文|本刊记者 王瀛

抑制楼市谁最狠？

文|本刊记者 王瀛

现有的调控政策以及不断后续出台新策，到底有多“给力”？它们又能否成为扳回出轨的房地产市场的终极武器呢？

研究支持:

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海

东北证券金融与产业研究所策略部经理冯志远

相对于此前屡调屡涨，屡次沦为“空调”的楼市调控政策，随着“国五条”出台，限购令、央行加息、公积金贷款利率上调……这一系列陆续出台新政策“组合拳”，似乎终于按住了房地产市场的疯狂膨胀。

然而市场对此也有着截然不同的看法。有评论人士认为，无论是限购、限贷，都是短期政策，虽然在成交量上有所影响，但依然不能制止市场上充裕的资金踏入楼市。而对于这几年惯于与政策博弈的楼市来说，政策的出台，各种对策也会随之出现。也有人认为，央行加息对购房者与房地产开发商，都增加了开发和购房成本，对控制房价和抑制投机，有明显的作用。

无论是短期效应还是长期影响，现在看来，在楼市泡沫越吹越大的当下，“防止投机、严控房价”政府已经用行动在明确表态。那么现有的调控政策以及不断后续出台的新政策，到底有多“给力”？它们又能否成为扳回出轨的房地产市场的终极武器呢？

限购令：房价首现松动

“给力”指数：★★★☆☆

出处：即9月29日颁布“国五条”中提出“房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数”后，截至11月10日，已有16个城市陆续出台限购令。并且有消息称限购令的施行将不少于30个城市。

解释：目前已经出台“限购令”的城市，主要集中在三个区域，即北方地区的北京、天津等，长三角区域的上海、杭州等，以及珠三角区域的广州、深圳等。具体限购有以家庭为单位的，如北京，也有以个人为单位，如兰州。并且分“严厉”与“温柔”两版本。如深圳、南京直接对第三套房“限购”，而上海、杭州等对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房。

影响：各大城市楼市成交量明显下降，房价首现松动。

曹建海点评：限购令会造成短期影响，对房地产长期走势影响不大。限购对交易量有影响，控制了投机炒房，抑制了部分上涨过热地区的房价。但对其他地方影响不大。不具备买房条件的人依然可以从有购房条件的人手中买到指标。

降低首套房贷款折扣：相当于四次加息

“给力”指数：★★★☆☆

出处：10月29日起，多家银行将个人首次商业贷款的最低利率由7折调至8.5折。

解释：以20年期100万元的商业贷款为例，对于首套购房者来说，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率即4.298%计算，月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率即5.22%计算，贷款利率增加了0.922%，每月月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额需要增加503.16元。

影响：对房贷客户将产生长期较大影响，削弱其支付能力。

曹建海点评：银行之前下调利率是自发行为，出现不良贷款，此举一是为控制银行业的信贷危机，进行风险控制。另外由于央行上调准备金率，不排除其含有想要扩大存贷款利率差的冲动。由于五年期存贷利率的不对等上调，使得银行长期贷款的存贷款利差缩小，引发银行业整体的存贷款利润率降低。

暂缓开发商重组：多重举措“围剿”资金链

“给力”指数：★★★☆☆

出处：10月15日，证监会正式披露，为坚决贯彻执行4月国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

解释：今年4月以来,有关房地产企业资本市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳，国务院文件明确指出，A股和H股(不包括红筹股)地产商的IPO、再融资、重大重组都要严格审查。

影响：抑制了借重组之名行资本流动之实的现象。

冯志远点评：目前，部分拟重组股的投资机会短期之内将会丧失，但这些公司可能会有其他性质的资产注入机会；对地产股再融资的限制，包括停止地产股IPO，停止地产股增发和发可转债等措施，都会降低地产股的中期业绩成长性。不过我们认为，这种限制也会是短期的，如果政府认为调控政策达到目标，一切都会恢复。因此，对于已经过会但还没有拿到核准文件的地产重组股，如果股价下跌较大，反倒提供了低吸机会。

限外令：引起退房潮

“给力”指数：★★★★☆

出处：2006年国家六部委联合颁布“限外令”，2009年，北京首先取消了“限外令”，而后广东省取消了住宅“限外令”，深圳也在同年取消了商业地产的“限外令”。今年，第二轮楼市调控后，有关部门重提“限外”。

解释：房地产调控亦正式向境外热钱“宣战”。11月15日，住建部与国家外汇管理局出台 《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，文件规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。与此同时，10月，紧邻北京的河北燕郊实行了“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。在燕郊买房的北京人，如果不能提供燕郊一年以上纳税证明或社保证明，必须一次性付全款。

影响：遏制外来投机，以燕郊为代表的投资过热地段现开发商抛售潮与退房潮。

曹建海点评：限外令对投资极热地区，比如北京的大兴，燕郊这种投机过度的地方出现价格降温。限外令可能会带来退房。但是，治标不治本。只要开发商看涨楼市，依然会有各类的资金进入。

信贷紧缩：扼住投机炒手

“给力”指数：★★★★★

出处：10月19日，央行宣布加息，20日，中国住房和城乡建设部也宣布上调住房公积金存贷款利率，用公积金贷款买第三套房被叫停。

解释：央行收紧流动性与出台专门针对房地产信贷的紧缩政策。

影响：激活前期房地产信贷政策，投机需求成本变高，抑制房价，对高收入人群投资房地产无明显抑制。

冯志远点评：加息增加开发和购房者的成本，累计加息会对住房需求产生较大的抑制，控制房价。加息会增加购房者利息支出，降低购房者的购买能力。单次加息对购房者的利息支出增加并不明显，主要是对购房者心理预期的影响。加息将会增加开发商的财务费用。我们认为加息对地产股总体上是利空。考虑到目前宏观调控政策依然偏紧，并有加速推出房产税的预期，而本次加息也将在一定程度上影响购房者的远期心理。