郝国彩，韩 军，叶凯凯

(山东财经大学 经济学院，山东 济南250014)

一、引 言

在计划经济时期，我国房地产业基本处于政府完全管制阶段。改革开放以后，住房制度改革逐步确立了以市场为导向的改革目标，政府对房地产业的管制逐步放松。随着我国城市化进程的加快以及社会消费水平持续升高，2003年以来，房地产投资增速加快，许多大中城市房屋销售价格出现持续上涨的态势，局部地区房价开始大幅飙升，住房供应结构性矛盾突出，市场秩序比较混乱，此后，我国房地产市场规制政策进入密集出台期。2004年8月31日政府废止土地协议出让，采取严厉的“招拍挂”政策。接着，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，对房地产项目自有资金等做出规定;中央政府颁布“国八条”、“国六条”，从住房供给和需求两个方面对住房市场展开规制。为了抑制持续上涨的房价，央行于2007年3月至2008年4月七次加息。同时，央行于2007年9月27日规定第二套住房贷款首付不得低于40%，在密集的规制政策作用之下，加之全球金融危机的影响，2008年住房价格出现了整体均价向下小幅波动的情况。

2008年下半年至2009年底，中央政府为了服从全球经济危机后的“保增长，保民生”的扩张性调控目标，陆续出台了一系列的救市措施，房地产市场迅速回暖，房价再次迅速上涨。面对过快上涨的房价，2010年以来，中国政府出台了一系列更加严厉的房地产规制措施，包括“国十一条”、“新国十条”、“国五条”等，政府采取土地、金融、税收、限购等多项规制手段，抑制投资与投机性需求，遏制房价飞涨。……