张恒金 王教成

摘要：房产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房产的买卖不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。在房产交易过程中，交易的安全起着举足轻重的作用。该篇主要介绍了当前房产交易领域存在的问题及预防措施，对目前房产交易安全有一定的积极作用。

关键词：房产交易 归属权产权登记

1概述：房屋不是一种普通的商品，它是依申请登记制度来确认产权归属和内容，登记的目的是维护交易安全，保护当事人的利益。在房屋交易过程中，办理产权的转移手续在交易过程中起着决定性作用。房屋交易一般是由动产和不动产两部分组成，不动产一般是指房屋本身，动产是指二手房交易中的房屋附属品，如房屋装修、家具、电器、家用设备等。如果新房买卖在房款交易时所看到的房屋状况和交易前的状况差不多，多数房产的交易纠纷主要是在动产方面；另外房款交付是房产交易中最重要的环节之一，如果买方不能提供有效的证据来证明有绝对的支付房款能力或使房款按合同约定时间顺利到位，如果在买方还没有付清房款前就办理产权转移手续，那么买方就拥有了该房屋的合法性，在以后交易中容易出现纠纷现象，房产交易是一项错综复杂的过程，涉及到多个方面，在房产交易过程中，要多方面考察产权情况，否责纠纷不断。

2房地产交易存在的问题

在当前房产交易过程中，买新房安全系数相对较高，除非开发商资金链断裂而造成购房者利益受损，一般情况下，不会出现较大的问题。但是二手房买卖相对要复杂一些，虽然有经纪人的协助，但其交易过程存在太多不确定因素，因此其安全性必须引起充分重视。作为房地产权属交易登记机构，每天要接待不同的人，难免受利益驱使，采取造假、涂改等各种非法手段达到赢利的目的，给社会和普通家庭造成极大的危害，就目前房产交易存在的摘要问题有以下几个方面：

2.1伪造假证，达到非法交易的目的

在办理房地产交易的过程中，当事人身份证、产权证甚至是结婚证，或买卖双方的购房合同在办理房屋产权转移过程中是不可或缺的，还有委托书、公证文书在特定场合和特殊情况下也必须提供。除与当事人关系非同一般以外，获取真的身份证、产权证实属不易，所以不法人员常用制假手段，伪造身份证、产权证和公证文书，由于制假技术日趋成熟，这类假证非常逼真，往往能逃过受理人员的眼睛蒙混过关。

2.2房屋产权关系不明确

标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要环节。权属法律关系必须清晰，交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利。不是产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？例如，委托签订合同、确定交易价格、收取房款、办理产权变更手续、房屋交割等。在签订房屋交易合同时，如果由于委托事项不明确，价格不透明，就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失。另外还存在着一些诈骗行为，例如有人以收购名义买断房屋,待得到该房屋的法律文件原件和房屋后不办手续而是冒充产权人或利用产权人的委托证明采取一房多卖、一房多租等手段进行诈骗活动。使真正的产权人蒙受巨大的损失。

2.3房屋质量低劣型

我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经做出了比较完善的规定，房地产开发企业在不具备或不完全具备“五证”的情况下，不得进行房产买卖，而在实际生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业置法律法规于不顾，实际未取得商品房预售许可证明和合法的土地使用权，却哄骗消费者已五证具备和工程施工建设，另外很多开发商为了谋取私利，在工程施工过程中偷工减料，使用不达标建材，造成房屋质量低劣，所交付的房屋不符合质量要求或合同的约定，主要包括：房屋主体不合格、房屋质量瑕疵、房屋面积误差等。由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，往往倾其所有甚至举债购买。因此，购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步。

3房产交易风险的防范措施

房产交易中心作为房地产交易登记的责任机构，既要高度保持对房地产交易领域存在风险的警惕，又要提高识假辨假的敏锐度和鉴别力，从各个方面提高全体员工的风险意识和责任意识，做好宣传防范，协助买卖双方了解交易程序、方法和双方的权力义务，通过规章制度来形成一道无形的围墙，最大限度地遏止房产安全交易的发生。

3.1 严把审核关，杜绝造假行为，把风险降到最低程度

针对假冒身份证现象增多的趋势，在查档和受理窗口配备身份证识别器，从科技层面上来加强防范，凡持有委托公证书的代理人，严格核实委托书及内容，并对该公证书文书进行核实。对二手房买卖和有疑点的现房抵押的出让人和抵押人的身份证件与上一手的档案中的身份证件进行核对，如身份证件不一致的（除二代身份证外），必须到当地公安部门开具户籍证明；并核实原登记范围有否变化。针对房地产案件易发的二手房买卖、现房抵押业务，落实专人以回访的形式再次查验当事人的身份和此件交易的真伪。

3.2 做好房产交易环节，避免纠纷

交易双方在签订房产交易合同时应由产权人或依法委托的代理人来确定交易中的重要环节，并签订合同。确保合同的合法性、真实性、有效性，使交易价格更合理、透明和安全。因房屋的产权是以登记制为法定产权归属的,一旦该房屋发生纠纷或重大事件,如果产权人不能提供相应的证据来证明没有过错,那么该产权人将承担相应的责任。作为交易双方,即使在签订合同后,各自的法律文件证明应由各自保管好。尽量不要委托他人,本人不能亲自办理、出面办理产权变更手续的也应委托信任的人。

3.3 房屋交付时，要严格把握质量关

房屋交付也是很重要的，首先，要检查一下你所买的房屋与合同附图是否一致，房屋结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房屋测绘机构实际测量，与合同签订面积是否有偏差。其次，要检查一下房屋有没有质量问题，例如该房是否已通过综合验收，房屋有无裂缝，是否存在一般的质量问题或主体结构问题。如存在严重质量问题，购房者要坚决予以拒收，最后要注意的是交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来保留证据。

3.4 房产交易要做好产权登记

产权登记是房产买卖双方在交易过程中的过渡桥梁，也是买卖房屋最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力，日后如发生产权纠纷，将对买受人产生不利，带来一系列不必要的麻烦。因此，在合同中应明确产权登记时交易双方的义务和权利、产权登记的时间以及有关税费等。

结束语：房产交易正朝着规范化、市场化的方向发展，但我国房产交易过程中仍然存在不少问题，在制定和签署房产买卖合同的时要加强安全防范意识，严格签署合同条款，避免房产交易过程中产生纠纷。

参考文献：

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[2]于大水;商品房预售登记的几个法律问题[J];商业研究;2004年16期

[3]雷兰.商品房买卖纠纷及评析[J].北京.科学出版社,2006，

[4]郑洲.预售商品房的风险与预防[J].法制与经济，2007

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。