□文/于 科

一、国有土地产权的实现方式

（一）我国国有土地产权实现方式的基本问题。面对不断增长的人类社会的需要，土地总是稀缺的和不可再生的，社会主义国家的建立，与该制度相配套的是计划经济制度:土地的使用由国家机关计划分配。在这种制度下，“所有权”根本没有适用的余地。这种制度虽然没有扩大贫富差距，但是计划体分配的方式其固有的弊病就是生产效率低下、土地浪费严重，并最终“共同贫穷”。同时又不可能实现所有的生产资料收归国家所有，于是在现实中始终存在国家所有和集体所有双重公有制，制度的不完善，导致国家侵犯集体所有权的现象屡屡发生。

我国正处在市场经济体制建立完善的转轨期，在现代市场经济社会中，市场是资源配置和利用的主要手段。市场不再仅仅是简单商品经济时期“商品交换的场所”，甚至可以说是“一种产权关系变动的实现形式”。

（二）我国国有土地所有权实现方式。目前，在土地一级市场上，主要存在以下几种利用方式:

1、土地划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。改革开放以前，我国城镇的土地使用均是通过划拨方式取得的，改革开放以后，我国对于部分用地仍然保留了这一利用方式。包括:（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）经济适用房用地；（5）廉租房用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。

2、土地出让。出让是目前民事主体取得国有土地使用权的主要方式，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

主要适用在:（1）除上述划拨用地以外的其他国有土地，包括商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目；（2）划拨土地上的房地产转让时，要以办理土地使用权出让手续、缴纳出让金为前提，或支付其他对价，此时用地已不属划拨范围，而转为出让用地。

3、土地租赁。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为，被视为出让方式的补充。租赁土地使用权出现得比较晚，自1999年1月1日起开始执行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》确立了租赁的合法地位。

主要适用在:范围限于除经营性房地产开发用地（商业用地）以外的可出让土地。国有土地租赁分为短期租赁和长期租赁，短期租赁适用于短期使用或用于修建临时建筑物的土地，一般不超过5年；长期租赁适用于对地上建筑物建设后长期使用的土地，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

4、国有土地使用权作价出资或者入股。股权形式是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

划拨土地使用权、出让土地使用权、租赁土地使用权以及国有土地使用权作价出资或入股共同构成了现阶段我国国有土地的利用体系。从这不同种类的利用方式中我们可以看出，在所有权与市场接轨的路径选择上，我国已经创造性地设立了“土地使用权”，以盘活和显化土地资产。

（三）国有土地出让使用权针对对象及方式。国有土地出让使用权的主要对象是民事主体，也是商品住宅用地获取土地最重要的方式。在我国，根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取三种方式，即协议、招标、拍卖。

协议出让土地使用权是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后，与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项，在双方达成一致意见的前提下，签订出让合同，受让方按合同约定支付土地出让金，取得土地使用权。这种方式经常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地块没有竞争者的场合，主要是用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。

招标出让地使用权是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后，在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式。这种方式要求在规定的期限内，符合规定的单位和个人按照出让方规定的出让地块的条件或者要求，以书面投标形式提出开发愿望，竞投该地块土地的使用权，政府组织评标委员会择优确定将土地使用权出让给某个开发者。招标的方式主要是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目，适用面较广。

拍卖出让土地使用权是指政府对某块土地有了明确的规划条件后，在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，对出让使用权的土地公开叫价竞投，按“出价最高者得”的原则确定受让人的一种方式。拍卖出让土地使用权充分引进了竞争机制，排除了任何主观因素，是公开的完全竞争的土地市场，也是最成熟的土地市场。

二、地价和房价的关系

由以上分析我们得知，不论采取何种方式获得土地的使用权，都必须要缴纳一定的费用，那么土地的价格是怎么形成的以及商品住宅价格又是怎么形成的呢？他们两者之间到底会存在什么样的一种关系？我们先从价格形成来看:

（一）土地价格的形成。地价是由土地和土地资本构成的自然经济综合体，而土地物质不是人类创造的，没有凝结人类的一般劳动，因此土地价格有着与一般商品价格不同的特点，这种不同的特点反映在不同流派的低价理论之中。

马克思主义地价理论认为，土地价格就是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，实质是土地未来地租的资本化。自然资源价值论认为，土地价格不是土地价值的货币表现。土地价格等于未开垦前的土地的自然资源价值加上投入土地的劳动的价值的转化。所以，土地价格的确定一般不以土地价值或生产成本为依据。土地供需理论认为，土地价格主要由土地供需决定。在市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于本身的攻击和需求。土地供给增加，需求不变或减少，则地价下跌；土地供给减少，需求不变或增加，则地价上升。而对土地的需求本质上是对房地产需求的间接需求或者引致需求。

土地作为生产资料，其价格主要受土地所有者的支配而决定。在我国，土地由国家所有并实行垄断经营。因此，土地市场是一个不完全竞争的市场，在城市土地一级市场中无卖方竞争，只有买方竞争。所以，作为最重要的生产要素，土地的自然供给弹性为零，经济供给弹性也很小。

（二）房价的构成。生产费用价值论认为，商品的价值由生产商品的各项成本费用所构成。从商品生产者也就是房地产开发商的角度去看，房价是由房地产开发成本加上一定的利润所构成的。房地产开发成本工程包括土地成本、建安成本、财务成本、前期费用、配套费用、各种税费、经营费用等。一般而言，建造商品房的土地成本包括必须支付的土地使用权出让金，因此可以说地价是房价构成当中的一项。同一地段内，以协议方式取得土地的成本明显低于以招拍挂方式取得土地的成本，但在同等条件下的楼盘同期上市时，房价却鲜有差别。这是因为，对商品房而言，市场在起巨大作用。随着市场经济的发展，商品房价格主要由市场决定，市场供求才是决定房价的主要因素。

（三）地价占房价的比例。据研究表明，我国地价占房价的比例一般为15%～30%，因地区之间的差异而变。2009年6月23日鹿心社说，国土资源部系统调查结果表明，目前在我国地价占房价的平均比例是23.2%。同时，据2009年7月国土资源部公布的620个项目的房价与地价比的数据来看，地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。据研究表明，一般的规律是城市越发达地价占的比率越高，这也就客观地决定了大城市是要走向空间要发展空间的城市发展道路。

三、商品住宅价格影响因素分析

在市场充分竞争的理想状态下，供求关系主导价格的波动。然而实际情形是，由于政府参与调控，以及社会、环境等因素的综合作用，导致房地产市场不可能达到完全竞争的理想状态。因此，房价除了受供求关系的主导影响之外，还将受多方面因素的影响和制约。

（一）社会财富。一般而言，社会财富的不断增加会推动房价持续上涨。比如，江苏省居民人均可支配收入从2000年的6，800元增长到 2004年的 10，698 元，可供支配财富5年内增长了57.3%，这在一定程度上刺激并推动了商品住宅的需求，进而抬高了房价。

（二）城市化进程。随着城市化进程不断加快，城市人口数量迅速增加。城市化进程中家庭结构也发生了明显改变，家庭结构小型化、分散化。人口绝对数量的增加和家庭小型化，有力地推动了房价上涨。此外，近年来政府加大了城市规划的力度，大范围进行绿地、商业圈等的建设，直接导致大面积的拆迁。这种被动拆迁也无形中拉动了居民对房屋的需求量，进而影响房价。

（三）金融政策。中央银行通过宏观调控调节贷款量、贷款利率、住房补贴，引导房地产市场的供求。比如，面临房价不断攀升的局面，国家为稳定房地产市场，先后出台商业贷款和住房公积金贷款利率上调政策，以降低需求热度。相反，2000～2002年这三年是房地产市场周期波动的相对淡季，国家为刺激消费，下调商业贷款利率。同时，国家针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率来调节房地产市场。

（四）中低价房源的供应量严重不足。根据国家统计局房地产投资快报数据，2005年末，23个重点城市套型在120m2以上的住房占50%以上，还有16个城市80m2以下的住房不到总面积的10%，并且2005年经济适用房完成投资同比下降了6.8%，只占房地产开发投资的3.59%，比2004年又下降了1.01%。由此看来，普通居民家庭需要的中小户型住房供应不足，从而抬高了商品房的平均价格。

四、正确处理土地价格与房屋价格关系对策建议

无论是地价还是房价，价格过高，脱离正常市场水平都不利于市场的规范和稳定发展，应正确处理地价与房价的关系，共同推进房地产市场和整个社会经济的协调发展。地价和房价在本质上都是一种产权价格，且都是由供求关系决定的。二者的区别在于:房屋作为一种最终产品，价格由房地产市场的供需关系所决定，同时也受到政府政策、公众预期等因素不同程度的影响。土地的自然供给没有弹性，其经济供给受到自然供给的限制，弹性也有限，其价格几乎只受到需求的影响，由于对商品房屋的需求导致对土地的需求，从而使土地价格发生变化。因此，从这种意义上讲，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而非原因。房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用、相互影响。房价上涨时，高房价带动了开发商对未来收益的预期，从而提升了地价；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本价格，促使了房价的上涨。同样，当房价下跌时，开发商对未来收益的预期下降，取得土地的数量和价格也相对下降。如此反复影响，最后达到商品房买卖市场的供需平衡。

1、加强土地和房产管理，进一步建立健全管理制度，通过制度规范土地市场和房地产市场的有序发展。

2、整顿和规范市场秩序，为房地产市场营造良好的外部环境。市场秩序混乱是影响房地产规范发展的重要因素，当前应从多方面、多渠道加强对房地产市场的整顿和规范力度，为房地产市场的顺利发展创造良好的外部环境。

3、地价和房价作为房地产市场中两个重要的指标，政府应通过经济杠杆的作用，协调和平衡两者的关系，使地价与房价的水平和相互关系能够准确反映市场经济的发展状况。

4、改变人民的住房观念并提倡租售并举，大力发展保障性住房与廉租房的建设，并出台相应的政策，扩大廉租房的受益面。

5、加强和完善低收入者的住房补贴。这一问题要与社会保障、社会福利制度联系起来全盘考虑，把住房问题纳入分配调节体系，采取切实可行的补贴办法。

[1][美]阿瑟·奥沙利文.城市经济学[M].北京:中信出版社，2003.

[2]高富平.中国物权法:制度设计和创新.2005.

[3]罗纳德·科斯.社会成本问题的注释.2003.