朱 帅

房地产行业属于一个资金密集型行业，在投资量大的同时投资回收周期长，因此对于资金来源的稳定性有着较高要求。而当前环境下，由于信贷收紧和融资受限，房企的融资成本上升，地产商都在积极拓展资金来源渠道，部分开发商甚至面临资金链断裂的风险。数据表明，在2011年房地产资金来源走势和组成占比中，房地产开发企业资金来源共计83246亿元，相比2010年增长14.1%，但增速相比2010年却下降了12.1个百分点；另外，在资金来源的组成占比中，自筹资金已从2007年的30%大幅上升到了2011年的41%。这些数据说明了房地产行业的资金增速出现了明显放缓。一方面是受到当前宏观调控政策的影响，另一方面有限的融资渠道也是一个重要的影响因素。

在我国，房地产企业主要的融资渠道是通过诸如境外上市/发债、国内银行贷款、银信合作/信托、公募基金、私募基金和合作开发/收购合并等来实现。但目前，这些渠道均面对着诸多问题。

第一，上市融资。分为直接发行上市和利用壳公司资源间接上市，但国内A股市场基本上已停止审批房地产企业的上市。如果能规避返程投资的限制，境外或H股形式是大型房地产商的一个好选择。而在香港上市融资的主要问题是：土地储备是作为在资本市场被衡量市值的指标。在强者恒强的情况下，中小型开发商并没有受到资本市场的青睐。大型企业为了保持业绩，也要争取土地储备，如何降低成本获得土地是考量其核心竞争力的指标。……