王玲 李伟

0 引言

房地产项目评估的核心问题是研究项目建成后能产生的经济效益,它所估算的数据和指标是对项目开发完成后取得效益的一种预测。由于客观环境在不断发生变化,项目评估时可能缺乏足够的信息资料或没有全面考虑到未来可能发生的所有情况,加上人们对客观事物变化的认识有一定的局限性,所以目前的预测结果与未来的实际情况不可避免地会产生误差,还会包含不同程度的风险和不确定性。因此,必须运用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等不确定分析方法,分析和研究项目建造成本、贷款利率等主要不确定性因素的变动对项目收益、收益率和投资回收期等经济效益指标的影响程度,以考察项目承受各种投资风险的能力,提高项目投资的可靠性和盈利性。

而风险分析是不确定性分析的补充和延伸,是从项目建设的经济条件、投资环境及投资决策的实际要求出发,借助不确定性分析的测算结果,重点分析项目存在哪些风险、风险的性质、类型及可能造成的影响。

如果不重视房地产开发过程中存在的高风险,对在房地产开发过程中存在的各类风险因素认识不足、估计不够,这些风险因素一旦发生,极易造成投资失败,使企业甚至整个房地产行业面临巨大的风险,因此,重视并研究房地产开发活动中存在的风险因素,是理论界和实业界所面临的重要课题。

1 房地产项目投资风险识别

1.1 房地产投资中风险的特点

1)房地产商品的不可移动性与风险。……