唐碧瑶

商铺投资陷阱重重

“业主每天可获每平方米4元的租金收入,算来一个标准摊位一年可收入1.9万余元(税前)。”这是碧溪家居广场的收益回报承诺。而且,如果业主全款支付有困难,银行还可以提供五成5年或者六成10年的按揭。

但时至今天,4000个商铺铺位、人民币6亿元的巨额投资,全成为泡影。2003年9月,碧溪家居广场先在北京继而在全国打出广告,宣传“16万元产权商铺热卖”。广告中宣称,碧溪家居有5万多平方米的营业面积,分成每个13.34平方米的标准摊位,以每个摊位16万元的价格向外发售。

王晨是商铺投资的一名受害者。她所购买的碧溪家居广场的一个摊位和巨库的一个摊位均可能让她血本无归。在她购买这两个摊位一年多之后,碧溪家居广场与巨库先后关门大吉。

开发之初,碧溪方面以大楼为抵押,向工商银行西客站支行借款2.88亿元。随后,碧溪又将大楼化整为零出售商铺。而碧溪在向业主出售商铺时,隐瞒了这一消息,这导致了以前碧溪方面承诺的产权问题无法办理。到了04年年底,回报无法继续兑现,无奈之下,碧溪家居广场只能和业主摊牌。

在购买商铺时,商家曾出具三项保证:一是将整个碧溪家居广场的营业收入作为保证;二是将碧溪集团的其他收入作为保证,即碧溪温泉饭店的营业收入;三是将碧溪家居广场二期工程的5万平方米作为担保,在前两者一旦经营不善、投资者租金得不到保证的情形下,业主可以直接行使权力,将该房产处置。

事实上,以整个碧溪家居广场和碧溪温泉饭店的营业收入作担保并不能确保回报,因为任何企业经营都存在风险,营业收入具有不确定性,遇到营业情况严重恶化时,担保势必难以执行。而以碧溪家居广场二期工程的6万平方米作担保,只有当碧溪家居广场对该房产享有完全产权,同时确定该工程没有申请在建工程抵押贷款时,这6万平方米的工程才具备担保资格,否则就是无效担保。

而与一般置业不同的是,碧溪家居广场的业主购得产权后并不能切实地占有摊位,自行经营支配,而要把摊位委托给北京腾飞物业投资有限公司,由后者进行统一经营管理。王晨甚至没有见过自己买的铺位“长什么样子”。至今,包括王晨在内的业主仍未得到赔偿。

十大注意要点防风险

年初,随着多项调控措施的出台,住宅投资热潮开始冷却,部分投资客开始关注商铺投资,但商铺投资与住宅投资相比更复杂、标的更高,一不小心就可能陷入被套、被宰的被动局面,而且很难翻身。所以,在移师商铺投资市场之时,前期的市场分析万万少不得,这项工作做得踏实与否将直接关系到日后投资的成功与失败。此事既要胆大又要心细,还要有严谨的专业知识和对宏观经济发展轨迹的掌控。

投资者要注意,个人投资商铺与企业投资商铺有很大区别,至少在十个方面需要特别注意。

注意一:土地性质。目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的,这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

“住宅”是专供居住的房屋,“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途,即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看,其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看,房屋用途具有了经营功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。”

可以看出,所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话,以后会有麻烦。

注意二:规划变更。要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。

从宏观角度看,整个城市如果推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程,表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的“都市圈”,未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。

注意三:相关权益。所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等,这里都会涉及到投资客的“权益”。

大家知道,二手商铺原有租客有“优先购买权”,所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”,房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题,投资客也要问清楚其中的权益范围,以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

注意四:面积大小。商铺根据地段和楼层的不同,其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑,商铺面积一般在50至100平方米为宜。

类似面积的商铺有市场,层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势,如小饮食业、店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等,面积都不需要过大。

选择商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客方便驻足和流动。

注意五:用途结构。商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,特别考虑投资商铺做餐饮业时,绝不能回避这一点。

要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的,哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究,譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上,投资客可以自己加装夹层。一层用于经营,二层用于居住或小型办公室,这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高,这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理,商铺价值也就相应提高了。

注意六:设备装修。购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况,尤其对房屋的装饰要有详细的约定。

一般情况下二手商铺都是经过装修的,有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件,即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况,譬如是否包括在房屋总价内,折价的话可折多少等,以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。

注意七:税费品种。商铺买卖需要缴纳税费,个人投资客一定要理清这些税费。因为,这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等,具体都要在协议中讲清楚。有人建议,如果是某企业出售的商铺,有的可以采用股权转让形式进行投资,据说,这样可以合理规避部分税费。

注意八:抵押贷款。投资商铺时若考虑办理抵押贷款,必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

目前,银行对商铺贷款审核比较严格,最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺,抵押贷款审批更为严格。因为,这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。

商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价,所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价,商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。

注意九:回报时间。商铺投资讲究的是长期回报,从目前国内外大型商业地产开发经验来看,一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。

对于商铺投资来说,“地段、地段,还是地段”这句“名言”仍然适用。而且,商铺投入与回报通常也是成正比的,但也有特例。譬如一些城乡结合部的商铺,刚建成是冷落的,但是,随着城市化进程的加速,区域市场从无到有,从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等,房价或铺价都会水涨船高,促使商铺投资升值。当然,不是人人都能看准这种“潜力铺”的,主要还是要耐得住寂寞。

如果投资那些大型商业地产项目中的商铺,开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注,这同商铺投资回报是密切相关的。因为,这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。

注意十:市场因素。市场因素对商铺的影响是至关重要的,这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的,但有些却是难以预料的,这就要看投资客本人的综合素质了。

如上海的商铺市场自2001年兴起已有7年之久,商铺市场正在逐步走向成熟。不过也有高低快慢区分,如“黄金”旺铺往往无价无市,包括淮海中路、南京东路、豫园、徐家汇等黄金地段;而偏冷地段商铺却是一铺难销,经营面临较大困难。

建议投资者注意以下几类商铺:商场底铺、商业街、专业市场、批发市场等类型的商铺,而购物中心、商场等产权式商铺投资客大都没有赚到钱。这里涉及的问题十分复杂,需要请教有经验或者得到过教训的投资客,他们是你投资商铺真正的“老师”。