我国物业管理市场发展方向探析

2011-03-31朱立强

长江大学学报（社会科学版） 2011年3期

关键词：物业管理企业发展

朱立强

(华油华丽综合服务处,河北深泽 052561)

我国物业管理市场发展方向探析

朱立强

(华油华丽综合服务处,河北深泽 052561)

时代在不断变化,科技在不断发展。为了能更好地适应全球经济发展,缩小与发达国家的差距,在经济转型期间,我国的物业管理市场要制定新的发展方向,以此来适应经济的发展。

经济转型;物业管理;发展方向

当前,在经济结构调整、扩大内需政策的刺激下,我国房地产市场如火如荼地发展着,与建筑配套的物业管理和经济发展有着直接的联系。物业管理要跟上市场的步伐,必须转变管理方式,提高工作效率和质量,努力谋求与社会经济发展的同步。

一、当前我国物业管理市场存在的问题

(一)物业管理企业规模小,缺乏竞争力

物业管理引入我国虽有二十余年,但发展水平还比较低,尽管物业管理企业数量较多,但具有一级资质的大型物业管理企业却是少之又少,且市场份额普遍比较小,很多物业管理企业仅管理着一两个物业项目。这种“小、散、滥”的物业管理企业,经营管理水平参差不齐,企业缺乏创新能力,相互之间模仿严重,这就造成了物业管理企业规模小、效益差的局面。这不利于物业管理企业自身的发展,竞争力的缺乏已成为我国物业管理发展道路上必须解决的一大难题。

(二)完善的物业管理法律体系尚未形成

我国物业管理发展起步较晚,相关法律法规还不健全。2007年,我国第一部全国性物业管理法规《物权法》的颁布以及新的《物业管理条例》的施行,使我国的物业管理法制建设取得了质的飞跃,立法层次也得到了提升。但从总体来看,我国的物业管理立法还存在很多问题。

(三)物业管理企业与业主委员会之间关系混乱物业管理企业与业主委员会之间定位不明确,造成了物业管理企业与业主委员会之间关系的混乱,主要表现为各自的权利、义务不明确。物业管理企业与业主委员会的关系,被普遍认定为委托关系或代理关系,这是不准确的。错误的关系定位,导致了物业管理过程中的各种矛盾与冲突。这一问题已成为阻碍物业管理行业发展的一大难题。

二、物业管理市场发展方向的思考

(一)建立健全相关制度法规和执法体系,构建物业管理法治环境

市场经济的本质是法制经济。只有构建公平合理和规范有序的法制环境,物业管理才能健康发展。目前,我国虽已初步建立了物业管理的法治框架,但还远远不能适应发展物业管理市场的要求。已经出台的《特权法》奠定了物权的法治基础,针对物业管理的特殊情况和特殊要求,仍然需要完善物业管理相关法规体系,完善独立和公正的司法体系,建立健全与物业管理市场化运作相适应的制度法规和执法体系。如对各种所有制经济成分和不同行业要一视同仁,全面消除差别待遇和价格、税收、金融、法律地位和社会身份等方面的歧视;设立小额仲裁法庭,加速物业管理纠纷的化解;取消过多的行业准入门槛,鼓励各种形式的竞争;改善业主大会民事行为能力缺位的状况等。

(二)弱化行政干预,强化政府公共服务职能

政府是政治实体而非经济实体,基本职能是公共服务。维护物业管理产品的公共品属性,应通过宏观调控和政策调节,维护市场秩序,确保公平竞争,而非过多的行政干预。否则,不仅抑制了市场机制的正常发挥,影响了物业管理的有序发展,也易于滋生政府“寻租”和腐败行为。如有些地方政府通过行政审批等措施,限制外地物业管理单位的进入;政府过分强化物业管理费指导价,弱化物业管理费的协商机制;成立各种官办机构,以行政或准行政方式,介入本应通过市场机制完成的物业管理选聘和物业管理中介服务等。

(三)健全要素市场,优化物业管理机制体制

与其他行业一样,我国物业管理市场包括资本市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、中介服务市场等。目前,我国物业管理市场初具雏形,但明显发育不足,甚至存在结构性缺陷,如物业管理市场中技术、信息和中介服务明显处于短缺或不发达状态。全国性物业管理作业层人员的匮乏已成为困扰全行业的难题,但迄今未见任何缓解信号。由于信息不对称、专业知识不对等,物业管理双方矛盾纠纷频发,而市场中介机构介入调解几乎为零,更多的仍然是政府的行政调解和司法介入。政府和社会在加强对市场管理和监督的同时,应着力健全物业管理要素市场,推动物业管理的良性发展。