房地产开发项目施工阶段的造价控制

2010-04-14谢锋

四川建筑 2010年3期

谢锋

(成都金房集团有限公司,四川成都 610000)

1 施工阶段造价控制的原则

1.1 明确造价控制目标,并在过程中动态修正

目标具有导向作用,设立明确的目标是有效造价控制的前提。房地产工程施工工期长、数量大、情况复杂,建设者在一定的时间内所拥有的知识、经验、信息都是有限的,不但受科学条件和技术条件的限制,而且也受工程本身的进展及其表现程度等的限制。因而,造价控制的目标也应该随着工程的进展逐步的深入而适当调整。

1.2 以主动控制为主,被动控制为辅

根据系统论和控制论的观点,应该立足于事先主动地采取决策措施,避免被动。

1.3 技术与经济相结合是控制工程造价的有效手段

在项目建设的过程中,应该把经济与技术有机结合起来,正确处理技术先进和经济合理之间的对立统一关系。通过技术比较、经济分析和效果评价,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理下的技术先进,把控制工程成本的观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。

1.4 以人为本是有效控制工程造价的保障

以人为本是现代管理思想的核心,因为任何一项管理目标的实现都是通过对人的管理和人对事物的管理来实现的。在造价控制中要重视人才,强化激励和约束机制,以实现造价的有效控制。

1.5 以效益最大化为准则

对于开发商而言,投入成本的最终目的是为了获得尽可能多的收益。因而造价控制的目标是相对于某一确定的收益而言的,如果目标收益有变动,则原定的造价控制目标也可以做相应调整。比如,很多城市中心的高层楼盘,消防水池都设计在地下室内,如果把水池移到地下室外会增加一些工程成本,但是同时也增加了地下车位,通过出售或者出租增加地下车位带来的收益大于其成本的话,那么修改的设计方案在经济上就是可行的。

1.6 造价控制应该与进度控制、质量控制相结合

造价、工期、质量是是相互影响的,应该在满足合理工期和质量的前提下,尽量降低造价。

建设方在施工过程中不要随意改变合同的约定缩短工期或提高质量标准,以免引起承包商的索赔,增加工程造价。

1.7 全过程控制

施工是一个较长时间的复杂过程,各阶段因素的积累形成最后结算的基础,要改变只重视结算的观念,进行全过程的动态控制。

2 施工阶段造价控制的具体措施

2.1 熟悉和检查招投标文件和合同文件

在招投标文件和合同中对参建各方的权利、义务、计价方式、质量标准以及合同价款等重要内容做了详细的规定,是施工阶段控制造价的最重要的依据。造价管理人员不但要熟悉与各承包商之间的关系,也要熟悉合同中牵涉到各承包商内部关系的条款,进一步检查其可操作性和对造价的影响。如发现有缺陷和遗漏之处,则要尽快地通过协商以补充协议等方式加以完善。

2.2 组织图纸会审

施工开始前,应该组织施工、设计、监理和本公司的相关人员对图纸进行会审,有针对性地寻找一些问题,如图纸之间的矛盾、各施工单位图上工作内容的细节划分不详等,及早地解决这些问题有助于工程造价的控制。会审的结果要形成书面的纪要,及时发送给所有有关的人员和单位。对于图纸会审以后进入的甲方分包单位应该注意补发图纸会审纪要,避免引起合同纠纷和索赔。

2.3 准确及时地计量,严格审核进度款的支付

计量的范围仅限于合同内原有的工作内容和有完善手续的签证、变更、索赔等,并且要检查是否按设计文件如实履行,履行的项目是否符合合同约定的质量要求。

进度款支付是开发商进行工程管理和造价控制的一种有效手段。加强进度款的支付审核,可以有效保证业主对工程管理和造价控制的主动权。

2.4 加强对工程变更的管理

由于工程建设周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂,受自然条件和客观因素的影响大,并且开发者和使用者(购买者)通常不一致,在开发建设的过程中不可避免地会发生一些变动。变更处理的原则:

(1)遵循必要性的原则,尽量减少工程变更。在成都市的一个高层小户型公寓,设计的混凝土楼板厚度为 120mm,在进入施工阶段以后,施工方提出由于小户型的管道比普通户型要多,并且更加集中,施工困难,要求将楼板增加 20 mm,设计单位也认为在本地区有类似的做法。但是如果要确认此项变更的话,每平方米的造价要提高 12元,对于一个30 000m2的工程,这是一个不小的数目。开发商非常重视此事,专门请了资深的设计顾问和工程部、预算部一起讨论此事并做了真实的施工样板,最后认为原设计是可以满足施工布局要求的,虽然跟一般的房屋相比确实增加一定了施工难度,但这是一个有经验的承包商在参加投标和签定合同时就应该考虑到的,因此,没有同意承包商的变更请求。

(2)对变更的影响要做全面的分析。先算帐后变更,避免造价失控。

(3)对于必须的变更,应该尽快确认发出变更指示。如果变更不可避免,不论是停止施工等待变更,还是继续施工回头再执行变更,都会造成一定的损失,增加开发成本。比如,有一个带地下室的商住楼,工程部建议把原来设计在地下室的变压器移到地面做成集中的箱式变压器,便于以后的物业管理,可以减少地下室相应的设备用房,增加车位,提高收益。开发公司领导也认为这个方案是可行的。但是由于一些原因,一直没有做出明确的指示,在经过几次催促以后,开发公司才请设计院下了正式的变更通知,这时,一部分需撤消房间的墙体已经施工完了,只好又拆除。就增加了成本,也延误了工期,使变更产生的效益大打折扣。

(4)积极提出可以节约工程造价变更。例如,某一个商住楼工程,原设计消防楼梯地面为高档花岗石,花岗石的材料单价为 120元/m2,造价人员提出消防楼梯的主要功能是为了紧急情况逃生,平时很少使用,不需要使用高观赏价值的高档花岗石,建议改为普通地砖(材料单价为 40元/m2),以减少工程造价。后为开发商所接受,为此节约工程造价约40万元。

2.5 正确的处理索赔

索赔是在工程承包合同履行中,当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了由对方承担的风险而遭受损失时,向另一方提出赔偿要求的行为。索赔可以分为费用索赔和工期索赔。本文主要讨论费用索赔。在实际工作中,索赔是双向的,既包括承包人向发包人的索赔,也包括发包人向承包人的索赔(也称为反索赔)。

2.5.1 工程索赔的处理原则

(1)索赔必须以合同为依据。在市场经济条件下,合同是合作双方的意愿表达,在法律的框架内,合同是双方经济活动的最高准则,因此有人把合同比做圣经。提出索赔和处理索赔,都应该在合同中找到相应的依据。在不同的合同条件下,这些依据很可能是不一样的。比如因为不可抗力导致的索赔,在国内的《建设工程施工合同文本》条件下,承包人机械设备损坏的损失,是由承包人自己承担的,不能向发包人索赔;但是在FIDIC合同条件下,承包人机械设备损坏的损失由业主承担。在同一合同条件下,由于工程项目的特点不同和市场供求关系等的变化,各个合同之间关于索赔的规定也会有所区别。

(2)及时合理处理索赔。承包人提出索赔后,开发商应该及时地处理。否则,会产生不利的影响,可能会影响承包人的资金周转以及利息、预期利润、工程结算或工程质量的处理,会降低信任度和积聚不满情绪,使双方产生分歧或矛盾,从而影响工程的进度、质量,肯定也会影响到造价,使工程的各项目标不能按计划实现。

处理索赔还必须坚持合理性原则。比如,对窝工费的计算,一般考虑承包方将工人调到别的工作岗位,实际补偿的应该是工人由于更换工作地点以及工种变化导致工作效率降低而发生的费用;机械停工按照机械台班单价计算损失显然不合理,因为机械停工不发生运行费用,实际的补偿可以按机械租赁费或者按机械台班费扣除运行成本计算。

(3)必须注意资料的积累。提出索赔、对索赔的认可和驳回都必须有证据的支撑。因此,平时应该注意相关资料的积累。这些资料包括:招标文件、施工合同文本及附件,其他各签约(如备忘录、补充协议等),经认可的施工组织计划、各种施工图纸、技术规范等;往来信件及各种会议纪要;进度计划和具体的进度以及项目现场的有关文件;气象资料、工程检查验收报告和各种技术鉴定报告,工程施工中的送停水、送停电、道路开通和封闭的记录和证明;国家有关法律、法令、政策文件,官方的物价指数、工资指数,各种会计核算资料,材料的采购、定货、运输、进场、使用方面的凭据等。

(4)加强索赔的前瞻性,主动控制,尽量减少索赔。将工作做在前面,事先控制,减少索赔事件的发生。例如加强图纸会审,减少因设计缺陷而引起的索赔;电梯等大型设备的型号尺寸应该尽量先行确定,防止与土建预留不符而造成返工索赔。

2.5.2 处理索赔时应该注意的具体问题

(1)注意索赔时效。在国内和国外通行的合同文本中都对索赔的时效作了严格的规定,未能在索赔事件发生后的约定时间内提出索赔申请,发包人有权拒绝;在接到承包人的索赔请求后,发包人如果在规定的期限内未能给予答复或未对承包人做进一步的要求,则视为该项索赔得到认可。

(2)调查研究,鉴别真伪。当今的建筑市场是买方市场,承包人在竞争激烈的市场环境下为了生存,往往采用低价中标,加强索赔的方式来获取更多的利润。所以,经常会在索赔的过程中,自觉或不自觉地加入一些水份,开发商应该对索赔报告的证据材料加以仔细的审查,去掉水分。

(3)分清责任,合理分担。索赔事件引发的损失是多方面的,并非所有的损失都要由一方来承担。比如工期延后了,很多时候既有发包人原因也有承包人原因,这时候应该按各自的责任分担损失。

(4)积极进行反索赔。反索赔有两个意义:一个是对承包商索赔的反驳;另一个是向承包商索赔,要求其赔偿自己的损失。在经过多年的市场激烈竞争后,很多施工企业积累了大量的索赔经验,甚至从项目投标开始就有专人在研究索赔的问题。开发商一直以来都处于一种有利的市场地位,反而怠于研究反索赔的应用。其实,合理的运用反索赔可以维护自身的合法权益,降低工程成本。

例如,承包人因自身原因未能按照合同工期完成开发项目,就属于违约。开发商可以在以下几个方面向承包人索赔:因为延期交房而支付给购房者的违约金;因为延期交房而增加的开发资金贷款利息;因为延期交房而增加的监理费用;因为延期交房而增加的管理费用,包括人员工资、办公费用、生活消耗等;因为延期交房占用了大量的资金,影响了其他正常的投资,造成的机会成本;因为延期交房使企业商誉降低而造成的无形损失。

2.6 加强结算审核

2.6.1 检查隐蔽验收记录

审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收记录进行检查,手续完整,工程量和竣工图一致方可列入结算。例如,有一个工程,其地下室采用了卷材防水,按设计在卷材的正面和背面均要做砂浆保护层,但是由于选用的卷材与砂浆的粘性较差,在卷材的迎水面(即保护墙内侧)只做了一层107胶水泥浆,这个变动没有办理变更手续,但是在隐蔽记录中由监理工程师做了标明。所以,结算时就只能按 107胶水泥浆来计算。

2.6.2 落实变更签证

审查变更签证的手续是否齐全,是否实际履行情况,审查签证之间和签证与有关计价取费的内容是否有重复等。比如,承包商办理了一个签证:为了保证脚手架出入口的安全,在出入口附近的水平和垂直方向都加设置了钢丝网。但是在结算时,开发商的结算审查人员认为:加设钢丝网属于安全文明措施费用,已按规定费率计算,所以此项签证不再另行计费。

2.6.3 核实实际完成的工程量

竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更和现场签证进行核算,并按照合同约定的计算规则进行计算。

2.6.4 对于一些特殊费用的计量条件和数额要加强审核

比如,在成都市对于安全文明施工费的计取是有条件的,需要有相关部门检查核定的书面文件才能计取。

2.6.5 执行工程结算复核制度

即工程的结算最少经过两次审核。现在许多开发商都建立了这样的制度:中介造价机构初步审核,本公司的造价人员复核,最后由公司领导再检查一遍,每一个环节都有相应的奖惩措施。这样,相互查漏补缺,尽量避免个人失误和疏忽造成损失。

2.6.6 建立工程尾款会签制度

在结算金额已经确定,支付尾款前,要求相关的管理人员核查签字,检查承包人是否已经结清工地水电费用,是否有其他承包人委托开发商代为收取的赔偿、借工等费用,是否有未整改完的重大质量问题。总之要确保工程款不会超付且留足质量保证金。