张 萌

(武汉大学 经济与管理学院,湖北 武汉 430072)

我国个人住房贷款信用风险研究

张 萌

(武汉大学 经济与管理学院,湖北 武汉 430072)

我国个人住房贷款信用风险的种类包括理性风险、违约风险、不可抗力风险、欺诈风险,其根源在于银行不能全面准确的获得借款者的个人信息,需要从个人住房信贷的法律环境、评估体系及风险转移方面加以完善。

个人住房贷款;信用风险;存在问题;对策

一、我国住房贷款中的信用风险分析

(一)住房贷款信用风险的种类

信用风险(Credit Risk)又称违约风险,是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险,即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益发生偏离的可能性。

关于个人住房消费贷款违约风险的种类主要有以下三种。

第一,理性违约风险,主要是指借款人从自身效用最大化出发,在自身有能力还清贷款的前提下,经过慎重考虑后主动终止还款或提前支付贷款的主动违约。

第二,不可抗力风险。主要是指受自然原因或社会原因等客观因素影响而做出被动违约所带来的风险。当贷款人的支付能力受到了自然、社会等因素的种种制约,例如遭遇火灾,失去了偿还贷款的能力,即使贷款人并不愿意放弃还贷,也不得不放弃。因此,被动违约可以概括为贷款人的资本的流动性受到约束,且这种约束是由自然或社会等客观因素导致的。借款人无法偿还贷款,只能被动违约。

第三,欺诈风险。这一种违约风险不同于前面两种,是一种非道德的违约。贷款人出于各种不良的目的和自身利益的考虑,有意识地主动地做出带有欺诈性质的违约行为。这种违约行为是可以追究法律责任的。

(二)我国住房信贷风险的根源

住房信用贷款违约风险的根源在于商业银行和借款者之间存在着信息不对称的关系。这种不对称的信息在个人住房贷款的实例中,主要体现在银行无法全面准确地获得借款者的个人相关信息。

根据信息理论,不对称的信用在交易前会产生逆向选择问题。在借款合同生效前,金融中介机构无法全面了解借款者的个人资信情况,也无法按照风险高低做出明确的区分和分类。这样,面对市场上众多的信贷者,银行不可能区分不同的人群并确立不同的信贷利率,只能根据自己掌握的有限信息和全社会平均资信水平对借款者的信用等级做出判断,决定是否提供个人住房贷款,额度多少,年限多长,等等。在这个过程中,可能因为选择的信息不够真实甚至是错误而得出错误的判断。

当银行的信贷成本高于自己的预期水平,那些低风险贷款者就会退出信贷市场,而那些高风险贷款者则愿意留在市场并支付较高利率以获得当前的消费。市场上剩下的信贷则多是高风险者,银行将贷款给了原本没有贷款资格或有极大违约可能的借款者,使得信贷风险水平大大提高。在借款合同生效之后,由于商业银行缺乏跟踪监控借款者行为的手段,无法随时觉察其经济状况的变化,往往要等到违约事实发生,损失已经造成后,再通过催收或诉讼的方式来挽回经济损失,提高了银行的经营成本。借款者在取得贷款后如果没有完全按照信贷合同所规定的用途来使用贷款,而是用于偿还债务或其他风险投资等活动,由于个人信息的公开程度较低,金融机构对此可能一无所知,这些活动有可能造成贷款难以归还。

二、当前我国住房信贷的主要问题

(一)个人信用征信制度不完善

一是信用法律体系不健全,信用制度的建立缺乏保障。受制于《保密法》、《商业银行法》的一些规定,个人信用没有充足的信息。目前我国2000年4月1日颁布的《个人存款账户实名制的规定》,2005年8月央行出台的《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》等,总体上来看不足以保障个人信用制度的建立。

二是缺乏统一、科学的个人信用评价制度。我国个人消费信贷起步晚,个人信用评价主要集中在商业银行,一般根据申请人年龄、职业、收入和家庭成员状况等来判断。近年来,一些商业银行制定了个人信用评定办法,个人信用评价制度有较大发展。但个人信用评价仍存在无法对个人财富的计算做到真实、准确和透明,评价标准难以统一;各银行个人信用评价标准自成体系,评价结果大相径庭;大多数居民的信用资料分散,收集起来非常困难且缺少专门的机构来组织和收集;评价中过分看重抵押担保,忽视借款人自身还款能力。

(二)银行个人住房信贷风险难以控制

在掌握信息方面,银行方面只了解贷款申请人的一些普通资料,如工作单位、职业、年龄,而实际收入、家庭资产与信用状况就无法确切得知。再加上贷款者未来收入的不确定性,银行对借款人的资信状况难以作出准确的评估。

银行个人住房贷款信用风险管理方面缺乏有效的措施,在贷前调查中,只注重定性分析,而客观的定量分析很少,只注重借款人目前的状况,而未对借款人未来收入的稳定性进行评估。另外,商业银行信用风险管理技术滞后,缺乏个人住房贷款信用风险预警系统。

(三)住房信贷的风险转移机制存在缺陷

我国的消费信用风险防范制度尚未建立,尤其缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具,商业银行的个人住房贷款风险容易被固化而难以向外分散转移。个人住房信贷制度的缺失将直接导致银行交易成本过高和过度依赖房产抵押。因此银行不得不将大量精力放在贷款发放前的风险控制上,而抵押这一住房贷款的事后风险也无法得到有效控制。

三、发展住房信贷的相关建议

(一)完善住房信贷的法律环境与个人信用制度

个人住房贷款的信用管理需要有良好的法律环境和立法支持。针对我国个人住房信贷的法律不健全,使银行在办理住房贷款的时候面临很大的风险。因此,应加快建立和完善法律制度,包括对个人欺诈方面和贷款者信息收集的法律规定,使个人住房信贷过程各个环节有法可依,保障社会公众与银行的利益。

(二)建立科学的信贷评估体系,有效提高风险防范能力

科学严谨的个人信贷评估体系,是住房贷款信用风险管理的基础。目前我国的个人信用评估体系还存在许多缺陷,评价指标的选取和分析方法还存在一些问题,偏向定性分析,而定量分析很少。可以借鉴国外金融机构普遍采用的“五个C个人信用评分模型”,立足我国个人消费信贷业务中的实际情况,建立符合我国各地区社会经济发展的个人资信评估标准,实现信用风险的有效控制。同时针对不同类型的贷款申请人,构建不同的信用评估模型,对每一位贷款者的信用进行科学谨慎的评估,有效提高风险防范能力。

(三)住房抵押贷款证券化以完善风险转移机制

发展住房抵押贷款二级市场,利用证券机构将银行所持有的住房抵押贷款以现金方式购入后经担保与信用增级后再以证券的形式出售给投资者进行融资。银行通过住房抵押贷款证券化可以拓宽银行的融资渠道,将风险分散给投资者,有利于降低银行的经营风险,提高银行盈利能力。目前,我国住房抵押贷款二级市场仍处于试点阶段,应加快建立住房抵押贷款证券化的进程,加强银行资本管理并完善政府的宏观金融调控,推动我国资本市场的发展。

F832.479

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1673-1395(2010)01-0203-02

2009-12-22

张萌(1989—),女,四川中江人,本科生。

责任编辑 袁丽华 E-mail:yuanlh@yangtzeu.edu.cn