顾书桂

(上海社会科学院城市与房地产研究中心，上海 200020)

关于地王和房价的辩证关系

顾书桂

(上海社会科学院城市与房地产研究中心，上海 200020)

住宅地基分优质住宅地基和普通住宅地基。优质住宅地基供给刚性，普通住宅地基供给弹性。地王一般是针对优质住宅地基而言的，因此地王完全是一个市场现象。普通住宅地基的价格高企并超出居民的承受能力是政府垄断供给的结果。政府宏观调控针对普通住宅市场，核心是使普通住宅地基的价格与消费者的支付能力相适应，而与真正的地王无关。打压地王本质上是对优质住宅地基购买者的利益输送。解决中国住宅市场高房价问题的关键在于破除土地财政。

地王;普通住宅;土地财政

2010年中国住宅市场开始轰轰烈烈的宏观调控以来，打压地王的宣传和措施不绝于耳。似乎压制了地王现象，中国的房价自然也就会被压制下去。撇开宏观调控是装模作样的可能性不谈，单纯从理论上看，地王与房价、与宏观调控，都不存在必然的联系。

一、地王是一种市场现象

地王是经济集聚效应的重要表现形式。虽然在农业社会就已经出现了人口集中的城市，但城市化浪潮是伴随着工业化大潮的出现而出现的。因为工业生产与农业生产不同，受技术条件的限制，农业生产的分工协作远较工业生产的分工协作条件苛刻。工业化生产分工协作的迅速发展促使工业生产在地理上越来越集中，城市数量越来越多，城市规模越来越大。相应地，无论是经济资源的生产还是经济资源的消费，也越来越集中于城市。

住宅是劳动力生产和再生产的场所，是经济资源的一种形式，但住宅本身的生产也需要耗费大量的经济资源。住宅的生产既要耗费劳动力和建筑原材料，也要耗费土地。由于劳动力和建筑原材料都可以再生产出来，因此它们的成本相对稳定。土地则不同，这里的土地不是简单的孤立的土地，而是“现代基础设施装备的现代都市土地”［1］(P340)。这种土地，既有原始的自然资源，也有经过改造的自然资源，更有全新的资本品，而且不同的土地上，这些经济资源的投入比例和投入强度也不同。有的土地自然资源投入比重大，有的土地资本投入比重大，还有的土地单位面积内投入的经济资源数量比任何其他地区投入的都多。这样都市土地根据经济资源投入的多寡，分别被划分为两类，一类是优质住宅地基，一类是普通住宅地基。一般地，经济资源投入越多，住宅地基的优质度越高;经济资源投入越少，住宅地基的优质度越低。从时间上看，经济资源投入土地是一个逐渐叠加的过程，优质度较高的住宅地基总是由优质度较低的住宅地基发展而来的，这意味着相对于普通住宅地基而言，优质住宅地基的生产成本越高，生产时间越长，供给刚性越明显。现实生活中，普通住宅地基往往分布在优质住宅地基周围，离优质住宅地基核心区越近，住宅地基的优质程度越高。

因此住宅市场的划分依据通常不是建安成本，而是土地成本或住宅地基价格。住宅地基价格越高的住宅越是优质住宅，优质住宅地基价格在短期内或市场期内因为供给刚性只取决于市场需求［2］(P71)。市场的购买力越大，优质住宅地基价格越高。优质住宅地基的需求量完全取决于优质住宅地基的需求弹性，因为优质住宅不是生活必需品，因此优质住宅地基的需求弹性通常较大。优质住宅地基价格反映的仅仅是优质住宅需求者的购买力状况，反映的是优质住宅需求者的购买能力，与优质住宅需求者能否生产与再生产劳动力无关。地王作为优质住宅地基价格的一种极端形式，也就纯粹是一种经济现象，是一种市场现象。

理论上，普通住宅地基的价格是不可能成为地王的，因为普通住宅地基可以很轻易地从其他类型用地转变而来，普通住宅地基的增加既不需要耗费太多的资本也不需要花费太多的时间，所以普通住宅地基的价格一般比较平稳。当然，如果政府对普通住宅地基的数量变动环节施加干预，普通住宅地基的价格也有可能成为地王。如政府限制其他类型用地转变为普通住宅地基的数量与时间，导致普通住宅地基市场供不应求时，普通住宅地基市场价格也会迅速上涨。只要普通住宅地基价格超过其他住宅地基价格而创新高，则普通住宅地基的地王价格也就诞生了。问题在于，普通住宅地基价格成为地王对劳动力生产与再生产的危害极大。因为普通住宅是劳动力生产与再生产的底限条件，普通住宅理论上供给量大，价格相对稳定，如果市场经济条件下消费者连普通住宅需求都得不到满足，这就意味着消费者的基本居住需求得不到满足，消费者劳动力的简单再生产都不可能实现。当政府限制普通住宅地基供应时，在消费者的刚性居住需求推动下，与优质住宅地基相比，普通住宅地基的价格上扬动力更足，同时流离失所的中低收入消费者数量也更多，这对社会稳定和政府统治显然会产生极为消极的影响。

二、打压地王是一种利益输送

地王既然是一种市场现象和经济现象，则打压地王只能是一种一方受损、一方受益的反市场举措。

首先，打压地王没有必要。地王只与优质住宅地基有关，而与普通住宅市场无关。地王是一个社会顶尖阶层购买力在住宅市场上的体现，反映顶尖阶层对优质住宅的消费能力和消费欲望。一个社会，只要经济在发展，人们的收入在增加，人与人之间存在收入差异，则优质住宅地基的创纪录价格就会一个接一个涌现。在不考虑其他因素时，地王是一个社会经济和政治的缩影，地王价格金额越高，一个社会可能发展水平越高，人们的生活水平越高。遏制地王的主要因素是一个社会的经济发展水平和收入水平，只有经济发展倒退或者人们的绝对收入水平降低，地王的价格才会降低。这一点在经济和金融危机爆发时，表现得特别明显。与优质住宅不同，如果政府对普通住宅不加干预，普通住宅的价格会相当稳定，而且供给量非常有弹性。如果政府对普通住宅施加干预，普通住宅的价格会被抬得很高。但是普通住宅的价格被抬得很高，是政府限制普通住宅地基供应的结果，它与地王没有半点关系。只要政府放开对普通住宅地基的供应，普通住宅地基的价格就会自己去寻找平衡点，并且稳定下来。当然，政府也可以各种理由继续维持普通住宅地基的限量供应，如保护耕地、爱护环境等，但政府必须同时限制社会公众对普通住宅的需求，从而确保普通住宅市场供求在较低的普通住宅地基价格水平上趋于一致。因此，打压地王与降低住宅市场价格，完全是风马牛不相及的两回事。简单地打压地王，除了达到哗众取宠的效果，没有任何实际意义。

其次，打压地王不可能成功。地王既然是经济发展和社会高收入阶层购买力的体现，则打压地王只会损害优质住宅地基转让者的权益，并且最终徒劳无功。短期内，由于政府的打压，优质住宅地基转让者可能取消或暂停交易;长期内，借助于政府打压低价购入优质住宅地基的买方会在政府打压放松或取消的情况下将卖方被迫让渡的利益兑现，从而恢复优质住宅地基的原价或实际价格。至于指望打压地王从而达到打压普通住宅市场价格的目的，同样不可能。因为优质住宅需求者与普通住宅需求者的需求层次是不同的，优质住宅地基价格即使短期内被打下来一些，它与普通住宅地基价格相比也仍然是很高的。普通住宅市场的高价格与政府的牟利动机有关，只要不能有效遏制政府的牟利动机，政府会将普通住宅地基的价格极大化。优质住宅地基价格的被打压，至多让政府的土地财政收入少一点，但绝对不会影响到政府的牟利动机，不会影响到普通住宅地基的政府定价原则。

再次，中国打压地王只会增加更多的腐败。在土地国有的中国打压地王，只会为地方政府官员的寻租行为提供更多的空间。中国目前土地转让的“招、拍、挂”原则本是为了杜绝土地出让市场上的暗箱操作行为推出的，从实际效果看也确实减少了很多官员寻租的机会，只是没有想到它让老百姓看到了地方政府肆无忌惮利用住宅需求刚性敲诈中低收入者的全过程。“招、拍、挂”原则增加了市场的透明度，也有利于地王的诞生，但这丝毫也不意味着“招、拍、挂”原则有什么罪恶。如果要说有原罪，它也只在缺乏必要的制度安排约束地方政府将土地财政指向缺乏支付能力的中低收入阶层。现在打压地王，实际上就是增加行政干预土地出让的空间，从而使得本来是显性收入的土地出让金更容易变成灰色收入在其他环节由其他主体变现。如决策官员的关联人员，进入房地产开发公司的管理机构，本来是土地出让金组成部分的租金或灰色收益就变成该关联人员的高额薪水和红利，这种寻租的难度远比土地出让金寻租的难度低，而且更名正言顺。

最后，打压地王反映中国住宅问题很复杂。地王与中国的住宅问题无关，却成为政府打击的对象，这说明中国的住宅市场宏观调控对象已经失焦。该打的不打，不该打的乱打，不解决核心问题还要扰乱正常秩序意图浑水摸鱼，由此可见中国住宅市场上既得利益阶层力量的强大。如果从2003年开始审视中国住宅市场的宏观调控，我们更容易发现，中国的住宅市场实际上已经被既得利益阶层绑架，本来就已经很高的住宅价格随着一次又一次的宏观调控一路上涨，直至2010年。中国房价上涨的根源不是归罪于开发商的不讲道德，丈母娘的强制买房，就是归罪于温州炒房团和山西煤老板，明明经不起推敲的观点，却堂而皇之的屡屡成为主流声音。从这种意义上说，打压地王不过是过去令人啼笑皆非观点的延续，是又一次伪观点的喧嚣，真实目的还是为了掩盖高房价的真相，甚至是进一步为既得利益阶层输送利益。

三、中国住宅市场的问题在于普通住宅的垄断高价

中国住宅市场的问题不在优质住宅的绝对高价，而在普通住宅的相对垄断高价。

首先，优质住宅的绝对高价是市场经济条件下公平分配的必然要求。优质住宅的刚性供给是自然的、客观的因素造成的，优质住宅的意愿需求大于实际供给也是永远不变的现实。如何分配数量有限的优质住宅，市场与货币从来不是唯一的方法，却是到目前为止总体而言最有效的方法。市场与货币固然会给优质住宅生产者提供超额利润，但也给优质住宅生产者提供了成本补偿，可以确保优质住宅生产者继续生产优质住宅和普通住宅，从而确保社会生产的继续进行。对消费者而言，遵循价高者得的原则，一方面可以形成优质住宅分配的一种规则，另一方面还可以借助优质住宅达到社会收入再分配的目的，实现社会的稳定和和谐。与市场原则不同，行政分配对住宅供求的不利影响远远大于有利影响。行政分配不能给优质住宅生产者提供超额利润还在其次，更重要的是行政分配可能让优质住宅生产者连成本都得不到补偿，从而影响到住宅的正常再生产。行政分配对住宅需求的影响更恶劣。在一个行政主导的社会，由于不能调动生产者的积极性，社会供给本来就少，行政分配又使得资源向行政部门倾斜，这实际上会进一步加剧住房的短缺程度。从这个角度看，尽管市场原则以尊重货币为前提，优质住宅的绝对高价依然是社会公平分配的结果。

其次，普通住宅的可支付价格才是普通消费者的刚性诉求。居住需求是消费者的基本需求，具有刚性特征，必须予以满足。这就要求满足消费者刚性居住需求的住宅不仅在数量上足够，在价格上也要有能力支付，而能够满足这两个条件的只能是普通住宅。因为普通住宅的地基可以以较低的成本由非住宅用地无限量地转变而来，普通住宅的建筑成本也相对稳定，这意味着普通住宅的供应量可以很大，而且价格也比较稳定。当然，普通住宅的价格稳定并不等于一般消费者都能支付得起，因为市场经济具有内在的收入分配两极分化的趋势，如果政府的措施不力，整个社会会有相当一部分人可能连普通住宅也买不起。不过，这不是市场的缺陷，也不是普通消费者的责任，只能说明政府的缺位，政府没有履行其应有的职责。政府有必要采取转移支付等手段增加普通消费者的购买力，或者配合以财税政策降低普通住宅的市场价格，满足消费者的刚性居住需求。当所有可能采取的措施仍不足以让消费者获得普通住宅的所有权时，政府还可以取消普通住宅的商品属性，仅向消费者提供普通住宅的使用权，最大限度地降低普通住宅的准入门槛。总之，普通住宅是满足刚性居住需求的唯一源泉，如果连普通住宅都消费不起，消费者就不可能消费任何住宅，满足任何居住需求了。

再次，普通住宅的相对高价是政府垄断造成的。普通住宅的供给量大而且价格平稳，可以满足中低收入者的刚性居住需求，只是理论上的一种存在。原因很简单，受生产技术条件的限制，现实生活中的普通住宅地基一般是由质量相对优良的耕地等有限土地资源转变而来的，为了可持续的经济和社会发展，政府有足够的理由对非住宅用地转为住宅用地在时间上和数量上进行干预。这就意味着，一旦政府干预出现，普通住宅的供给量与价格就会受到政府很大的控制，原先的普通住宅供给量大而且价格稳定的假设就不再存在。为了弥补普通住宅供给量减少而价格大幅飙升带来的损失，政府往往对中低收入者进行转移支付，对消费者购买普通住宅的数量进行限制，甚至在一定程度上取消普通住宅的某些商品属性，从而在政府管制的情形下仍然能够满足消费者刚性的居住需求。然而这同样是一种理论假设，因为政府干预住宅市场，不见得是出于公益目的，相应地，政府也就不会出于公益目的而弥补普通住宅价格上涨给刚性居住需求消费者带来的损失。于是现实中我们就会经常见到，地方政府为了扩大收入有意推高普通住宅的价格，但又不去弥补因此受损的中低收入群体，从而激起中低收入群体的强烈不满。

最后，普通住宅相对高价的不合理性。这种不合理性主要体现在:1.普通住宅的相对高价是由政府垄断造成的，政府即使出于公益理由也应该对中低收入者的利益受损进行补偿;2.事实上，地方政府不仅没有对中低收入者进行补偿，反而使中低收入者成为土地财政的主要对象;3.普通住宅取代优质住宅成为土地财政的对象仅仅由于中低收入者的社会经济地位低，缺乏发言权;4.普通住宅的相对高价加剧了社会收入分配的两极分化，不利于社会的和谐稳定;5.财政遵循的不仅是受益原则，还有能力原则，普通住宅取代优质住宅成为土地财政的对象显然与社会的公平、公正原则相冲突。鉴于以上种种不足，普通住宅的相对高价具有明显的不合理性。中国住宅市场的秩序亟需重建，优质住宅和普通住宅的供求关系需要理顺，然而所有这一切都涉及中国强势阶层的既得利益调整，其间的阻力甚大。

四、破除土地财政是中国房市调控的正道

中国住宅问题产生的直接原因在于普通住宅的相对垄断高价，深层次原因则是畸形的土地财政。然而破除这种畸形的土地财政，在当今的中国绝不是简单的一件事。中国实行社会主义市场经济，地方政府却孕育出以中低收入阶层为主要盘剥对象的土地财政，这说明中国畸形的土地财政其实有相当深厚的政治和经济基础。受数千年封建专制统治的影响，中国是一个地方政府只对中央政府负责的单一制国家，但地方政府又有相对独立的经济和政治自主权，因此很多政策的制定和实施，实际上都是中央政府和地方政府妥协的结果，片面强调哪一方的利益，这样的政策要么制定不出来，要么就是流于形式。因此中央政府的政策制定，历来都考虑必要性和可行性，二者缺一不可。以中国城镇住宅政策为例，无论是1994年版本还是1998年版本，对保障性住宅的必要性都有详细的规定，唯一缺少的内容就是保障性住宅的约束机制，即谁为保障性住宅的建设负责，怎么负责，这种负责能否落到实处。事实上，如果按照这种标准来衡量，中国保障性住宅建设滞后，说的比做的多，甚至有等于无，是很容易预见的。问题的关键在于，存在明显缺陷的住宅政策不仅出炉了，而且执行了十年之久，才开始遮遮掩掩地承认住宅政策的某些缺陷，这反过来可以推导出，保障性住宅建设并不是中央政府进行房改的初衷，地方政府将中低收入阶层作为土地财政盘剥的对象，地方住宅市场变成高收入阶层投资和投机的场所，中央政府最初至少是默认的。伴随着住宅市场规模的不断发展和壮大，原有住宅政策的缺陷不断暴露，社会矛盾越来越尖锐，必然要求对原有住宅政策进行适度的修正。

中国住宅政策的修正过程实际上从2007年动真格的住宅市场宏观调控就开始了，从结果看，基本属于干打雷不下雨、南辕北辙、装腔作势一类，最主要的原因可能还是低估了既得利益阶层的反抗，这里的既得利益阶层既有显性的地方政府、房地产开发商，商业银行和住宅投机者，更有隐性的中央政府及行政权力关联人员。虽然矫正者自身成为矫正对象时，矫正的过程会非常艰难和曲折，但只要矫正是不可避免的，这种矫正就只能硬着头皮、认认真真地进行下去。联系中国的国情，破除畸形的土地财政，健全中国的住宅市场，必须从以下几个方面入手:

第一，放开优质住宅的建设，通过市场和行政两类手段促进社会收入的再分配。优质住宅的供求，完全交给市场，首先发挥市场的收入再分配职能。在此基础上，再根据市场的承受能力和地方财政的需要，发挥税费的收入再分配职能。

第二，加强普通住宅的管制，确保普通住宅的供求基本衔接在社会公众能够承受的价格水平上。任何一国的经济资源，丰富是相对的，稀缺是绝对的，普通住宅地基尤其如此。普通住宅地基的供求必须加强管制，确保不因供求的失衡导致普通住宅也成为不可支付的商品。

第三，将住房保障监督权收归中央政府，确保住房保障的民意压力有效传递到地方政府。地方政府只对中央政府负责，意味着没有中央政府的有效督促，地方政府根本不可能有效履行住房保障的职能。因此，尽管具有中国特色，尽管不符合世界规范，中国的住房保障仍然需要由中央政府来主导，由中央政府规划保障性住房的供求。

第四，以改革打破住宅市场现有的既得利益联盟，整顿住宅市场的秩序，净化住宅市场的空气。中国住宅市场既得利益阶层势力的强大，历经数年的宏观调控，相信中央政府已经深有体会。发动群众，相信群众，走群众路线，以民主瓦解资本的势力，以民主破解官僚的势力，是大势所趋。不破不立，建立新的住宅市场秩序，净化住宅市场空气，不会损害只会巩固党和政府的威信。

［1］王爱国.现代都市土地新论［M］.上海:上海三联书店，2003.

［2］顾书桂.住宅市场与政府管制［M］.北京:经济科学出版社，2010.

Study on the Dialectical Relation between Land King and Housing Price

GU Shu－gui
(Shanghai Academy of Social Science，Urban and Real Estate Research Centre，Shanghai 200020，China)

Housing land base is divided into two parts，good land base and common land base.The supply of good housing land base is inflexible and that of common housing land base is flexible.Land king commonly refers to good housing land base so that it is totally a kind of market phenomenon.It is the result of government monopoly that the price of common housing land base is too high to afford for common people.Macro regulation is in view of common housing market and has nothing to do with real land king which the core concept of is that the price of common housing land base and consumer’s affordability should be matched.Suppressing land king is equal to transporting benefits to the buyers for good housing land base in nature.The key to answer the question on high housing price of Chinese housing market is defeating land finance.

land king;common housing;land finance

F293.30

A

2095－0292(2011)03－0054－05

2011－04－15

顾书桂，上海社会科学院部门经济研究所副研究员，经济学博士，研究方向为金融学与政治经济学。

［责任编辑 孙广耀］