李玉雪

摘要：房地产业是我国的支柱产业之一，同时又是资金密集型行业，有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。发达国家房地产企业融资模式的多样化为房地产企业的发展提供了有力的资金保障。而在我国，由于金融体制尚需进一步改革和完善，房地产融资体系有待健全。本文的研究目的就是针对我国房地产企业的融资的各种约束，提出改革我国融资方式和融资渠道的对策。

关键词：房地产企业；融资渠道

房地产业是一个与国民经济和人民生活密切相关的重要行业。它具有开发周期较长，所需资金量较大，以及高风险高收益的特点。因此如何拓宽房地产开发融资渠道，探索房地产融资的新方式，从而分散和避让风险，理所应当成为这个行业关注的主要问题。长期以来，我国房地产融资发展中最明显的特点，也是最主要的问题就是融资渠道过于狭窄，融资机构过于单一，资金绝大部分依靠银行贷款。同时，房地产开发项目贷款周期较长，该项目本身的盈利性和安全性也会影响银行贷款的安全性和资金的流动性。所以，人们把房地产业和银行形象地比喻为“难兄难弟”，这两者的关系不言而喻。

一、什么是“房地产融资”

“房地产融资”是指“为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动”。房地产是一项资金密集的产业，是一种高投入、高风险、高产出的产业。每一个房地产开发过程都需要大量的资金投入。对于那些刚刚涉足房地产开发，且自身资金又不足够雄厚开发商来说，最缺乏的就是资金，他们需要通过融资来维持项目的继续进行，而对于那些已经具备一定实力，一定规模的房地产开发商来说，他们不希望被一个开发项目把自己的资金都套牢，所以他们也需要通过融资来进一步发展自己的公司，扩大自己的规模。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最重要的一个环节。

二、我国当前房地产企业融资的现状分析

房地产企业也是企业，它具有企业一般特性，但它又与一般企业不同，具有自身的特性，因此，房地产企业融资也有自己的特点。房地产企业从开始开发所投入资金就会很大、回收期长、风险度高、报酬率高，以及一些企业信用评级由于房地产企业刚发展会相当不确定，因此，它的融资方式、融资途径也会有其特殊性。特别是在我国的金融市场体系发育不成熟、法律法规不健全的情况下，房地产企业融资更显得特殊。

1开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高

房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另外，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。

2土地和房产的抵押是重要条件

从资产角度来看，房地产行业的三个特点是：资产成型率高、资产寿命较长、资产的现金流相对稳定。因此，房地产行业的特殊性在于它的抵押性比较大，能够迅速形成资产，而资产又迅速形成回报。这就决定了房地产企业的主要融资方式是抵押贷款。它是以资产的形式进行抵押，而不是以现金流的方式抵押。

3融资面临比较大的经济风险和财务风险

房地产业与宏观经济关联度强，行业波动非常明显。在我国，房地产企业受国家宏观调控影响更大。因此，房地产企业的经济风险很高。我国金融体系不发达，金融结构单一，再加上房地产企业房地产项目开发中巨额的营运资本需求及其短期波动，必须要求企业进行债权融资。过去20多年来，我国房地产开发商主要通过银行贷款和预售房款来筹集资金，故我国房地产企业的负债率非常高，财务风险非常大。

4房地产业对资本市场的依赖比其他行业更大

房地产业是一个高投入的行业，高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和资本市场如胶似漆的关系，房地产业的每一步发展都离不开资本市场的支持，资本市场的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统承担了大量的风险，而且从客观上限制了房地产业的发展。

三、房地产企业如何拓宽融资渠道

1通过公司上市融资

房地产开发商通过使自己的公司公开上市，从而通过股票发行来筹集资金，这一方法从理论上看是房地产开发、经营的最佳融资途径，通过该方法融资可化解企业金融风险、降低企业融资成本、改善企业资本结构。那么在20世纪90年代初，在国家的适度监控下，我国的房地产企业通过这种形式融资取得了较好的效果，也获得了较好的发展。然而1993年，在以海南、北海为代表的全国房地产泡沫经济中，沉淀了银行资金4000亿元，除此之外的自筹资金数目更为惊人。为了盯这一轮的房地产过热，国家采用宏观调控，不再鼓励房地产企业上市。有些企业为了融资，就只能通过间接融资渠道如“借壳上市”来获得资金。在全国众多的房地产企业中，能够成功上市的简直就是屈指可数。

我国房地产企业上市非常困难。按照相关规定，只有具备三年连续稳定盈利的企业才能上市，对于开发周期长的房地产企业来说很难满足这一要求。对于少部分满足该要求的房地产企业来说，申请上市审批时间较长，手续繁琐。一般而言，从审批到最终上市大概需要一年的时间。由于我国房地产企业的大部分资金依靠银行信贷，能轻易得到贷款的企业，就不愿意上市。由此可见，作为国外房地产企业融资的主要渠道之一的上市融资，对国内的房地产企业还存在一定的困难。

然而，房地产企业必定要力争上市，只有上市才能募集到成本较低的直接资金，提高企业自有资本，降低投资风险；只有上市才可以获得社会资本的支持，才有可能尽快进行资本积累；而只有进行长期化的经营行为，才会吸引长期投资的股民。2006年年底，中国证监会全面取消了房地产公司上市的限制性规定，为房地产企业上市破冰，相信将有更多的企业会争取上市。

2通过房地产债券融资

截至4月初，中国债券市场已经发行的短期融资券、中期票据、企业债和公司债总计1.7万亿元，不过发行主体属于房地产行业的发行总量只有335亿元，占比不到2％，而且这2％的大部分还都是城投企业。与之相矛盾的是，国家统计局在2008年底对外公布，房地产行业占GDP的比重已经超过5％，甚至有权威经济学家认为，房地产行业占国民经济的衍生比重达到20％左右。

房地产行业融资现在是左右为难，政府把它定位为国民经济的支柱行业，但金融市场却不认可，唯恐避之不及。房地产行业现在融资渠道单一且艰难，要解决问题，最好的方法就是尽快推出房地产债券。

3通过房地产信托投资基金融资

REITs(Real Estate Investment Trusts)即为房地产投资信托基金的简称，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的PElTs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。REITs具有很多显著的优势：

(1)可采用REIT融资的物业范围宽广。如商业零售物业、酒店、写字楼、住宅、公寓、工业厂房，均可运用REIT上市融资。

(2)融资金额巨大。如新加坡上市的一支REIT总价要求超过3亿美元。

(3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。

(4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60％－70％的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。

(5)REITs融资还具有不可替代的节税优势。

(6)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

基于REITs在国外成功的发展与普及以及在经济生活中扮演着日趋重要的角色，在现实投融资体系下，我们有理由对REITs推出以及大力发展拭目以待，就像不少专家去年就表示，2009年将会是REITs年。