刘炳南 周 理

1 概述

2009年12月9日,国务院常务会议决定,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。12月14日召开的国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》(后称《通知》),明确开发商拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。

2 新政策对房地产行业的影响

该通知的实质是统一并普遍提高开发商拿地首付款,由此造成开发商资金链紧张,遏制房企炒地、囤地行为。中国有很多房地产开发商囤积土地,倒卖土地,却不开发,这样的开发商大概占到1/3,囤地造成供求失衡导致近几年中国房价大幅度上涨。而对于合法守规经营的企业来讲,影响较小。

2.1 房地产业承担政府转移的土地市场风险

此次政策的出台其实比较“蹊跷”,从供需平衡的角度讲控制房价首先应该加大土地的供应量,但此举很明显会抑制土地的成交量,反而很有可能会因为土地不足而再次抬高房价;如果是想打击开发商囤地,那么可以用其他更好的政策,比如严格执行此前的两年内不开发即收回土地政策。表面上看来是政府旨在打击囤地,让开发商理性拿地,但其背后的信息可能更加重要,政府更有可能是已经提前预见到明年土地市场的风险而采取的预防措施。……