金建清

（苏州科技学院 土木工程学院，江苏 苏州 215011）

在建工程抵押估价的假设开发法研究

金建清

（苏州科技学院 土木工程学院，江苏 苏州 215011）

首先以分析抵押目的实现过程为基础，提出目前通行的假设开发法公式不太适用于在建工程抵押估价；其次，通过考察在建工程抵押目的实现过程中房地产状况变化对实现抵押权时价值的影响，建立了在建工程抵押估价的假设开发法公式；最后给出了一个算例.

房地产估价；抵押估价；在建工程；假设开发法

在建工程是一种典型的具有投资开发潜力的房地产，根据《房地产估价规范》［1］和《国有土地上房屋征收评估办法》［2］对估价方法选用的要求，在建工程估价应选用假设开发法作为其中的一种估价方法.虽然对估价有不同的现实需要，但是估价都应或宜采用公开市场标准，抵押估价尽管也采用公开市场标准，但显然具有其特殊性.一般地，转让估价、课税估价、房屋征收补偿估价、纠纷估价等都是以估价时点实现交易为隐含前提，并以估价时点的房地产状况（包括实物状况和权益状况）为价值指向的，抵押价值则等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，而法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项［3］，抵押财产的价值（则）在抵押权实现时予以确定［4］.由此可见，一方面，抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价格，但受假定在估价时点实现抵押权的法定优先受偿款的限制；……