220家，其中一级资质企业4家，二级资质企业35家，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发企业脱颖而出。乐山房地产开发模式呈现多样化格局，SOHO、产权酒店、旅游商业街等产品类型出现，满足刚性需求和投资改善型客户的多方面需求，呈现出住宅、商业地产、旅游地产、高端物业等多样化发展的趋势。

2.新区域地产价值板块凸显。随着城市化进程加速和城市基础设施建设的加快发展，如轻轨、城南高新区以及绿心道路建设的日趋完善，乐山市房地产区域板块已经发生了改变，传统的区域板块被打破，新热点区域和新需求增长点不断产生和增长，新产生的热点区域将进一步刺激房地产业的发展。

3.旅游地产品牌日益加强。乐山具备发展旅游地产的基础条件。近几年，以自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游景观为依托，旅游、休闲、度假、居住有机结合的房地产新形式—— 旅游地产也得到了发展，依青衣江而建的金水湾别墅、靠近城市森林的居雅苑等，强力推动打造乐山区位优势、城市品质、城市价值、高品位性价比的城市名片活动、以“游佛国仙境，居山水嘉州”为主题的乐山城市宜居宜游宣传和房地产营销活动，吸引了更多人到乐山居家置业，促进了市场发展和需求能量的释放。

4.住房保障体系逐渐完善。随着住房保障工作的不断深入，乐山市相关政策体系逐渐完善，出台了《乐山市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，全面实施保障性住房工程建设、扩大廉租住房保障范围，在更大范围内推进城市棚户区改造和城乡公房改造，提供有效居住房源，切实解决城乡居民居住需求。2012年，乐山市累计开工建设保障性住房9320套，基本竣工2114套，极大地改善了弱势群体的住房环境。

(三)目前乐山房地产发展存在的主要问题

乐山房地产业已成为本市支柱产业之一，对改善居民住房条件起到了积极作用。然而，从房地产市场现状分析，与其他城市、地区比较，同样也存在住房供需矛盾突出、市场运作不规范等问题。主要体现在:乐山房地产业的市场化程度还不高，市场还不规范;乐山房地产企业规模小，产品特色不突出;企业融资渠道单一;房地产产品及服务层次不能和区位优势、资源条件相匹配;乐山市区的旅游休闲地产还未形成功能完善、布局合理的结构，尤其是涵盖乐山市中心城区，其房地产产品及服务层次尚不能与资源魅力相匹配等等。在一定程度上说，乐山房地产业的发展已经滞后于城市建设的需要。

二、成都平原南部城市境域下的乐山房地产发展机遇

(一)有利的政治经济大环境，凸显乐山房地产发展政策机遇

中共乐山市委七届五次全会明确提出，把乐山建设成为“成都平原城市群的南部中心”。这就意味着需要以“大乐山”的视角来规划和建设新乐山。因此，在这一战略目标的指导下，乐山也要建立城市群，即乐山的规划和城市化建设都要站在“大乐山”的高度。这一战略目标的确定对乐山提出了更高的目标和要求，城市的发展要有正确的区域定位、城市定位和产业定位等，结合本地的资源优势，积极融入大的成都平原南部区域的发展。

(二)得天独厚的地理、人文、历史环境，凸显乐山房地产发展基础条件优势

乐山具有人口、物资、资本和文化的密集性，具有技术、信息、人才、商品的流动性，具有管理、投资、生产、交通的高效性，具有文化、教育、就业、生活的系统性，这些都是乐山打造成都平原城市群南部中心的有力基础条件，未来可以成为成都平原南部区域人口聚居的主要载体、经济发展的主体、孵化新城镇的母体，以推动乐山及南部区域城市群工业化、服务业及经济社会的进一步发展。

三、“大乐山”视野下房地产进一步发展的对策建议

目前，国家楼市调控政策对乐山的房地产销售有一定的影响，但总体影响不是很大。一是从房屋价格来看，乐山市还有一定的发展空间。商品房价格低于周边城市，与相邻的成都相比差距更大。随着经济的快速发展，城市功能配套、人口集聚，商品房价格潜藏着较大的升值空间。二是从消费需求看，蕴藏着较大的发展潜力。城市化进程加快、人口数量增加，是刺激住房需求刚性增长的主要因素。目前乐山市正处于新一轮社会经济发展阶段，城市基础设施建设不断完善，城市化水平正在逐步提高，发展空间较为广阔。三是从发展后劲来看，具备强大的发展动力。乐山作为成都平原城市群的南部中心，伴随着“乐山－成都－绵阳”城际铁路的开通，以及不断壮大的区域产业支撑优势等，这些因素和优势都将会给房地产快速发展带来动力。

(一)加强政府调控，稳定房地产业市场

合理调整住房供给结构，逐步增大90平方米以下中小户型的比例，面向大多数中低收入家庭开发建设普通商品房。加强对房地产市场的监测分析，建立健全市场信息系统和统计制度，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。实际上，乐山只有在成都经济圈中努力寻找差异化、个性化的定位，重点发展局部城市功能，以局部带整体，才有可能在城市经营中起到示范作用。

(二)盘活存量土地，增加土地有效供给

随着城市化进程的加快，房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展区域发展空间，利用好闲置土地，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场，提高土地供应能力。土地管理部门要根据计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，尽可能满足不同层次的住宅需求，缓解供需矛盾，相对集中布局，避免分散性城市化带来的土地浪费。

(三)开发特色产品，大力发展旅游房地产

要以市场需求为导向，配合乐山城市建设的需要;结合乐山的地理特点及城市发展特点，增强创新意识，开发出有特色的房地产产品，满足居民的住房需求。乐山市拥有世界级的旅游、历史和文化资源，距离大都市很近，接受辐射能力强;同时它又是一座中小型城市，自成一体，其城市特征具有一定的代表意义。旅游房地产发展有助于推动以特色功能带动城市功能的发展，有助于以大都市的功能分流带动中小城镇的功能完善。再比如，四川美食在全国很有名气，而乐山的特色美食在四川餐饮中又有突出的特点。通过商业地产营造集中的乐山美食餐饮区，为休闲消费者，尤其是外地游客提供一个既节约成本，又能全面感受乐山风味的理想场所。

(四)构建合理格局，增强住房民生功能

住房市场发展的根本目的是要让“住有所居”，不断满足和改善人们的居住消费需求。因此，构筑科学合理的房地产市场体系—— 廉租房、经济适用房、商品房非常重要。在市场供求关系或价格预期作用下，商品房价格超过部分家庭的购买力，导致部分中低收入家庭住房困难。为此，在目前房价偏高的环境下，应进一步完善住房保障制度，加快保障性住房建设，使中低收入人群安居乐业，增强住房的民生功能，同时缓解房价过快上涨产生的社会压力。认真落实中央和四川省关于加大信贷支持力度的各项政策措施，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，帮助企业拓宽融资渠道，加快保障性住房、廉租房、经济适用房建设。

(五)加强市场管理，创建品牌住宅产品

各职能部门切实担负起职责，管理和监督房地产项目建设全过程，严把工程质量、竣工验收、预售销售的关口;加强保障性住房供给管理，严查不符合条件的挤占保障性住房供给指标，严惩损害保障性住房供给利益等行为。加强市场监管，引导企业提高住宅整体质量和企业整体素质。大力提倡和引导房地产企业创建品牌住宅产品，提高住宅建设品位，不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使住宅建设朝着产业化方向发展。采取扶优限劣的措施，严格入市门槛，制定一些优惠政策向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜。严格查处那些无资金实力、经营行为不规范的房地产企业，同时，严格控制房地产投资投机性需求。