袁军

摘要：本文阐述了老工业区改造的背景和意义以及改造的规模和目标，通过项目改造对社会的影响分析，适应性分析，经济效益分析，社会风险及对策分析，显示出老工业区改造将是展示西安城市形象的重要机遇，也是提升城市与自然和谐共生的良好契机，是展示新西安的又一个亮点。

关键词：老工业区 改造评价

TU984.13

1.背景和意义

浐河西岸老工业区位于浐灞生态区，该地块四周界限为：广安路以南，浐河以西，华清路以北，东二环以东，为浐灞生态区和西安城区结合部，是进入浐灞生态区的门户。

区内有众多老国有工业企业、仓储物流企业和城中村。目前老国有工业企业整体经营状况较差，相当一部分已濒临破产，厂房破旧，土地荒废；仓储物流企业布局分散，产业竞争力急待整合提升；这严重影响西安市城市形象和规划建设进程。随着西安经济的快速发展，对老工业区重新规划改造就有了紧迫性。

2.改造规模与目标

改造、征地范围：改造范围内已有部分土地开发和建设，部分城中村已改造或正在改造。改造区面积约为7.5平方公里，该区域改造完成后城中村改造1520亩，人口6500，城中村改造用地按人均用地指标，占地400亩，可规划建筑面积110万平方米，可实现储备土地1100亩。盘活破产国有老工业企业的等土地950亩。把老工业区经改造后建设成为：以滨水生态住宅及旅游度假产业为主导，综合现代商贸、会展、物流、休闲及科技智造产业的滨水生态型城市副中心。

3.社会评价

3.1项目对社会的影响分析

该区域位于浐河以西，为浐灞生态区与城区的结合部，与大明宫遗址区隔路相望，是浐灞生态区的门户，也是西安的东大门，是浐灞建设发展成就的展示前沿；同时也是连接市区与浐灞生态新区的黄金走廊。该老工业区规划为以商贸业为主导，以现代房地产业为基础，以时尚创意产业为先导的生态化、人文化、综合化商贸服务新区。

商贸业是区域产业发展未来的希望，也是未来投资引导的方向；房地产业是区域支柱产业与主要税收来源，也是融合第二、第三产业的新增长点；时尚创意产业是区域产业的根基与培育点，也是制造业中能耗低、污染小、附加值高的部分。

“关中–天水经济区”建设对西安是重要的机遇，对浐河西岸老工业区开发更是千载难逢的重大机遇，为此提供了广阔的发展空间，搭建了更大的平台。以浐灞生态区为依托，在经济加速发展，城市化进程加剧，产业进入调整期的背景下，以该老工业区开发改造这一重大项目来提升社会关注度，对区域的发展具有很强的推动作用。对城市功能的完善，城市质量的综合提升，城市形象的改变，增加就业岗位等诸方面又会上一个台阶。

继高新区、曲江新区、浐灞生态区后，新西岸必将成为引领新西安发展的代表性区域，会成为西安经济发展的新的增长点。

3.2项目与所在地区的适应性分析

开发改造后的浐河西岸老工业区是从以下三个层面来体现的：

商务层面：高档商务集群、现代物流区、时尚产业、精品家居等。

生活层面：高品质住宅社区、主题公园、大型卖场、滨河休闲餐饮及酒吧。

该区域的现状是物流、商贸、建材、仓储集中，商业价值突出，但缺乏现代化的活力。附近楼盘建设初具规模，由于历史原因，本区域中的老工业企业多经营不善，效益不佳，濒临破产，城中村村民生活环境恶劣，居住建筑存在安全隐患，被称为栅户区。无论是经营或是环境还是生活的品质方面，不同利益群体都存着强烈的改善要求，人心思变，态度积极。经济加速发展，城市化进程加剧，产业进入调整阶段，房地产业进入快速发展。旧城改造与新区建设的并举，该区域的开发策划正是在这样的大背景下、大趋势下出台的，也是多元化、复合化的城市空间的需要，是旧城价值的重构需要，也是二环路价值急需挖掘的体现。未来4年西安将启动143个城中村改变项目，本区域的开发是符合政府意愿，是符合政府支持的且是政府主导的。

西安作为一个大都市，要提升自身的发展后劲，必须对产品进行全面升级，以及对新兴业态、创意产业的引入，这都对市场具有良性的刺激作用。所以该项的建设是产业的升级、是市场的要求、是城市的期待。

3.3社会与经济效益

浐河西岸老工业区改造所带来的社会效益是明显和巨大的，这也是浐河西岸老工业区改造的最初出发点，经济效益并非首要。在改造开发期间可直接创造就业机会，以及后期带动上下游产业间接创造就业机会与商业机会。改造后的该区域，将形成长期、稳定的岗位需求，预计可吸引500～1000家左右的各类企业入驻，提供就业岗位2.5万个，并带动物流业、交通业等一系列下游产业的发展，间接创造更多的就业机会。同时可增加开发销售阶段的税收收入，开发后期建成后营业阶段的税收收入，也提高了民众的收入和生活水平，改善了居住环境使社会更加和谐。

项目分五年开发，首先可选择面向大众消费的商业项目，开发周期短，快速回笼资金，而且商业不仅带来物资流，更重要的是人流和人群的关注度。

因此，浐河西岸老工业区的开发建设是西安市新的经济增长极和城市经济社会发展的又一個突破口。

3.4社会风险及对策分析

浐河西岸老工业区的改造开发，项目本身是没有任何风险的，项目的实施是政府主导的，是政府支持的，也是社会发展的必然。如果说有风险无非是开发初期面临一次性投入大，项目回收期长的资金压力和风险。国家为刺激经济增长所实行的积极财政政策和宽松的货币政策，也为向政府申请相关资金和政策支持提供了可能。首先用少量的资金使道路建设、市政管网、景观等基础设施先行，以提升周边地块的土地价值。

重点招商，针对重点项目，进行有目的、有重点的招商工作，为使有意进入该区域投资的产业资本的先期投入作好铺垫。

强势传播，高调入市，树立区域高起点，高品质形象，通过向业内及公众做广泛的传播，积累区域的终端客户，通过公众认识，向业内渗透。以极少的投入，经典的几个项目来树立区域与众不同的形象，以形成区域发展的骨牌效应。

对于后期的经营，具体项目可委托世界级的管理公司来经营，如世界零售业连锁巨头，旅游娱乐业巨头，精品家居业巨头等，引入世界著名品牌，借用他人的先进管理和经营经验，构建和完善适度超前、功能配套高度的现代化基础设施体系。

4.结论

浐河西岸老工业区的开发改造，是展示西安城市形象的重要机遇，也是提升城市与自然和谐共生的良好契机，该区域的建设必将继浐灞区之后的又一个新区，它所依托的是浐灞生态区成熟的建设经验和建设成果。是展示新西安的又一个亮点。

[1]崔永.社会价值评价的时代性[J]，河南教育学院学报，2000-19-4

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[2]崔瑞兰.社会价值是进行人工流产伦理评价的重要标准,决策探索, 1996--4[3]张亚丽, 金兆生.关于商品价值问题的深入考察,经济论坛 2003--17