司卫平

河南建筑材料研究设计院有限责任公司（45000 2）

旧住宅,是指新建住宅随着使用年限的增长，其初始功能状态受到物质性、经济性、社会性等多种因素作用影响而产生的‘踪合性陈旧’过程的住宅。旧住宅区又称旧居住区，是旧住宅单体及其居住环境在一定的自然地域空间、社会经济形态和使用时间区段的整体功能状态的集合。旧住宅和旧住宅区可统称为“人口住宅区”。

与世界各国人口老龄化社会发展趋势相似，一个国家的旧住宅占住宅总量的比例将随着该国的城市化、工业化和经济发达程度的提高而增大。随着中国的城市住宅建设由规模数量型阶段向质量提高型阶段转变，必须充分重视对日益增多的旧住宅(区)进行持续有序的改善，并纳入城市住宅建设可持续发展总体规划和21世纪住宅产业的有机构成。借鉴发达国家对城市旧住宅(区)的改善发展理论政策、市场化途径和管理经验是十分必要的。

1 旧住宅(区)改善的趋势与政策

1.1 城市住宅建设的重点转变

世界主要工业化国家的城市住宅建设大体经历了三个发展阶段:大规模新建、新建与维修改造并重及重点转为对旧住宅更新改造现代化。

20世纪60年代,各国在基本解决住房困难问题后逐渐重视旧住宅(区)维修与更新改造。80年代,欧洲各国建筑日常维修资金投入年递增6% ～10%，旧住宅维修改造总额占住宅建设总额的1/3～1/20。瑞典1983年的维修改造投资占建筑业总投资的50%,1988年旧房维修改造工程占建筑工程总量的42%。……