郑云亮 宋晓华

房地产开发作为一种商业运作行为，在当今土地价格飞涨、各种费用高昂的情况下，要实现开发项目的最大经济效益，就必须对开发成本进行有效的管理和控制，建立全过程、高效的成本管理体系，从而实现利润的最大化。烟台打捞局百通房地产开发公司在已完成的三个商业住宅项目的运作中，注重各环节的成本控制与管理，取得了明显的成效。

1 房地产开发成本的构成

房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、财务费用、税费以及其他费用等。1)土地费用包括城镇土地出让金、拆迁安置补偿费和土地转让契税等。随着土地管理政策的日益紧缩，土地费用上升迅速，房地产开发企业主要通过招、拍、挂获得开发用地，在住宅商品房价格构成中，该部分费用约占整个开发成本的27%～43%。2)前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、前期规划、地质勘查、设计以及“三通一平”等费用，这部分约占房地产开发成本的3%～9%。3)建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，在整个成本构成中占有30%～40%的比例。4)市政公共设施费用主要包含了道路、水电、煤暖气、人防设施、通信、绿化等的建设费用和为项目内居民提供配套服务的各种非营利性、营利性的配套设施所发生的费用，在开发成本构成占据了13%～16%的比例。5)管理费用主要是企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，包括人工费、差旅费、办公费、职工教育费等，在整个成本构成占有4%～5%的比例。……