陈和午

资本论

在“温州一天九老板跑路”的消息热议之时，近日南京、长沙、成都、安徽宣城等二三线城市多地被曝楼盘停工或开发商失踪现象。

中小开发商停工或“跑路”的背后，折射的是持续的银根紧缩和楼市调控政策对房地产企业资金链的严峻考验。房地产行业属于资本密集型行业，融资毫无疑问是房企生存的关键。而在“钱荒”和调控不断发力的大背景下，由于楼市销售回款不畅、银行“抓大放小”的信贷实施原则、房企其他融资渠道的收窄、融资成本攀升等多种因素的叠加，中小房企资金需求和资金压力明显增大，其面临的资金链断裂风险日益凸显也就难以避免。

有消息称，目前上海的中小开发商中至少已有六成面临资金链“困境”。房企资金压力骤升也体现在房企资金杠杆率上。事实上，上半年房企负债率也创下了5年来的新高。106家上市公司房地产企业的半年报显示，22%的业绩增长背后，房企背负的债务已突破1.09万亿元。这也就不难理解缘何以温州民间金融团体和黑石集团为代表的国内外两大资本都开始从楼市投资中撤离了。

不过，与中小房企形成鲜明对比的是，大房企的资金宽裕程度较之中小房企而言要好不少，今年上半年，十大标杆房企完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。而且，在中小房企陷入资金链断裂困境之际，万科、绿地等巨头们仍在纷纷抢地。相关统计显示，8月至今万科已斥资80亿在北京、广州、合肥、西安、太原、佛山等地取得至少11个项目；而绿地则继续着大型新城和城市综合体的“红顶路线”，这些大项目的规划面积已超过800万平方米。

如此之势，未来房地产市场的走向将是新一轮房企整合潮进入加速阶段，更多的中小房企难以hold住，或被大型房企收购，或是撤离楼市，房地产市场的“马太效应”将会日益明显。实际上，今年房企并购整合骤然活跃，前8月房地产并购已合计高达80宗，而交易金额更是突破了228.7亿元，均创造了历史新高。因此，尽管开发商目前究竟是“穿着棉衣”还是“很快就只剩裤衩了”仍存争议，但中小房企资金链断裂之困折射房企新一轮整合趋势几是板上钉钉。