金姬

境外资金以股权转让、离岸交易、向二三线城市渗透,包括以各种“曲径通幽”的方式向中国楼市的“开发”环节“嵌入”,很可能让新“限外令”抑制热钱的作用形同虚设。

“限购令”之后,“限外令”似乎又给楼市兜头一盆冷水。

所谓“限购令”,指的是各地限制非本地户籍居民购房政策,陆续出台后楼市一派愁云惨雾,而中国住房和城乡建设部、国家外汇管理局11月15日又在官网上发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》,这一“限外令”规定了境外个人在中国境内只能购买一套用于自住的住房,境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。组合拳再度出招。

对此,美联物业认为珠三角沿海地区所受到的影响最大,戴德梁行则指出国内豪宅市场将在短期之内经受较大压力。而独立评论人士顾海波对“限外令”所能起到的效果表示怀疑,认为这毕竟只是一个临时措施,一旦房价松动政府还可能托市。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说自己理解政府“一箭双雕”的目的:在配合国家房地产调控的同时又防范境外热钱大规模投资房产。但他坦言:“新政影响并不大。中国近几年外资直接购买成房产的资金并不多。而‘限外令管不了进入开发环节的外资,对于少数热衷于在个别城市购房的境外人士才能起到作用。”

旧令不了了之

其实,“限外令”并不新鲜。早在2006年7月11日,商务部等六部委就联合出台了“171号文”,其中规定:境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。随后,北京和深圳等地制定了相关地方细则。

但随着2008年全球金融危机爆发,中国经济遭到冲击,为了刺激复苏,各地又纷纷取消了2006年的“限外令”。如北京,就于2009年取消“限外令”(于2010年恢复)。广州没有专门针对境外人士购房出台过相关细则,只是在今年10月出台“限购令”时,相关部门再一次明确“外国人、境外人士、外资企业在广州购房按照住建部2006年171号文等有关政策严格执行”。

上海也曾执行过“限外令”,主要针对的是境外投资者。市房地局在2006年根据171号文件明确规定:参加竞买土地的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。这就意味着外资投资者必须在拿地之前先行注册公司,并注入至少一半投资额的注册资金,这几乎是不可能完成的任务。这一规定使得外资直接买地的大门几乎被完全关闭,之后两年土地的获得者几乎全都是内地房地产企业。

但是,上海方面认为,即使是171号文件也只是控制和规范境外资本对中国国内房地产领域的投资,并不意味着将外资拦于门外。而且所谓“境外热钱”,更多集聚在境外机构整体收购等形式的投资中,房地产开发领域“热钱”并不多。因此,从2006年上海二号经营性土地出让公告中,上海市房地局开始对于外资买地环节的“商业存在”要求放松,规定“境外的自然人、法人、其他组织”都可以参加土地竞买,但是,由于此后几次公告的保证金均需要以人民币支付,如果不是在内地有足够的流动资金,境外房地产公司很难完成保证金支付。這意味着境外公司如果希望在内地购买土地,仍然只能够曲线进行,或通过内地子公司,或通过与本土公司合作的方式拿地。事实上,成功买地的外资公司,其保证金基本上都依靠内地公司支持完成支付。而对境外公司的限制,只不过是竞得土地后,其资金支付以及项目公司注册还需经过中国国家外汇管理局等机构的审批。到了2009年,上海的“限外令”也名存实亡。

2006年的“171号文”之所以后来不了了之,还因为“限外”政策并未严格限定境外及港澳台购房者购房套数和住房性质,也没有对境外机构进行专门设限,外籍人士购房在政策上一直相对宽松。因此,境外人士时常打“擦边球”,在一线城市购房。据悉,不少境外人士会借本地居民的身份证在沪购房,规避限外政策,也有人在当地注册公司,再以公司名义购房。

而此次“限外令”就严格多了。在杨红旭看来,作为“171号文”的升级版,新政将“自住、自用商品房”,进一步明确为“只能购一套住宅”,或者只能购买注册城市购房办公所需的房屋。这意味着目前以公司名义购买商品住宅已经行不通了,境外机构只能购买自用的非住宅类的商业地产。

新政未中要害

诚然,新“限外令”比4年前的“171号文”要明晰且严格不少,预期效果也将更明显。

美联物业研究部指出,新政在内容上增加了验资环节,主要就是针对目前对国内楼市虎视眈眈的大量热钱。未来一定时期内限制外资流入将是大趋势。这个政策的实施将直接对北京、上海、深圳等一线城市的房价形成冲击,尤其是对珠三角沿海地区的影响最大,因为目前有相当一部分在港资金流入深圳、广州等地区购房。而戴德梁行认为,新“限外令”将较大程度上打压豪宅客群的置业需求,因为目前在一线城市中心核心地段的顶级豪宅项目成交客户中,境外客户占比在20%——60%不等。而从中长期来看,豪宅市场仍然拥有稳定的上升动力。

据21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示,今年前10个月上海二手房交易中,外籍人员和港澳台人士的购房套数占比分别为0.90%和0.89%,较去年水平分别增长0.23%和0.08%。上述两类人群的购买对象主要集中于中高端物业,总金额在300万元以上的买卖分别占对应人群总交易套数的48.6%和51.2%。在全市范围内,境外人士购房比例并不大,基本集中在古北、新天地、陆家嘴等传统豪宅区域,因此一旦严格执行限外政策,对这些豪宅区域的成交将产生一定影响。

值得注意的是,更加严格的新“限外令”仍有“隔靴搔痒”之嫌。

一方面,新版“限外令”限制的对象是“境外个人”和“境外机构”,境外人士的家庭购房情况并未给予明确限制。业内人士透露,由于外籍人士在户籍、婚姻状况、财产等方面的信息具有一定的隐秘性,因此以家庭为单位的“限外”仍存在一定的操作难度。国内居民购房以户为单位限购一套,但是外籍人士的婚姻状况很难考察,因此只有以个人为单位限购,家庭仍可以购买一套以上住房。

另一方面,杨红旭指出,中国近几年来外资直接购买成房产的资金并不多。2005年前后,上海外资购房占新建商品住宅销售比重6%-8%,近两年已大降至2%左右。尤其是2008年下半年,部分海外基金想抛出在沪物业,却无人愿意接盘。值得关注的是,近期外资进入开发环节的资金增长较快,这一点可以从开发商资金来源的结构变化中看出来。但新“限外令”管不了进入开发环节的外资,所以影响非常有限。不过这一政策聊胜于无,对于少数热衷于在个别城市,如深圳、上海购房的港台人士,会有明显的抑制作用。海外基金购房,一般不会直接买房,而是通过收购企业股权的形式间接购买物业。

讽刺的是,新“限外令”发布不到一周,一宗境外机构收购上海大宗物业的交易就以离岸交易的方式成交。交易双方均为境外公司,据称标的金额在9亿元人民币,不仅不受国内“限外令”的限制,还可以合理避税。如此看来,境外资金以股权转让、离岸交易、向二三线城市渗透,包括以各种“曲径通幽”的方式向中国楼市的“开发”环节“嵌入”,很可能让新“限外令”抑制热钱的作用形同虚设。