陈志庭

城市轨道交通与土地资源的综合开发探讨

王士君

天津市地下铁道集团有限公司

摘要：城市轨道交通建设投资巨大，单线投资动辄上百亿，单纯通过运营期票务收入一般仅能维持运营期运营成本支出，无法收回建设期投入，难以实现轨道交通可持续发展。近年来，各地纷纷探讨轨道交通与土地的综合开发模式，一方面通过轨道交通开发，提高土地增值收益；另一方面通过土地综合开发，为轨道交通带来客流，增加轨道交通企业收入，提升轨道交通效率。同时，通过轨道交通与土地综合开发，借机对旧城进行改造，对新城进行科学规划，改变城市空间布局，最终实现轨道交通建设与城市土地开发的协调发展。本文结合笔者工作实践，就城市轨道交通与土地资源的综合开发进行探讨。

关键词：城市轨道交通；土地资源；综合开发

中图分类号： U213.2 文献标识码：A 文章编号：

Abstract: urban rail transit construction investment huge, wired easily tens of billions of investments, simple operation period through ticket revenues general can only maintain the operation period operation costs, unable to recover the construction period of investment, to realize the sustainable development of rail transit. In recent years, many governments discuss rail transit comprehensive development mode and the land, on the one hand, through the orbit transportation development, improve the land value-added income; On the other hand through the land comprehensive development, bring for rail transit passenger flow, increase the orbit transportation enterprise income, to improve the efficiency of rail transit. At the same time, through the orbit transportation and land comprehensive development, looking to reform the old city, to the new towns for scientific planning, change the city space layout, finally realizes the rail traffic construction and urban land development coordinated development. The author discusses the work practice, urban rail transportation and land resources comprehensive development are discussed.

Keywords: urban rail traffic; Land resources; Comprehensive development

引言

近几年，天津市被定位为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，城市总体规划确定中心城区快速轨道交通线网规划由9条线路组成的放射式线网，总长234.7 Km，设车站180座。目前，地铁1号线投入运营，地铁2、3、9号线年内投入运营，地铁5、6号线的房屋征收和征地工作已全面展开及部分车站已启动工程建设，地铁建设发展迎来了崭新的局面，为广大市民提供了舒适、便捷的出行方式，有效缓解了城市的交通拥堵问题。在地铁大规模建设的同时，也带来了解决地铁建设资金巨额需求的难题。与此同时，天津的城市空间发展也面临着巨大挑战，即如何解决城市发展与土地资源有限性之间的矛盾。因此，借机轨道交通建设对城市进行同步改造，对轨道交通与沿线土地进行综合开发，解决城市发展与土地资源有限之间的矛盾，同时，通过土地资源开发为轨道交通建设筹集资金已成为国内各地的共识。

1轨道交通与土地资源综合开发的分类

轨道交通与土地资源的综合开发就是以土地的集约化利用与轨道交通的可持续发展为前提，将城市的交通规划与土地利用规划紧密结合，围绕城市轨道交通站点及沿线土地进行综合开发。轨道交通与土地资源综合开发大致可以分成四类：轨道交通站点上盖及周边土地综合开发，轨道交通站点地下空间开发、轨道交通停车场上盖综合开发，轨道交通站点结合郊区新城综合开发。

（1） 轨道交通站点上盖及周边土地综合开发。即地铁上盖物业，概念源于香港，是指与地铁出入口直接相连的建筑物形式。一般指，在与车站不超过500米范围内，有宽阔通道或者商业设施或其他公共设施相连等多个相联结的物业统称为地铁上盖物业。包括公寓、住宅、商业、写字楼、酒店等及其它公共设施：体育场馆、医院、学校以及大型居住社区相连统称为地铁上盖物业。从城市发展及经济角度看，营造体态丰富的城市空间，充分体现地铁引导功能，促进区域经济发展。

（2） 轨道交通站点地下空间综合开发。即对车站周边新建建筑物地下空间或位于广场、城市干道底下与车站的地下空间一体化开发。从城市发展及经济角度看，有效提升城市副中心交通与商业环境的能级，大大增加地铁客流量，完善地区综合交通组织；有效缓解地面交通压力，优化周边商业服务环境。

（3） 轨道交通停车场上盖综合开发。即利用市政设施用地进行开发，实现对土地的集约利用。从地区经济角度看，可大大减少地铁建设动迁費用，引导区域商业、居住等综合环境的提升。

（4） 轨道交通站点结合郊区新城综合开发。即通过公共交通引导城市发展的TOD模式，将城市中心城区人口向外围逐步导出，平衡城市中心区域发展压力。实现“人跟线走”的导向目标，提升郊区土地利用率，发掘土地潜在价值。轨道交通站点成为新城开发过程中理所当然的新城发展中心，实现轨道交通与新城发展的双赢。

2 城市轨道交通与土地资源的综合开发意义

（1） 轨道交通优化城市空间布局

城市轨道交通扩大了人们的生活范围，缩短了出行的时间与距离，激发了市民选择远离中心市区居住的意愿，从而使居住用地和工作用地在地域上的分开，疏散了部分中心城区的人口。同时，商业和服务业用地由于轨道交通带来的巨大客流和可达性的改善，将在轨道交通影响区域范围内的高度聚集。因此，轨道交通建设优化了城市空间布局。

（2） 轨道交通提升土地价值

城市的发展必然带来土地资源的巨大需求，而土地资源的有限性又制约着城市的发展，轨道交通建设为城市高强度开发提供了支撑。城市轨道交通大客流、快速运输缓解了城市土地的高强度开发对周边用地及所处区域的道路系统产生大量人流、车流的压力。同时，轨道交通沿线区域的便捷性也与土地高强度开发一并提升了土地资源价值。

（3） 综合开发提升轨道交通效率

城市轨道交通与土地资源的综合开发，在轨道交通站点形成多个城市综合体，城市综合体是将城市的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐和交通等城市生活空间的多项进行组合，并在各部分间建立一种互相依存、互相助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体可以提供充足、稳定的客流，有利于平衡不同时段的客流，避免出现潮汐式交通，从而保证城市轨道交通更有效率。

3轨道交通与土地资源综合开发存在的主要问题

虽然轨道交通与土地资源综合开发具有十分重要的意义，但在实际运作过程中，轨道交通与土地资源综合开发仍难以得到贯彻，概括起来，主要存在以下几个问题：

（1）土地利用规划与轨道交通规划冲突影响综合开发

一般政府部门在制定土地利用规划时尚缺乏有意识地考虑轨道交通规划或制定轨道交通规划时未充分考虑周边土地利用的高强度开发，使得轨道交通规划常与城市的土地利用规划发生冲突，难以实现轨道交通与土资源综合开发。

(2) 建设主体不一致影响综合开发

地铁建设属于公益性项目民心工程，一般由政府成立的轨道交通企业进行建设。而城市轨道交通站点紧密相连的土地资源开发，一般经土地交易市场进行土地招拍挂由社会投资主体进行开发，两个主体之间存在冲突，直接影响轨道交通与土地资源综合开发。

(3) 政策障碍制约轨道交通与土地资源综合开发

轨道交通用地及其附属结构出入口、风亭、集散厅都属于行政划拨用地，而与城市轨道交通站点紧密相连的土地资源如地下空间、站点或停车场上盖土地资源性质不明确，土地资源开发后产权不明，对商业化运作带来难度，制约着轨道交通与土地资源综合开发。

(4)轨道交通线网综合开发缺乏统筹

目前，各地轨道交通与土地资源综合开发多纯粹就项目论开发，尚未形成就轨道交通全线乃至全网进行综合统筹考虑。

4轨道交通与土地资源的综合开发几点建议

（1）成立轨道交通与土地资源综合开发领导机构

成立由市主管领导牵头的轨道交通与土地资源综合开发领导机构，机构成员应包括发改委、建交委、财政局、规划局、国土局、轨道交通企业等单位。领导机构负责协调指挥轨道交通与土地资源综合开发，制定综合开发专项规划，解决综合开发过程中各利益主体之间的重大问题。

（2）编制轨道交通与土地资源综合开发专项规划

组织规划、国土、轨道交通企业等相关单位（必要时聘请土地策划、投融资规划等专业机构）编制轨道交通与土地资源综合开发专项规划。专项规划应符合当地的经济社会发展，考虑城市商业、金融、居住等区域合理的空间布局，体现轨道交通建设与城市土地开发的协调有序，同时，考虑轨道交通站点与站点、线网之间的协调。

（3）确立轨道交通企业为轨道交通与土地资源综合开发实施主体

政府确立轨道交通企业为轨道交通与土地资源综合开发实施主体，牵头综合开发过程中具体事宜的解决，如规划设计、建设时序等问题。同时，理顺政府与轨道交通企业之间的机制，建立有效约束与激励机构，鼓励轨道交通企业直接参与二级开发获取收益，减少政府补贴支出，实现政府与轨道交通企业利益最大化。

（4）明确与轨道交通站点地下空间及车站（车场）上盖密切相关的土地资源产权

通过明确轨道交通站点地下空间及车站（车场）上盖密切相关的土地资源产权，为轨道交通与土地资源综合开发创造条件，为轨道交通与土地资源综合开发市场化运作提供支撑。

结语天津城市轨道交通将逐步形成网络，对轨道沿线土地进行综合开发和高效利用，实现轨道交通与沿线土地的协调发展是一项具有战略意义的长期工作。以轨道交通的建设引导城市空间的合理布局，建立公共交通导向的城市利用形态，经营好城市土地资产将带动区域经济发展，改善城市环境，整体节能降耗，构建和谐城市，实現社会、经济、环境的协同发展。

基金项目：

1. 住建部科学技术项目计划 2008-R3-29

2. 天津城投集团科学技术发展计划TJCT 2011-02

参考文献：

[1] 郑明远.轨道交通时代的城市开发.北京：中国铁道出版社，2006

[2] 郭晓碚，郭文龙，张江宇.中国城市及城际轨道交通发展与规划.北京：中国铁道出版社，2006

[3] 张晓莉，林茂德，张泓.城市轨道交通发展模式研究.北京：中国铁道出版社，2010

[4] 王灏.城市轨道交通投融资模式研究.北京：中国建筑工业出版社，2010

陈志庭

摘要：那屋顶绿化是不是一件值得深入探讨的事情呢？其实，屋顶绿化只是一种最简单的绿化种植方式。通常只是由单一的植物种类构成。这种最单一的植被就可以形成一种小气候。由于这些植物的作用，土壤中得水分蒸发可以降低屋顶周围的温度，是周围的环境更加凉爽，从而减少空调的使用。这些植物也可以吸收雨水，通过蒸发使其重新回到空气中或者释放氧气。当然，选择屋顶绿化的主要原因也在于其本身就是绿色空间，可以作为新的公共空间。此外，屋顶绿化在建筑设计“第五立面”中起到举足轻重的作用。

关键词：屋顶绿化，植物，绿色空间，设计理念

Abstract: the roof greening is not something that is worth discussing things? In fact, roof greening is a kind of the most simple green planting form. Usually just by a single plant species composition. This most single vegetation can form a kind of microclimate. Because the role of these plants, soil moisture can reduce the roof to the ambient temperature is the surrounding environment more cool, so as to reduce the use of air conditioning. These plants also can absorb the rainwater, through the evaporation air or return to release oxygen. Of course, the choice of the main causes of the roof afforestation also in itself is green space, can be used as a new public space. In addition, the roof afforestation in architectural design "fifth surface play a pivotal role.

Keywords: roof afforestation, plants, green space, design concept

中圖分类号：S611 文献标识码：A 文章编号

引言

当今社会，人口膨胀，城市绿地在锐减，环境状况也在不断恶化。如何能在有限的空间内创造出更大的绿化效应。屋顶绿化的魅力就显而易见了。它对增加城市绿地面积，改善城市环境，减少污染等问题具有显著的改善作用，同时也为在都市忠忙碌的人们提供了一片别有洞天的休闲体验场所。

2、课题背景

2.1研究的目的和意义

现代城市建筑密集,绿地面积锐减,城市人居环境条件不断恶化,人们对环境的关注和重视达到前所未有的程度。在城市发展建设过程中,通过各种途径增加绿地面积,利用各种建筑屋顶进行绿化,营造屋顶花园是开辟城市绿地最有效、最直接的措施。

2.2屋顶绿化的概况

早在20世纪60年代，很多国家就已经开展了屋顶绿化的尝试和建设，如美国华盛顿水门饭店的屋顶绿化、英国爱尔兰人寿中心的屋顶绿化、加拿大温哥华凯泽资源大楼的屋顶绿化、德国霍亚市牙科诊所的屋顶绿化、日本同志社女子大学图书馆上的屋顶绿化，香港太古城天台绿化。这些屋顶绿化基本上设置在大型公共建筑的屋顶上。从上课俯瞰到的景色非常美丽。为现代城市的环保发挥着巨大的作用。国内如北京、上海、深圳、重庆、成都、广州、长沙、兰州、武汉灯城市已经对屋顶进行开发和利用。如广州东方宾馆及白天鹅宾馆的屋顶绿化、上海华亭宾馆的屋顶绿化、重庆泉外楼和沙平大酒店的屋顶绿化灯。有的城市已经吧城市楼群的屋顶作为新的绿源，很多居住区也将屋顶花园作为销售的卖点进行宣传。北京用于绿化的屋顶面积接近7000万平方米。

2.3屋顶绿化的重要性及必要性阐述

屋顶绿化的存在与发展，主要遵循了两条重要的原则。首先，屋顶绿化是生态发展中一项具有开创性的策略。这一概念是从生态可持续发展理论中衍生出来的。如果希望将城市转变为在生态、视觉乃至经济，社会等层面均具有更高层次的生态结构，那么屋顶绿化便是一个行之有效并能节约成本的方法。另一项原则是设计理念，要尽量多地绿化屋顶。城市中得每个屋顶，尤其是最常见的那些，无论对其进行立体的还是平面图案的绿化，都应该是生机盎然的，找出审美功能与生态功能的平衡点是至关重要的。塑造新型的公告开放空间是目前设计的最终目标，无论其最终是否对人们开放。

2.4屋顶绿化所能解决的问题

1. 屋顶绿化除了具有一般绿化的生态、景观等效果外，还能有效地防止屋顶温度升高，从而减少温差对屋顶的破坏，其防水隔热和节能效果也很明显。

2.据测试表明，夏季有屋顶绿化的顶层室内温度比未绿化的要低4至6℃左右，而冬季则能有效保温。屋顶绿化能避免屋顶出

3.现极端温度并减少紫外线对屋顶的损害，绿化后的屋顶寿命比未绿化的长约3倍。经绿化的屋顶能够吸收空气中30%的粉尘，吸收并储蓄6%的雨水，因而对缓解城市洪涝、防风滞尘具有积极作用。

3.植物—屋顶绿化设计的重要元素

屋顶花园古已有之，但却盛行于今。随着工业用地，商业用地以及居住用地的不断扩张，人们不得不向高空拓展绿色空间。屋顶绿化的存在不仅在一定程度上缓解了城市绿地用地紧张的难题。还拉近了高楼层使用者与自然的距离。人们宁愿付出昂贵的代价解决诸多技术难题，也要在高空忠营造出一片绿洲。证明了屋顶绿化所产生的环境效益和生态效益。研究表明，当屋顶绿化中得绿化率达到50%—70%，屋顶绿化才具有存在的价值，因此屋顶绿化中得景观主要是通过植物来营造的。

3.1屋顶绿化植物材料的选择要点

屋顶绿化虽然在功能和形式上与陆地绿化没有太大的区别,但由于其所在的场所特殊，在植物的选配上较陆地绿化的限制更多，在种植规划前应充分考虑场地的条件。通常来说，屋顶绿化的植物选配主要需要考虑到以下几点：

3.1.1屋顶绿化的空间布局受到固有建筑平面的限制和建筑结构承重的制约，屋顶上的风力比地面上的大，应相应减少乔木的比例，为了便于管理，宜选择一些树型矮小的抗风树种，并以灌木，草本为主营造绿色空间。

3.1.2屋顶土层薄，光照时间长，昼夜温差大，湿度小，水分少，宜选择一些喜光，耐寒，耐热，耐干旱瘠薄，耐移植，水平根系发达的竹屋，从长远利益出发，还应选择生长缓慢的树种。在某些特定的小环境中，如花架下或靠墙边的地方，其日照时间较短，可适当选用一些半阳性的植物种类，以丰富屋顶花园的植物品种。

3.1.3植物的选择应尽量以常绿树种为主，宜选用叶形，株形等秀丽的种类，为了使屋顶绿化更加绚丽多彩，体现花园的季相变化，还可以适当栽植一些彩叶树种，并在条件许可的情况下，适当布置一些时令的盆栽花卉，使花园四季有花。

3.1.4尽量选用乡土植物，适当引进新品种，乡土植物对当地的气候有高度的适应性，对于环境相对恶劣的屋顶花园，选用乡土植物有事半功倍之效。

4.屋顶绿化植物景观的营造要点

一个场地的特性赋予了其特有的景观内涵，位于不同性质的建筑上的屋顶绿化都有其特有的植物景观特色，现分别介绍几种常见的屋顶绿化植物景观特色。

4.1在承载能力有限的建筑上的屋顶绿化

一些老式建筑或是安全系数要求较高的建筑，在营造前必须考虑到防水和承重两大问题。因此屋顶绿化的设计形式通常比较简单。其中最为简易的方式就是利用地被植物构成一个“生态绿毯”。在设计生态绿毯时应考虑选用装饰性强的植物，大胆运用不同色彩的植物进行搭配来愉悦人们的视觉。近年来，利用景天科植物的生命力顽强，品种色彩丰富，覆盖性强，其群植效果尤佳。另外一种方法就是利用一些低矮的灌木，草本来美化建筑的边缘空间。因为这些地方位于建筑物的承重结构上，这种边缘绿化的方式还扩大了整个空间的活动面积。还有一种就是规模较小的休息庭院。

4.2别墅的屋顶绿化

一些连体别墅或小别墅屋顶绿化的营造类似于露地的小庭院。其植物造景要做到小而精致，以小见大，力求在有限的空间里营造处丰富的层次感，并按照人们的喜好来确定景观的基调。装饰性强的花灌木，一二年生花卉，球根花卉和小型的松柏都可以运用到其中，栽植形式多以盆栽为主，这样便于管理。在植物的搭配上同样需要考虑植物间的高低，色彩，质感的协调，并以常绿树种作为背景，配上不同时令的草花。

4.3商业建筑上的屋顶绿化

商业建筑一般都是大型建筑，其屋顶承载力能得到一定的保证，在其上修建屋顶绿化多是为人们提供休想娱乐的场地。处于这样一个特殊的地域，屋顶绿化的植物配置要求精美细致，富于情调，并能满足部分休息区域的遮阳为题。种植形式可以采取规则式，自然式，或者二者相结合。气氛活跃，人流密集的商厦，其屋顶空间内植物配置不能过于繁琐，灌木高度应控制在人的视线以下。保证视线通透，给人以简洁，明朗的印象。旨在统一商厦内的内部空间，不造成人流混乱。绿荫下的休息空间也是必不可少的，整齐的树阵下装饰了一些花卉组景，同样也给人以美的感受，在宁静舒适的宾馆或办公楼之上的屋顶绿化，可以通过自然的复层混交植物群落分割出不同的休息空间，植物的种植可以有疏有密，有高有低，可以孤植也可以丛植。植物的色，香，姿，韵，味，季相变化和生态习性都应纳入配置的考虑范围之内。

4.4地下建筑上的屋顶绿化

地下建筑如地下停车场之上的屋顶绿化一般来说要求的技术含量不高，承载能力不是主要的限制条件。只要保证有良好的排水系统即可，可以灵活的选择种植形式，体现所在场所的特点。

结论

由此可见，无论是国外还是国内都应根据气候，环境及适宜的栽种方式来的营造屋顶绿化。尤其要注意选择以生长特性和观赏价值相对稳定，滞尘控温能力较强的当地植物及引种成功的植物为主，以低矮灌木、草坪、地被植物和攀缘植物等为主，遵循植物多样性和共生性的原则，选择易移植，耐修剪，耐粗放管理，生长缓慢的植物。

屋顶绿化的利用时建筑空间利用的发展趋势，也是多学科发展的交叉点。为城市生态环境，能源利用的可持续发展提供了新的思路。世界人口的日益增长已经是不可否认的事實，尤其是在人口密集的各个大中型城市更应当在屋顶绿化上下功夫。尽量做到将屋顶绿化的规划设计与城市总体的生态环境融为一体。

参考文献

《园林设计杂志》

《外国景观杂志》

《景观设计大师》

《大厦屋顶绿化设计》

《世界景观大全》

《城市空间》