◆楼市反应：保障性住房建设成焦点

（图/xinhua）

不管专家所持观点如何，就目前的楼市反应，此次房产调控政策，或堪称立竿见影。

从2010年全年商品房销售面积和销售额来看，北京、天津、上海、福建、浙江等一线城市，这两项指标均出现了不同程度的下滑。其中，上海位居榜首。

而北京房地产市场面临的政策压力则前所未有，相比去年同期的，今年的两会期间已经叠加了去年4月、9月、今年1月的连续3轮调控政策。限购、限贷、加税、增供等政策叠加作用楼市。特别是限购政策，直接作用了大部分需求无法再入市，避免市场继续非理性发展。市场已经在累计政策作用下逐渐将出现量变到质变的变化。

渐入正轨的上海房产税试点也调控效果明显。作为购房者及地产业界关注的“楼市风向标”的“上海之春”房产展示交易会市场反应冷淡。随着调控措施再度重拳出击，参展楼盘数量及开发商“分量”较往年出现大幅度缩水迹象，绿保万金等标杆房企悉数缺席。对此，主办方也只能另辟蹊径，首次独立推出50家开发商参与的海外置业展。从此次房展会目前的参展方名录来看，除了招商、宝华等少数大牌房企参展外，万科、金地、大华、复地等标杆房企都将缺席此次房展会，而以往申请展台最积极的绿地及保利这两家房展会上的固定客户，这次也罕见的未出现在本次参展方名录中。

保障性住房可否解燃眉之急

2011年3月14日10时，国务院总理温家宝在北京人民大会堂答记者问时表示，“要加快保障性住房建设，也就是说从供求上解决房地产市场存在的问题。”

早在2月27日晚，温家宝总理到新华网与网友互动，在回答房价问题时，他提出的对策首先一条就是：大规模建保障房。

温家宝说，对于保障性住房建设，人民群众当中有许多担心，他们总的是赞成的，但也有许多忧虑。我们提出，今年再建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，也就是在今后5年能够建设3600万套。

保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房，这个方向必须明确。这就有一个资金落实的问题，中央今年将向地方补助1030亿元，地方财政也相应加大投入，但还必须更广泛地利用社会资金。“对于保障性住房，土地必须单列，做到应保尽保。”温家宝最后强调。

2011年保障房建设目标是1000万套，比2010年的580万套增长72%。根据温家宝总理政府工作报告和住建部文件规定及“十二五”规划建议文件规定,2011年1000万套保障房中，包括400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房，以及400万套廉租房和公租房。未来5年，我国计划建设保障房3600万套，今明两年各1000万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。在“十二五”规划期内，中国要建3600万套住宅，土地供应量的50%～70%做保障性住房。

根据“十二五”规划，未来五年，全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，每5人就有1人能享受保障房。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户、400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房，400万套廉租房和公租房。若以每套保障房70平方米，每平方米建设成本2000元估算，共需投资约1.4万亿元，这是一个庞大的数字。

政策的诱惑和土地的围剿让房地产企业迅速瞄上了保障房的开发。此前住建部部长姜伟新公开表示，2010年全国必须完成580万套保障房建设，为此中央将投资600亿元。正是这600亿元撬动了房地产的发展。保障房已经成为开发香馍馍，目前一线房企扎堆保障房，投身保障性住房建设，包括保利地产、远洋地产、金地集团、富力、万科、龙湖、中海、碧桂园、招商地产、绿地集团、中国中冶、城投控股、上海建工、陆家嘴、金隅、绿城、中天城投、中国建筑等国内地产大鳄。另外还有滨江、宋都、德信、美达等品牌公司。自2008年开始，开发商通过各种途径纷纷介入保障房代建，为地方政府分忧解难和承担社会责任。

不过，万科总裁郁亮坦言，目前还没有找到开发保障性住房的盈利模式。“万科参与的原则是在不影响股东利益的情况下，也就是不亏钱。”郁亮说，万科目前参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”

据郁亮介绍，万科参与的保障房建设，都需要自身投入资金，政府提出的回报率是3%，平均算下来回报率在3%-5%左右。

郁亮的话，道出了保障房建设的一个尴尬现实。社会资本是逐利的，可是面对保障房不赚钱，未来5年却将建设3600万套，或将改变未来市场格局的现实，社会资本不得不做出痛苦的抉择。

房地产咨询专家谢逸枫认为，利润率低但安全性高的保障性住房正在成为越来越多房地产开发商的避风港，安全成了特殊时刻的特殊追求。进入保障性住房建设则是最好的选择，尤其国有企业。相对于普通商品房，保障房的开发风险小，资金投入小，销售客户比较集中，销售款回收容易，俨然开发商的遮阳伞。房企开发保障房可以很容易就获得银行的贷款，资金投入少，可以以20%甚至更低的自有资金投入来撬动银行贷款，从而降低开发风险。

保障房不是救命稻草

北京大学房地产法研究中心主任楼建波教授主持的《国外住房保障法律制度比较研究结题报告》荣获北京市房地产法学会“华远杯”课题三等奖。

在他看来中国的房地产市场与发达国家的房地产市场比较起来有很大的不同。

“首先中国有很多制度国外没有，比如预售制度。其次是市场环境不一样。发达国家由于建设了许多年，市场上基本是现房或二手房,而国内市场很多还是期房。再有，中国的城市土地与农村土地市场是分离的，而且不允许土地私有化。我们买房子只是取得50年或70年的土地使用权，按有关部门的说法，土地使用权到期后自动续期”，他说道。

“可自动续期续多少年?是按房屋的使用年限，还是有其他什么标准?还有，自动续期是否免费？这些都没有答案，直接导致对房地产市场评估的困难。”

另外，中国房地产市场与发达国家相比，最大的不同就是时间。发达国家的市场存在至少有50年，市场比较成熟。而我国的房地产市场尚处在初期，最简单的表象就是我们的住房还处于批量生产，而不是个性化生产。市场中的自由度也不够，就算是房地产开发商也只是获得了相对的自由。获得了土地，究竟盖不盖房子？怎么盖？什么时候盖？并不是完全由开发商所决定的。在这种情况下，国外市场包括开发商和消费者在内，与国内市场相比较来说更富有理性。

谈到保障性住房，楼建波表示首先应该明确一个认识：除了新加坡、中国香港等少数国家和地区外，“没有一个国家包括发达国家的保障住房是搞得好的。”而香港、新加坡的情况太特殊了，这些地方的经验别人不好学，也学不来。

可为什么还要搞保障房建设呢？“这取决于政治因素。”

楼建波教授认为，中国目前进行保障房建设面临两难选择：其一，搞产权式的保障房建设，就是一个财政的无底洞。无论到什么时候，社会上都会有贫困者，保障房要永远地盖下去。保障房将离市中心越来越远，这将增大住户的时间成本，不利于他们改变自身的生活。此外，搞产权式的保障房，其中还有大量的寻租、腐败，社会成本比较高。其二，如果不搞产权式保障房，而是依靠租赁公有房。无论从房屋的维护，还是管理上都无法同私有房相比较。这在计划经济下是有经验的。中国如何搞保障房建设，恐怕要“一时一事一地”的分析，不能搞一刀切。说白了，保障房是一种福利，或是一种变相的扶贫，我们要做的是如何更公平、更有效率、更市场化的进行扶贫。

最后，他总结说道：“一个国家是不可能靠保障房解决社会住房问题的。”