河南国基建设集团有限公司 齐海霞

浅谈城市住宅建筑设计与工程造价控制

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工程造价控制贯穿于项目建设全过程,而设计阶段的工程造价是整个工程造价控制的龙头,本文从城市住宅建筑设计角度讨论设计与工程造价之间的相互关系,从而确保设计方案能较好的体现技术与经济的结合。

建筑设计造价控制

近几年来,随着我国城市房地产市场的日益扩大,房地产企业之间的竞争也日益激烈,如何在推出健康、舒适、环保、节能的高品质楼盘的同时实现企业的利润最大化,逐渐成为未来房地产企业内部管理的趋势。合理的确定和有效控制工程项目投资,是工程建设成本管理工作的主要任务。有资料研究表明:在初步设计阶段,影响工程造价的可能性为75%～95%;在技术设计阶段,影响工程造价的可能性为35%～75%;在施工图设计阶段,影响工程造价的可能性为25%～35%;而到了工程实施阶段,影响工程投资的可能性已经只有5%～25%。由此看来,控制工程造价的关键在于设计阶段。在工程建设的各个阶段中,设计阶段是决定工程造价的基础阶段,也是影响工程造价的重要因素。

城市住宅小区是是城市建设的组成部分,合理的规划设计关系到居民生活质量和城市建设发展等重大问题。在小区规划阶段,提高土地利用率是控制工程成本的主要手段。小区的占地面积直接影响着土地费的高低,影响小区内道路、工程管线长度和公共设备的多少,建筑群体的布置形式对用地的影响也不容忽视,在满足建筑设计规范的条件下,通过压缩建筑间距,提高住宅层数或高低搭配,增加房屋长度,提高公共建筑层数,合理布置道路,充分利用小区内的边角用地,有利于提高建筑密度,降低小区的总造价。

住宅建筑设计影响工程造价的主要因素:

1.建筑物平面形状和周长系数。城市住宅一般都建造成矩形和正方形,有利于工程施工和降低造价,矩形建筑中以长∶宽=2∶1最为佳,房屋长度60～80m最为经济。在满足住宅功能和质量前提下,增加住宅宽度使墙体面积减少,有利于降低造价。

2.住宅的层高和净高。层数相同层高较小的住宅楼,直接工程费和措施费用都相应降低,净高每降低10cm,可降低造价1.2%～1.5%,层高降低可提高住宅小区的建筑密度,节约土地成本及市政措施费。需要注意的是层高不宜低于2.8m,否则不利于采光和通风问题。

3.住宅的层数。多层建筑随着层数的增多,单方造价逐渐降低。当层数超过七层,需要增加电梯费用,供电负荷和供水压力加大,层数越高,工程施工时需要的措施费也相应增加。在结构承载力设计上,高层住宅要经受较强的风力荷载,需要提高结构强度,比如钢筋含量增加,混凝土强度提高,这些都使工程造价大幅上升。因此,中小城市以建造多层住宅较为经济,对于土地价格昂贵的大城市,中、高层住宅为最佳选择。

4.住宅单元组成、户型和住户面积。衡量指标是结构面积系数(住宅结构面积与建筑面积之比),结构面积系数越小,设计方案越经济,即同样面积不同的户型,墙体越少,工程建造的成本越低。

5.住宅建筑结构的选择。随着建筑体系形式的多样化,工程设计时应根据实际情况,因地制宜、就地取材,选取合理的结构设计方案控制工程总造价。比如在工程基础结构方案选择上,条形基础造价普遍比筏板基础造价低,但如考虑赶工期,筏板基础施工速度快,甚至可以为某些工程省去打桩费用。

6.建筑内外装饰设计。房地产行业的快速发展带动了装饰工程行业的快速发展,新型装饰材料和新的施工工艺不断涌现,由装饰设计差异引起的造价差别较大,装饰设计尤其体现在建筑物内部装饰和建筑物外立面装饰设计,其中室内外栏杆、门窗材料选择对工程影响较大,此外建筑物外立面装饰选材也是影响工程造价的因素。

由此可见,建筑设计从根本上决定了工程造价的高低。但是,由于我国的工程设计工作往往是有建筑师等专业技术人员来完成的,他们在设计过程中往往更关注工程的使用功能,力求采用比较先进的技术方法实现项目所需功能,而对经济因素考虑较少。因此,设计人员应强化经济意识,加强技术与经济的有机结合,使他们认识到造价控制贯穿于项目建设的全过程,控制工程造价防止超概算,由此引入限额设计理念,即按照批准的可行性报告及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计概算投资控制技术设计和施工图设计,按照批准的基本预备费控制施工阶段的设计变更。

另外,应对现行设计费的计费方法和审核办法进行改革,建立激励机制。试行在原设计计费的基础上,对因设计而节约投资,按节约部分给予提成奖励,因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费,实行优质优价的计费办法,这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计,加强设计人员的经济意识,时刻考虑如何降低造价,把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。另一方面,对设计单位编制的概、预算实行送审后决算设计费的制度,对概预算编制项目不完整,估算指标不合理,没有进行限额设计,概预算超计划投资的责成设计单位重新编制。

作为建设方的设计部门,也应该加强设计成果的审核,审核的内容不仅仅是各专业图纸的交圈,更重要的是检验设计图纸与投资决策中相关内容的吻合。

总之,设计阶段的造价控制虽然并不那么轻松,但它确是真正体现了事前控制的思想,确实能起到事半功倍的效果,达到花小钱办大事的目的,只有当业主(建设单位)真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时,才能收到投资省、进度快、质量好的效果。通过技术比较、经济分析和效果评价,正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进,把控制工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施中,才能从根本上做好项目的成本控制。

[1]柯红主编.工程造价计价与控制,中国计划出版社

[2]李茂英,杨映芬.建筑工程造价管理,北京大学出版社

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