开封市土地整理储备中心 韩 燕

商品住宅空置问题研究

开封市土地整理储备中心 韩 燕

由于近年来住宅开发投资的规模不断扩大，房地产企业开发行为存在盲目性，全国商品住宅空置面积不断攀升。正确认识和有效解决商品住宅空置已成为一项十分紧迫的工作。

一、商品住宅空置的相关概念

建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售状态时称为空置。关于商品住宅空置面积的界定，国家统计局的《房地产统计报表制度》中规定：已竣工的商品住宅建筑面积中尚未销售、出租的部分。包括以前年度竣工未出售或出租的面积和本年度竣工未出售或出租的住宅面积。 这一定义确定以后，商品住宅空置面积指标的统计口径、统计范围也随之确定。 可见，我国计算空置，仅从商品住宅增量角度来考虑，而未考虑存量中的空置，其假设前提是存量房屋均在使用中。

二、对空置的理解

一定量空置面积的存在是房地产市场供需平衡的主要表现，也是市场条件下房地产资源利益最大化的必然结果。无论从宏观还是微观的角度对住宅市场进行分析，住宅市场上空置房的存在是有其客观必然性的。

1. 空置起到调节市场供求的作用。从供给的角度看，若空置率过高，会给卖方带来租金损失风险，迫使其降低房价或调低租金以刺激需求、减少空置；若空置率过低，卖方预期较高收益，造成房价和租金居高不下将抑制需求。从需求者的角度看，保持一定水平的空置率，不但使买方选择余地加大，而且寻租费用降低，使需求增大；若空置率过低，买方不但选择余地小，而且寻租费用加大将使需求萎缩。对于使用者(买方或承租方)而言，高空置率意味着有更多的选择机会，提高了其找到满意房的可能性。

2.空置是卖方实现利益最大化的保证。卖方保持一定的空置房屋待租、待售，是期望预期收益高于即时出租或出售的当期收益，以达到利益最大化的目的。虽然空置会带来当期收益的损失，并加大空置成本，但卖方获得较高租金或售价的机会也增大，如房屋当期全部出租或出售，卖方就失去获得最大利益的机会。

3.房屋空置提供了产业结构调整的物质基础。一是保障基础。市场上存在一部分余房，置业者就不会因某种类型房屋投资的压缩而无房可买；开发商可以把自己的空置房放缓出售来维持企业运转。这样，房地产社会再生产的各个环节都不会中断，照常运行。二是杠杆基础。从力学角度讲，商品住宅的空置量达到一定界限后，财务费用(利息)和需求方会迫使开发商压缩甚至取消该类开发项目的再开发，好比“杠杆”一样。三是反应基础。如果房屋市场上供不应求，紧缺到要托人找关系才能买到房子，那么真正意义上的物业需求主体和供给主体都不会形成。随着商品住宅空置量的逐渐增加，给供给方所带来的压力越来越大，房地产业中的市场机制发挥的作用也越来越大。

三、住宅大量空置对我国经济的影响

1. 与居民迫切的住宅需要形成明显矛盾。国外许多发达国家在住房方面由于量的需求已基本得到满足，住宅建筑业以旧住宅维护和现代化改造为重点，而我国城镇居民的住房消费与国外相比，总体水平还比较低。全国城镇每年有数百万对新婚夫妇需要住房。一边是面积居高不下的空置商品住宅，一边是城镇居民较低的人均居住面积，这是我国人民物质文化生活水平较低的表现。

2. 大量资源不能有效利用。我国现在仍然处于社会主义初级阶段，基础设施建设在许多方面与发达国家之间有较大的差距，制约我国经济发展的最重要因素之一是资金短缺，这也是我国改革开放以来大量引进外资的根本原因。我国居高不下的空置商品住宅中积压了大量的社会资源，形成了较高的机会成本。而且，由于房地产开发属于固定资产投资，投资不易变现，一旦形成积压，则会使大量的社会资源得不到最有效的配置，与市场经济发展形成矛盾。因此商品住宅空置率较高、空置量过大的状况发展下去，将可能导致部分企业破产。

3. 引起相关产业的萧条，对整个国民经济的运行造成不良影响。房地产业已经成为国民经济支柱性产业，以年均超过15%的发展速度增长，即将成为经济增长的新引擎。据有关部门测算：住房建设对国民生产总年值的影响约为10%，即住房建设增长10%，就能带动国民生产总值增长1%；每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170~220元的需求，每销售100元的住房，可带动130~150元的其他商品需求。可见，房地产业的产业关联度较高。因此，商品住宅空置率较高，大量商品住宅空置，不仅影响房地产业的健康发展，而且也会引起相关产业的萧条，对整个国民经济的正常运行也必将造成不良影响。

四、我国商品住宅空置的原因分析

1. 缺乏科学的投资策划、投资运作理论。

2. 商品住宅投资结构不尽如人意。

3. 营销策划不力。

4. 商品住宅价格居高不下。

5. 其他原因：缺乏一个完善的住房金融服务体系，信息的完备度差、流通性弱，住房二级市场发展缓慢。

1992年、1993年由于经济过热，房地产业开发规模没有得到合理控制，暴露了很多中国房地产市场建设过程中的问题，如土地失控、开发公司过滥、项目过多、结构失调、银行介入过深等。这段时间的房地产业并不是有组织、有步骤地进行的。由于缺少按照市场经济（或者市场）的运行机制为房地产市场的发展制定构架性的政策来规范和引导其健康发展，致使房地产业发展极其失衡。

目前我国市场上可供出租的房屋并不充足，如果促进空置商品住宅进入租赁市场，将大大增加出租房的供应量。商品住宅的租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，反过来将促进空置房得到更好地消化，同时对降低房价也起到积极作用。

五、结论

在商品住宅空置量不断增长的情况下，政府、开发商等多方应共同采取措施，预防和消化空置商品住宅。这既有利于缓解市场供给不足、满足市场多样化需求、维护房地产业平稳发展、盘活沉淀资源，又有利于开发商资金快速回笼、缓解资金压力，更有利于社会和谐稳定。但商品住宅空置问题的解决，是一项系统工程，需要政府相关管理部门、房地产产业链的各市场主体以及购房者的共同参与。