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关于土地增值税对房地产效应的探讨

2012-03-23张金晓

城市建设理论研究 2012年4期
关键词:土地增值税

张金晓

摘要:土地增值税的实质是为针对房地产项目利润的累计所得税。因为其是根据增值额计算税额,增值额为收入减去项目成本及税金,类似项目利润。

关键词:土地增值税;征收;清算

Abstract: The substance of the land value increment tax is the cumulative income tax for the profit of real estate projects. Because it is based on the value added tax, value added is the revenue minus the cost of the project and tax; it is similar to the projects profits.Key words: land value-added tax; levy; liquidation

中图分类号:F293.3 文献标识码: A 文章编号:

近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代,对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长,商品房销售价则年年攀高,部分城市和地区的房价年增长超过20%,已远远超过普通居民的购买承受能力,房价成为最让政府头痛的经济问题。政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响?

一、土地增值税征收范围的界定

准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中,我们通常采用如下几条标准来判定:

(一)转让的土地,其使用权是否为国家所有

根据我国宪法和《土地管理法》的规定,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地,其土地使用权在有偿转让时,属于土地增值税的征收范围。而农村集体所有的土地根据国家有关规定,其自行转让是一种违法行为,应由有关部门来处理,只有根据有关法律固定,由国家征用以后变为国家所有时,才能进行转让。对于目前违法把集体土地转让的情况,应在有关部门处理后,补办土地征用或出让手续使之变为国家所有之后,再纳入土 地增值税的征税范围。

(二)土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让

1、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

国有土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的出让方是国家,国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金,因此,土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。

2、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

是否发生房地产权属(指土地使用权和房产产权)的变更,是确定是否纳入征税范围的一个标准,凡土地使用权、房产产权未转让的(如房地产的出租)不征收土地增值税。

3、是否取得收入

土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让,但未取得收入的行为如房地产的继承,尽管房地产的权属发生了变更,但权属人并没有取得收入,因此也不征收土地增值税。 需要强调的是,无论是单独转让国有土地使用权,还是房屋产权与国有土地使用权一起转让的,只要取得收入,均属于土地增值税的征税范围,应对之征收土地增值税。

三个条件必须同时满足才作为土地增值税的纳税义务人。

二、、土地增值税对房地产的价格效应

1.短期内税负不易转嫁,对调控房价有积极意义。

按照现行税法规定,土地增值税实行四级超率累进税率,增值额超过50%的,适用30%的税率,增值额在50%至100%区间的,适用40%的税率,增值额在100%至200%区间的,适用50%的税率,增值额超过200%的,适用60%的税率。与比例税率相比,超率累进税率最能体现税收的纵向公平,开发商转让房地产所取得的增值额越大,税率就越高,应缴纳的税额就越多,如果地价在开发期限内飙涨,就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内,由于房地产供给相对稳定,房地产的供给价格弹性具有刚性,而对于属于耐用消费品的房屋,与日常生活用品相比,消费者的需求价格弹性较大,由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者,当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时,房产商就会不再哄抬房价,致使房价回归供需平衡的市场规律。

2.长期内税负将会转嫁给消费者,房价继续上涨。

从对住宅的需求看,一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快,全国已经有城镇居民将近5亿,按照十六大确定的目标,到2020年实现全面小康社会,城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素,也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长,小套换大套,旧房换新房,城市改造拆迁等等,都对新房源提出需求。而较为特殊的是,中国国度中有13亿人口,加上对外开放,一些大都市和沿海城市,住宅需求更多地来自于全国,甚至国外的购买力。

而从住宅的供给看,住宅要建设在土地上,中国人多地少,土地的稀缺性使其价格将不断地上升,而土地价格的上升,必然地要摊入建设的房屋之中。国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费,如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者,从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下,还有不少,特别是中低收入群体买不起房子,住房保障制度也还很不到位,一旦引起房价上涨,势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。

三、土地增值税的市场规模效应

1.对房地产市场商品供给的影响:调节房地产企业合理收益,促进房地产行业健康发展。

近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长,其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润,土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。

涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一,也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先,按照社会公平原则,土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益,因此地主无权独自占有这一好处,否则,有悖于社会正义,有失社会公平。其次,按照贡献原则,地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致,是社会之全体施与的贡献,因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三,按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公,可以增加国家财政收入,并用之兴办各种公益事业,提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公,做到地尽其利,地利共享,规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣,以及城市化步伐加快,土地增值惊人。于是,不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发,国家有权收回,但由于一些开发商和地方政府的亲密关系,这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税,不但影响开发商的收益预期,而且会对开发商的资金链产生压力,这将逼迫他们加大开发力度,增加房源,一定程度上改善供求关系。

因此,可以预测,在加强土地增值税征管之后,房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制,又要考虑增值幅度过高引起的税收负担,将更加理性地确定行业和企业利润,进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。

2.对房地产市场商品需求的影响:抑止炒买炒卖房地产的投机行为,使个人消费趋于理性。

土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域,虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的润滑剂,但从现有实际情况看,不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加,这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得較为明显,尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士,他们购房的目的大都不是用于居住而是投机,一手进、一手出,待价而沽。这部分购房者与房产商、代理商的互动,便会向市场发出错位信号,可能恶化不合理的商品房供给结构,导致房价全面上升,给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业,同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人,但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能,与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比,能够更有效地控制价格涨幅,降低转让者的利润空间,削弱转让者的投机需求。

总之,土地增值税正式开征后,将调节转让房地产的过高收益,抑制房地产的投机、牟取暴利行为,平衡房价,正确引导房地产投资开发方向,保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益,促进房地产开发和房地产市场的健康发展,此为正效应。当然,土地增值税开征后会引起房地产价格继续上升,会使一些行业成本费用大幅增加,特别是如果征管各项配套措施不到位的话,开发商在20%左右的范围内做大成本的可能性比较大,若开发商能在提价的同时将成本做上去,会进一步削弱土地增值税应有的效应,此为负效应。所以在开征土地增值税的同时,国家应继续采取科学的宏观调控政策,从而促进房地产业持续、快速、稳定、健康发展,实现国家总体的经济的发展方针,“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点,既要坚定不移的解决其发展中的突出问题,又要坚定不移的促进其稳定发展”。

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