蔡 芳

随着房产市场的逐渐升温，再加上银行按揭贷款的条件比较宽松，许多投资者又将赚钱的目光转移到了“以租养房”的方式上。可是，房产投资动辄几十万元的资金，是家庭中的一项重大投资行为，投资者应该仔细比较其中的收益和风险。

先算算账

根据专业人士的介绍，计算房产投资收益的方法主要有以下两种：

1投资回报率分析

投资回报率=(税后月均租金－物业管理费)×12／购买房屋单价

此种方法是目前地产投资中最常用的，考虑了租金、房价及两者的相对关系，类似股市投资中的市盈率，不失为选择优质房产的一种简捷方法。

该比率越高，说明该项房产投资收益越高。房产投资只是投资者获取投资回报的一种方式，投资者也可以通过投资国债、股票或存银行的方式获取利益回报。国债收益率通常被看做是一种市场化的基准利率，投资房产的收益率至少应大于国债收益率，否则投资房产就将失去了其吸引力。

这种分析方法的缺点是不够全面，没有考虑房产投资全部的投入与产出，没有考虑按揭付款方式的影响，也没有考虑资金的时间价值。

2投资回收时间分析

投资回收年数=(首期房款+期房其间的按揭款)／[(税后月租金－按揭月供款)×12]

这种方法引入了更多的因素，考虑了租金、价格、前期的主要投入等因素，但同样未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。在房价较高而租金收益相对较低的情况下，可能导致租金收益无法弥补月供款等支出，实际上面临投资收益无法收回的境地。

房产投资作为一项大宗投资，实际上其各种前期投入是比较多的，除了首期按揭房款，还有中介费、保险费、契税、大修基金、为出租房屋进行的简单装修及家具等投入，这些投资者也应该考虑。

充分考虑风险

上述计算方法存在的主要问题是，它们都是静态的分析，没有考虑其中各个变量可能发生的变化。在以租养房，尤其是通过按揭贷款购买房产的过程中，应考虑各个变量可能的变化，以及由此可能形成的风险。

一个风险是，每月要支付的物业管理费和银行贷款，都是固定的支出，而投资者的收入通常只是相对固定的。如果投资者的收入处于下降过程，而其他相应支出处于上升趋势的时候，比如，银行贷款利率调整导致还款额上升，这就有可能形成比较大的财务风险。

为控制这方面的风险，银行放贷时，一般要求还贷额占家庭收入的50％以下。超出这个比例，一旦家里出现什么意外情况，资金周转发生困难，造成逾期还贷，房子就有被银行收走的风险。

投资房产的另外一个风险就是新房出租会有一个“滞留期”，即从正式入住到出租出去，中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要考虑如何度过这样的“风险期”。

而且房产也有“保鲜期”，要提折旧，房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间久的房产可能落伍，其租金和价值都有下降风险。

此外，房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看，房地产商手里的空置房越多，“以租养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时，开发商将大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而还贷还要继续。因此“以租养房”要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。