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义乌能否消化3.5万的楼面价?

2011-09-19曹宇震

房地产世界 2011年4期
关键词:北门楼面金华

曹宇震

去年12月24日,义乌北门街12#地块拍出36.81亿元,楼面价达3.5万元/平方米。新地王折射出浙江县域楼市的当下生态。

温州的一幅地块曾拍出37亿元的天价,楼面价高达3.7万元/平方米。义乌地王虽稍有不如,但温州是地级市,而义乌则仅为县级市。因此,不少业界人士认为,义乌地王的标志意义更为明显,尤其是能折射出浙江县域楼市的当下生态。

为进一步了解业内所说的这层“意义”,本刊对此进行了大量采访了解,试图揭秘义乌地王产生背后的原因。

三联控股是何方神圣?

北门街地块挂牌的消息早在数月前已经传开。据记者了解,该地块地段优势非常明显,南临市政府和市中心内首屈一指的园林,秀湖公园,景观资源和地段优势在义乌几乎无出其右,因此地块的拍卖吸引了大量房开的目光,不但义乌本地的房产大佬悉数到场,在浙江地产界数一数二的绿城房产也加入展团,其掌门人宋卫平更是亲临督战。

当地价超过26亿时,宋卫平即黯然离场,而此时的溢价已经达到16亿。此后的竞价方都是义乌本土企业,主要在义乌现代房产和浙江三联控股之间展开。至当天下午5时许,起始价为107700万元的北门街12#地块,最终以超过700次的举牌,被三联控股以36.81亿元拿下。

北门街地块的归属尘埃落定后,击退宋卫平军团的浙江三联控股引起不少人的注意。

据资料显示,该公司仅为二级资质企业,虽成立于1997年,但13年来的开发面积仅为20多万平方米,有媒体声称,该公司的实际能量其实远超过它的开发资质,其背后的真正大佬是新近崛起的“义乌财团”,这个聚集了数家义乌著名企业的财团中,还包括新光控股集团和万厦房产这些当地房产界的资深角色。

此外,义乌的银海房地产有限公司也参与了此次拍地的合作,其掌门人骆有才是义乌房产界响当当的角色。也就是说,绿城其实是败给了半个义乌房产集团。

据知情人士介绍,骆有才此前因为一个项目上的失利沉寂多时,而此次拿下北门街骆有才出力甚多,属于王者归来。甚至有当地人表示,三联控股的实际掌权人就是骆有才。

至于义乌财团,其真名为浙江富越控股集团,成立于2004年9月9日,注册资本为一亿元。该集团成立不久就参与了几次较为引人注目的收购和并购案,包括2005年3月份以3亿元拍下杭州城西的三号地块,以及同年5月26日,以3亿元收购上海美丽华集团。

记者在采访中也发现,这种几家企业联手拿地的形式在浙江较为普遍,温州企业也精通此道,一个项目可以聚集许多合作企业,等项目完成了就各奔东西,然后看看还有无继续合作的可能。采访中三联控股的董事长马文生也向媒体透露,会为该项目新成立一家运作公司。

这种抱团合作使得外来开发商很难杀进浙江当地市场。温州是最为极端的例子,虽然当地楼市油水惊人,但除了绿城集团外,几乎没有一家一线外来开发商进驻,而即使是绿城的鹿城广场项目,据温州知情人士透露,绿城也只是占了较小的股份。

县市的房价高过了地市?

当有人计算出北门街35000元的楼面价后,不少人惊呼,义乌作为一个县城,其房价居然超过了更上一级的金华市。其实义乌的房价早就超越了金华市。

据记者了解,金华市中心目前的房价仅在1万元/平方米上下,而义乌则在1.5万元/平方米以上。即使是这个价格,也是在去年上半年随着全国房价普涨的大潮跟着受益。至于此前,义乌的房价更是一路领先,几乎始终是走在金华市区之前。这一现象背后的逻辑似乎也很简单。浙江的强县弱市现象非常突出,发达的民营经济大多起步于乡村,城市受土地、用工等各种条件约束,民营经济反而落后。义乌的例子更突出,其经济活跃度一直在金华市区之上,2009年该县市的人均GDP已经超过了10000美元,几乎是金华全市GDP的一倍。

其他省份大都是县市向地级市,地级市向省会,这样的移民模式,浙江这个现象很不明显。绍兴、丽水等市,据记者了解,其下属各县的居民并无移民到地市的明显倾向,宁波台州也或多或少有这一迹象。金华市的义乌是更极端的例子,市府在婺城区,记者去年曾在该区采访,这是个市政建设和人文底蕴都非常不错的城区,但当地的人口密度却一般,不如义乌当地的商贸繁荣。整个金华市的第一高楼也不在金华市区,而是在义乌,即在建的义乌世贸中心。

其他例子如:温州的瑞安市,早在3年前其新房价格已达20000元/平方米左右,宁波的慈溪市,其价格也在大致相同的时间达到15000元/平方米以上,均价几乎超过了同期宁波市的水平,而现在也已高达20000多元/平方米。类似的还有绍兴县的柯桥街道,因为当地有中国最大的纺织品交易市场,使得附近楼盘的价格早早就高于绍兴市府所在的越城区,商铺价格更高的令人咋舌,十几万甚至几十万的也不在少数。

义乌的地位更特殊,这是一座商业城市,三产为2.8:43-8:53.4(该数据中的第三产业比例在浙江较为突出),第三产业比重最高,而瑞安和慈溪则以工业经济为主,城市更多只是居住和娱乐功能,不如义乌尚有强大的商业功能。义乌市的移民向心力一直很强,用当地一位房产策划机构高管人员的话说,就是“供需矛盾突出”。

据悉,义乌的外来人口达100多万,和其他以打工人群为主的县市不同,这部分人中相当一部分是在经商,极具购买力,故此使得当地房价水涨船高。记者在调查中发现,外地人热衷在义乌买房已是较为公认的现象,如1月12日台州的一份报纸在列举的四个当地人在异地购房的案例中,义乌就占了一个,其他三个则是北京、上海、杭州。据金华当地人反映:义乌人一般不会去金华买房,金华吸引更多的是永康和武义两县,义乌人要么住在本地,钱不多的就往东阳一带流动(记者注:东阳的均价现在也超过了8000元/平方米)。但义乌市区的土地又少得可怜,目前的新盘也寥寥无几,需求饥渴,拍卖又是采用原始的价高者得的模式,地王的产生也就在情理之中。

义乌炒房客实力不俗

据金华一位姓吴的官员透露,说到投资房产,人们大多说到温州炒房团,其实义乌也有大批炒房客,实力比之温州毫不逊色,在北京上海多有义乌炒房团的身影。只是义乌人更低调,不愿声张,故外界传言不多。而义乌房价如此之高和这部分人也不无关系。

这位官员的说法,从已经举办了十四届的义乌住宅产业博览会即可印证。据当地媒体透露,在去年新政后进行的一次该展会中,外来项目占到50%以上,其中大多是豪宅项目,可见义乌当地人对豪宅的热情,以及对房产投资的精到。

2008年,有媒体披露了一个义乌原公务员下海炒房,8年时间资产从5万炒到500

万的案例,被各大媒体疯狂转载。至于义务小商品城的商铺价格,更已纷纷创出天价。十几万一平米的商铺已经屡见不鲜。

而凡是炒房团频繁涌出的城市,其房价必然也高。温州、杭州、宁波等地都是一个现象。义乌房价之高便不足为奇。

但北门街3.5万元的楼面价仍要让人存一个疑问,即使义乌有几十个涨高房价的理由,但能否消化这样高昂的价格?

北门街留下一个悬案

在北门街地块拍卖的当天,义乌现代房产以24.6亿元的地价竞得后宅分区商业配套中心地块。以平均容积率1.9计算,楼面价为11574.2元/平方米。该地块也是处于市中心,虽然地段稍次,但价格却不到北门街的1/3。即使排除25%的商业面积,价格也远远为低。拍卖已结束了大半个月,在义乌最活跃的稠州论坛上,还是时常能看见关于北门街地王的评论,其中质疑的占了大多数,更有人翻出骆有才在过往开发历史中的纪录,证明北门街项目没有前途。

相比较而言,义乌业内大多持乐观态度。在地块附近还有一个项目,名为“都市·中央公园”,据当地业内人士估计,该楼盘的价格将超出原先40000元/平方米的预测,达到50000元/平方米左右,这恰又印证了土地竞拍市场中的这个逻辑:“不是以现有房价决定地价,而是以地价决定现有房价的走势”。

义乌亮剑不动产总经理吴国伟就向媒体表示,拍卖结果将影响义乌今年房价走势,继续走热基本定调。义乌佳宝地产总经理王文磊也持相同观点,他表示,3.5万元的楼面价可能让更多投资者将资金投向义乌房地产市场。尽管明年调控政策依然,但该地块周边区域的一些楼盘,尤其是部分可以进入二手市场流转的小区成交量可能攀升。目前步步紧逼的调控气氛,几乎难以在这些人的发言中发现。似乎调控仅是针对北京上海等一线城市,“还轮不到我们”,这种气氛甚至在宁波绍兴等城市也很明显,义乌作为三线城市似乎离调控更为遥远。

然而3.5万元的楼面价依然是个值得存疑的价位,首先这些业内人士只是肯定了地王对市场的带动,而不是项目本身的预期价格(50000元/平方米)是否合理。其次,和义乌争夺刚性需求的东阳和浦江,房价远较义乌为低。再者,在义乌当地还有大量万元左右的住宅,以投资的角度看,上涨空间还会有多大?以三联投资的实力,是否真能开发出货真价实的豪宅?这些疑问或许将伴随着中国楼市调控的大方向,在此后的两年中揭晓其答案。

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