随着住房制度的改革，我国逐步建立了配套的住宅专项维修资金制度，住宅专项维修资金的管理使用贯彻“取之于民、用之于民”的服务原则，关系到广大群众切身利益和社会稳定。但是，由于我国住宅专项维修资金制度建立时间短在推行过程中还不够规范完善，存在这样和那样的问题，在一定程度上为资金的使用和管理带来较大的工作难度。现以漯河市住宅专项维修资金管理为例针对专项维修资金管理存在的问题进行剖析并寻求解决对策。

一、目前主要存在的问题

漯河市房屋维修资金管理中心成立于2001年，9年来，累计归集了43256户、近亿元维修资金，归集量居河省前列，初步建立起住房大修更新保障资金，逐步缓解了维修不到位的矛盾。截止目前，共批准使用维修资金400余万元，对近70个新建商品房项目的共用部位进行更新、修缮。在不断规范专项维修资金管理的同时，房屋维修资金管理中心也注重认真思考和研究解决一些管理中的难点问题，目前主要存在以下问题：

1、部分开发建设单位（已注销），在办理预售时，缴纳1%的维修资金，无分户信息，维修费用无法分摊到户；部分公有住房（单位已倒闭）部分业主因拖欠维修资金，造成维修资金使用时费用无法分摊到户，影响业主正常使用。

2、2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后规定由商品住宅的产权人缴交专项维修资金，交纳的主体为业主。但由于部份开发商为追求销售量而未有要求购房者及时交纳。致使业主与开发企业之间相互观望、推诿，造成这部分的专项维修资金应缴未缴。

3、非住宅房维修资金收缴比例颇不合理，致使购买非住宅房的购房户抵触情绪较大。尤其是在市繁华区域营建的商品房显得尤为突出。

4、低值易耗品没有列入维修资金使用范围。低值易耗品一般指物业共用部位的灯泡、玻璃、开关以及设备中的易损品和管道疏通等费用。

5、部分老旧小区，维修资金较少，且使用较多，维修资金余额已经不足，小区公共部位出现问题后无钱维修。

二、解决问题的对策

针对以上情况，漯河市房屋维修资金管理中心积极进行理论研究，开展了许多探索性的实践工作，结合工作实际从一下几个方面提出解决问题对策：

1、完善维修资金管理使用政策、法规，进行规范管理。根据国家和河南省的有关法律、法规，结合漯河市实际情况，研究制订《漯河市房屋维修资金管理实施细则》，进一步规范专项维修资金使用范围，尽量缩短国家和地方政策法规实施的时间差，及时有效地贯彻国家政策法规，适时调整维修资金缴交比例（建议按每平方米建筑造价的5-8%），建立制约有力、操作便捷的续筹制度，做到维修资金管理使用有法可依，有效化解维修矛盾，发挥维修资金的最大效用。近年来，中心根据相关文件规定，相继出台了共用部位、公用设施设备维修工程质量保证金制度，拟定了维修工程合同范本，并实时调查漯河市建材价格建立了漯河市建材价格档案库，规范了漯河市维修资金的安全合理使用，保证了维修工程质量。同时，中心依据国务院《物业管理条例》和相关的法规，开展了专项维修资金清理整顿工作，纠正并处理了多起专项维修资金欠缴、挪用等违法行为，收到了良好的社会效果，切实为老百姓排忧解难，维护群众的切身利益。

2、加快优化升级速度 实现维修资金网络化管理。目前，维修资金管理中心正在继续调整和完善管理模式，进一步加快维修资金信息管理系统的优化升级速度，力争尽早实现漯河市专项维修资金的网络化管理，开通漯河市住房专项维修资金管理网站，实现在线办理维修资金相关业务，提高工作效率和各相关单位办理维修资金缴存、支用、查询等业务的便利性，提高监管透明度。扩大维修资金管理中心的影响力，推动管理水平再上一个新台阶。

3、加强维修资金宣传。专项维修资金对广大业主和物业管理企业都是比较陌生的事物，应通过各种媒体对专项维修资金的归集、使用和管理等政策法规进行广泛的宣传，使广大业主对专项维修资金做到真正的了解，并参与监督和管理。增加维修资金缴存透明度，在商品房销售合同中，明确维修资金收缴事项。扩大宣传面，使我市维修资金相关政策深入民心，达到人尽皆知。加大对开发企业的监督力度，按有关政策规定对其采取一定的制约及处罚措施。通过讲座和举办培训班对住宅小区业主委员会和物业管理企业进行政策和业务指导，使他们掌握专项维修资金相关政策，熟悉相关业务流程和程序，从而规范专项维修资金管理。

4、加大维修资金追缴力度。切实履行对专项维修资金的监管职责，依法主动采取行政措施并结合业主委员会，从开发建设单位追回被挪用或侵占的资金，尽量减少广大业主的损失。对于追缴困难的老旧小区，在使用时，根据实际情况使用维修资金，对于无法分户的小区，维修费用从该小区总账中列支，不予分摊费用；对于可以分户的小区，维修费用按户分摊，由业主委员会或物业管理单位负责筹集未缴部分业主应分摊的费用。

5、积极探索管理新思路，提高使用便捷度。一是探索建立漯河市房屋维修应急机制，引导住宅小区合理制定年度修缮计划。二是规范使用程序，科学使用维修资金。逐步建立和完善 “漯河市建材价格档案库”，严格控制维修成本，合理使用维修资金。三是以多种宣传形式使申报单位熟悉使用业务流程，避免走弯路、多走路，缩短审批时限。四是注重人性化使用管理。维修资金使用以单栋住宅为基本单位，本着“谁缴存谁收益”的使用原则，转变了由小区为基本单位的使用管理模式，做到了由面到点的人性化管理，使之更贴近民生。

三、结束语

由于住房专项维修资金管理和使用具有重要意义，关系民生，需要不断健全和完善维修资金管理制度，不断创新工作思路，不断总结工作经验，探索解决存在的问题，做到管理专业化、科学化和工作规范化、制度化，只有坚持把维护好广大业主的合法权益和社会的稳定作为工作的出发点和落脚点，认真贯彻国家政策法规，积极改善管理水平，才能逐步形成了法制化、系统化和信息化的管理模式。