陆杭高　

摘要：随着国家一系列货币政策和财政政策的作用，冰冻已久的一线楼市出现了回暖的迹象。但在国家宏观经济没有明显改善以及多种因素作用下，这种回暖是否具有可持续值得思考。本文就这一问题展开分析，并得出了结论，以供相关人士参考。

关键词：存量 成本 保障

0 引言

对国内楼市来说，2008年注定是不平凡的一年。

进入2009年，正当业界为上海，深圳等一线楼市回暖欢呼雀跃和疑惑彷徨的时候，3月10日，万科公布了它的2008年年报。年报的一开头就是万科致股东的信。在信中，万科将未来中国住宅业的价值定位为“不在高收益率而在高成长性”。笔者认为，这是万科基于中国基本国情而做出的理性思考。确实，放眼当今世界，没有一个大国和中国一样正经历着“人口多，经济迅速崛起”的城市化过程。但万科对今后两年的市场仍保留了相对保守的看法，2009年计划新开工面积下降至403万平方米，低于2006年水平。在新开工面积大幅度降低后，两年后的竣工面积将随之降低。而目前万科手上握有200亿现金。万科认为2007年的土地市场亢奋，导致面粉比面包贵的短暂的过度繁荣是值得警惕的，坚持“房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福”的观点，并且声称感谢市场调整的到来。不断反思成了万科2008年年报的重要主题。在当前世界性经济危机不断恶化的情况下，我国实体经济面临严峻考验，工业增加值和消费增速下滑明显。作为我国支柱产业的房产业自然被人们寄予了厚望。许多地方政府绞尽脑汁，千方百计地想要激活房地产市场，带动消费，扩大内需，保持经济平稳快速发展。思路是好的，但该怎么做，如何做成了一个大问题。就在十大产业振兴规划没有出齐之前，业界人士和市场人士很看好房产业能赶上末班车，但最后一个规划即物流振兴规划的出台给这一美好愿望画上了句号。是管理层认为房产业发展尚好，不需要振兴？还是房产业振兴会被某些人误解，引起利益群体反对？或者还有别的原因？很显然这是一个值得思考的问题。

楼市向来是利益复杂，搏弈激烈的场所。

笔者认为，就目前来看，今后一段时间内一线楼市将会存在成交量缓慢回升，而成交价将稳中有降的局面。主要基于几方面思考：

1 住宅存量巨大，去库存有待时间

据《每日经济新闻》从上海易居房地产研究院获悉，该机构预测2008年全国住宅存量约2.1亿平方米，2009年住宅供应量将延续去年趋势，也大约为2.1亿平方米。易居中国近期在对全国35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后认为，根据近半年的市场平均消化能力，今年全国住宅市场的消化周期将达33.84个月，接近3年时间。预测难免有误差，但数据充分说明了去存量的严峻性。随着2007年批地高峰项目的入市，这种供需矛盾还存在进一步加大的可能。但自住型需求会推动成交量缓慢回升。

近一段时间，一些城市楼市回暖正好说明了这一点。万科公布的业绩快报中显示，2009年2月份公司实现销售面积51.7万平方米，销售金额38.9亿元，分别比08年同期增长163.4％和147.7％。2009年1-2月份，公司累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，分别比08年同期增长88.3％和77.9％。二月份销售情况明显比一月好转。这些购房者中很大一部分是去年原打算买房的持币观望者，在房价已有所下降的情况下，购买力集中表现出来。也有一部分是投资者，在当前流动性充裕的情况下，投资者开始入市。但是这种局面能否持续，留有疑问，走势如何最终取决于宏观经济发展以及国家可能出台的相关政策。

2 国际经济继续恶化，国内经济走势不明朗

席卷全球的经济危机丝毫没有见到转好的苗头。世界主要经济体经济情况正在迅速恶化。据已经公布的经济数据表明，美国，欧洲，日本以及新兴市场都遭到了非常严重的经济打击。我国对外出口和工业增速连续几个月下滑，其中2月份出口同比下降25.7％，创1993年以来最大跌幅。对我国这样出口和投资占GDP绝对比重的国家来说，经济严峻性可想而知。虽然也有经济数据表明在某些方面经济存在好转的迹象，但就在3月10日上午，工信部部长李毅中、人保部部长尹蔚民、商务部部长陈德铭就扩内需、促就业、保增长接受记者采访时齐声告诫“现在千万不要轻言好转。”国内经济走势不明朗，而跟经济形势高紧密度的楼市自然也不能脱离影响，不管是自住者还是投资者，“买涨不买跌”永远是无法抗拒的人性薄弱面，给原本“转暖”的楼市带来了很大的不确定性，有可能会继续影响成交量和成交价。

3 建安成本持续下滑，加重消费者通缩预期

主要建材价格在2008年中旬见顶以来，已经有了明显下滑。钢材价格虽然在2008年末到今年2月有过小幅反弹，但很快由于下游需求不足，导致价格再次滑落，目前没有止跌回升迹象。水泥价格受益4万亿投资拉动，虽然目前运行平稳，但受成本下降以及需求不足的影响，价格上行压力较大。国际上，受经济危机影响，大宗商品价格有了大幅下跌，原油和有色金属都跌到了相对的历史低位，并且走势仍然不明朗。各地土地价格下跌幅度不一致，但趋势都基本相同。在各项主要成本都下跌，有的跌幅较大的情况下，市场上买方力量相对更强，楼价下跌预期增加。到了明，后年，这些因素都会在楼价上有所体现。

4 国家政策将长期扶持，保障性住房增加

不管是2006年的“国六条”还是今年的4万亿投资，在住房建设方面，管理层明显倾向于经济型房产、保障性住房的建设。相比“国六条”，4万亿投资的这种倾向更明显。今年两会期间，发改委表示，2009年，中央财政将进一步加大对民生领域的投入力度，安排用于教育、医疗卫生、社会保障、就业、保障性住房、文化等与人民群众生活直接相关的民生支出达到7285亿元，增长29.4％。而中央财政安排保障性安居工程资金493亿元，比上年增长171％，远比平均增幅要大。随着今后几年的陆续完善，使得今后城市中一部分中低收入者可以通过政府安居工程来解决住房问题，这无疑给今后楼价下行施加了压力。随着国力的增强，我国经济逐渐告别了靠资本积累推动的发展阶段，民生问题被各级政府日益重视。在2008年房价调整之前，各地房价被一致认为是过高的，超出了老百姓能承受的范围。许多知名开发商也这么认为。高房价的弊端显而易见：一方面，作为每个人最基本的生活资料，住房是必须的，高房价只会导致社会财富分配的不公平，让富者越富，贫者越贫。欧美多数发达国家在这个问题上采取了一致的态度，即住宅不仅仅是商品，也是体现人权和福利的保障品。中国作为在世界上影响日益增强的大国，这种觉醒在不断地被人们意识到；另一方面，楼市过度火暴，房价过高，必然导致房产业泡沫，使得房产业上下游以及相关产业脱离国民经济现状而畸形发展，也造成了财富流向的不公平。普通购房者承受了高房价，透支了买房后很长时间的消费能力，用于其他方面的支出无疑就会减少，国民经济结构调整就会遭遇重重阻力，不利于经济良性发展。这也是管理层最不愿意看到的。政府的保障意愿将会坚持很长一段时间，甚至是一个历史阶段。这种意识取向对今后楼市的影响也将会加深。但考虑到当前经济环境，保增长，促就业压力增大，财政和货币政策得到了罕见的放松，并会持续一段时间。今年头两个月的信贷投放增速明显，显示流动性充足，中远期通胀预期加大，使得部分持币者选择了购房，短期内会推动成交量回升。

综上所述，笔者认为，考虑到一线城市的房价在有所回落，以及国家扩内需保增长的政策情况下，短期内楼市回暖或可持续一段时间，但受经济危机的影响，不确定因素增加，总体楼价很难回到上升通道，下行压力依然较大。而二、三线城市的各种反应相对要迟缓。