梁伟娥

旧城改造,就是旧城区的再开发,是指对旧城区中已不适应经济、社会发展需要的物质环境部分进行改造,使其整体功能得到进一步改善和提高。

一、黑龙江省旧城改造存在的问题

1.对旧城改造的复杂性缺乏认识。省内一些中小城市在旧城改造过程中不顾具体情况一律采用推倒重建的单一开发方式,造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络; 对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子”,旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”,在旧城改造中采取了不分良莠,一律大面积拆迁、整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单,但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情,而且市场化运作对高回报率的追求,屡屡突破城市规划对建设的控制要求,导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。

2.以获取利润为主要目标,过度提高容积率,造成过密开发和土地滥用,导致环境持续恶化。大量的旧改项目的出现,对于居住环境的影响是不可低估的。新建商品房的建筑面积可能会3倍于拆迁面积,对开发商才有利益驱动,如果这种情况出现,那么可能导致的一种结果就是:建筑密度过高,改造完成后,虽然市容面貌一新,治安隐忧解除,但具体到人居环境上,可能比改造前更差。以哈尔滨市为例近年批准用地面积在减少,而建筑工程面积在大幅增加。这一减一增之间,将使单位用地面积内的建筑量增大,建筑容积率提高,与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难解决。

3.旧城改造的功利性过强。以房地产开发为经济行为的旧城改造,正逐步破坏着旧城的传统格局和空间形态,威胁着城市的历史价值和文化价值的继承和发扬。在部分文物保护单位被作为景点开发的过程中,仍然存在着“就景点论景点”的局面,造成景点周边的配套设施、整体环境、空间尺度等整体性较差。周边土地利用没有得到合理的置换。相关部门往往只局限于开发有利可图的项目和黄金地段,而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津,城市整体环境难以得到改善。

二、黑龙江省可采用的措施

1.旧城改造要遵循城市发展的内在规律,走有机更新可持续发展道路, 破坏性改造与“搭车式”开发均不可取。城市有机更新比机械更新更有利。随着经济、社会的发展,人们对城市的要求必然不断改变。在正常的发展状态下,城市更新是伴随经济增长自然实现的。由于计划经济时期城市政策的问题,我国的大城市普遍在较长时期遇到了更新停滞的问题,因而也就有了在一个较短时期突发性的机械更新现象。城市机械更新在短时间内解决城市老化、居住条件恶劣的问题,使得各方面都有迫切的要求,因而对全面考虑及缜密操作的要求也就降低了,对其中的问题也应抱以宽容的态度。有机更新即采用适当的规模,依据改造的内容与要求,妥善处理目前与将来的关系,并在旧城改造过程中,遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则,有计划、有步骤地进行旧城改造建设。

2.旧城改造要走房地产综合开发之路。黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋,以增大再开发的价值,收回资金,用于贴补经济效益差地段的旧城改造。

3.政府加强宏观调控。政府要制订与旧城改造有关的地方性法规和技术标准来管理和约束旧城改造行为,减少开发活动中的盲目性和投机性; 要制订适当的奖惩措施,充分调动各方面的积极性,尤其对部分已改造的周边地区,由于有先前的开发商遗留下来的难题,政府要给予政策倾斜; 政府要加大对旧城区基础设施的投资,改造好旧城区的基础设施环境。

4.加强规划引导。城市规划部门要花大力气对旧城改造问题进行全面深入细致的研究,制定系统的改造规划,协调解决空间布局、用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。编制旧城改造规划要引入城市经营的观念, 按经济规律办事。对每项旧城改造项目,都要从土地评估、土地分级着手,对土地增值、土地市场进行测算,进行详细的成本效益分析,使旧城改造规划建立在可实现的基础上。

5.引进公众参与机制。由于旧城改造是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程,直接涉及公众的切身利益,因此旧城改造要积极引入公众参与机制,走“民主化”的旧城改造之路。政府要改变过去在旧城改造中“家长”的角色,充分理解公众在旧城改造中的主体性地位,认真听取群众意见,协调各方利益;加强开发商的社会责任感,推动公众参与,在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。

三、探寻具有区域特色的旧城改造之路

1.培育商业氛围,发展都市居住模式。旧城的中心区位最适合以商业物业的形态表现出来,因而在发展居住区的时候,应比新区项目更加注重商业物业,否则就失去了旧城区位价值的优势。旧街坊的保护必须与实用相结合,全部迁走原居民,只留下空壳并不是保护的真正目的。应考虑宜商则商、宜住则住,使旧街坊保持新的、活的生态。

2.吸引人口与商业设施建设。旧城改造往往疏散了人口,这与商业价值是相矛盾的。许多城市的旧城区改造之后,也就失去了往日的繁荣和活力,因而以吸引人口为目的开发才是旧城改造成功的关键。

3.挖掘文化与传统资源。在此我们以哈尔滨市为例。哈尔滨是我国北方一座别具特色的历史文化名城,随着城市发展、人口规模和建设用地规模日益扩大哈尔滨作为国家历史文化名城,拥有颇具个性魅力并且饮誉中外的城市风貌、文物古迹和历史街区,历届市委、市政府都十分重视历史建筑遗产保护工作。因此,在城市规划工作者和全市各界的共同努力下,一大批具有历史文化价值的保护建筑得以完整保存下来,并得到合理修缮,成为哈市秉承历史文化底蕴的重要载体。从规划入手,制订法规,健全机制,保护哈尔滨这些珍贵的历史文化遗产。在旧城改造、新区建设中要注意保护城市特色,深入挖掘文化与传统资源:第一要尽量保留传统街区特征和结构,使哈尔滨的旧日风貌得以充分体现;第二对解放后建设的居住区要进行更新,使这些建筑能够更好地适应城市发展的需要;第三要在更大的空间内分布城市的各项设施,保障中心区功能的发挥。

基金项目:黑龙江省教育厅2007年高职高专院校科学技术研究项目(11525054)

(编辑/穆杨)