郭　莉

关于中国经济是否见底的乐观判断在4月份逐渐多了起来。各类财经分析人士也开始频繁地说到个词复苏。

“现在复苏已经成为经济发展的一个背景。”王军说。他是北京振华投资副总经理，他们的团队和其他PE一样，也感受到了去年最差的时光和现在热点频频闪现之间的鲜明对比。

去年最流行的词是“萎缩，下滑、倒闭、破产”，这是大部分PE在进行企业调研时听到最多的一句话。而现在很多企业经营又重现活力。清科集团最近也收到各VC和PE反馈的信息，部分行业和企业正在以让人乐观的速度走向阳光。

“目前反馈回来的结果相当正面。”从去年开始，以房地产、汽车、物流、新能源等行业的企业开始迎来一批又一批纷至沓来的调研队伍。

王军告诉记者，对经济反应最为敏锐的资本市场又开始热烈追逐这些可能率先迎来复苏的行业。他表示，从常识出发，一次大的经济危机通常周期至少需要2-3年时间，真正的复苏应该是持续的，而不是昙花一现似的闪烁。比如对于二手房市场过于乐观的上涨，他就感叹：“红火的二手房市场只不过是表面的繁荣。”面对越来越多萌动的复苏，PE们都试图从研究中找到更多的数据支撑，以王军为代表的这些声音都认为“二季度很关键”。

来看一看几个重点领域的统计数据北京市统计局统计的数据表明，2009年1-5月，全市规模以上工业实现增加值877.2亿元，按可比价格计算，比上年同期下降2.3％，降幅比1-4月缩小0.7个百分点。其中，5月份实现增加值186.3亿元，下降0.2％，降幅比上月缩小2个百分点。1-5月，全市完成房地产开发投资额579.8亿元，比上年同期下降5.9％，降幅比1-4月缩小20.6个百分点，房地产开发投资回升幅度较大。1-5月，全市商品房销售面积为747.1万平方米，比上年同期增长1.1倍，全市住宅销售面积642.5万平方米，同比增长1.4倍，随着住宅市场销售的活跃，销售价格逐步回升，5月份全市新建住宅价格环比在上月上涨0.4％的基础上再涨0.5％，商品住宅销售量出现下降趋势，当月住宅销售15164套，比4月份少销2122套。

王军对当前经济形势的判断是：下半年经济走势虽不明朗，但部分行业已有复苏迹象。

物流业：消费性物流异军突起

“有备而来，所谋必大”。

物流产业振兴规划出台前夕，网上则不起眼的消息引起了记者的注意：中国卓越亚马逊要和全球亚马逊在后台仓储和物流系统上进行对接。

谁都知道，卓越网在四年前被亚马逊以7500万美元的高价收购后一直使用的都是自己的物流系统。亚马逊一直没有将自己全球的物流管理系统灌输到国内。

物流系统对接迟至4年之后，有识之土认为卓越亚马逊这是“布局天下而谋后发”——正如卓越亚马逊董事长王汉华所说：“很多人看到的电子商务公司，通常只是电子部分，实际这一部分只占全部工作的30％，而剩余70％包含着物流、配送等环节，这些物流短板才是电子商务公司工作的中心，而这部分也是卓越亚马逊工作的重中之重。”

就在不久前，卓越亚马逊刚刚完成了对全国范围内物流体系的大幅提速，包括北京在内的全国70多个城市配送速度平均提前了1-2天，同时货到付款服务范围也拓展到全国577个城市。

对于卓越亚马逊的举动，王军认为“很正常。在经济低迷的情况下，与消费有关的物流将最早复苏。”

王军的公司今年准备投资3家物流公司，“物流振兴带动相关行业发展，内需启动也为物流业在危机中找到了一个突围的方向。”他提到，不仅北京，包括整个国内物流业硬件设施是很好的，但缺乏全国性的物流企业提供运输便利，这样的企业容易在危机中崛起。

据记者得到的数据显示，1-5月，北京累计实现社会消费品零售额2073.3亿元，同比增长13.2％，扣除价格因素后，实际增长14.3％。可是传统商场的销售并未增长，传统商业模式大约有三分之被网购所取代，商业模式发生了结构性变化。“这需要大量物流做下游。”

中国的物流支出占GDP的比例比美国高倍，两个国家的面积差不多，但中国需要做更多的工作来为内销提供便利。物流振兴规划为内外资物流企业找到了更多的投资机会，也为其他行业提供重要的服务。

在王军眼里，北京物流业的复苏存在着两个比较明显的机会。其中一个就是消费性物流的发展。

经济低迷中，投资人看到了消费性物流发展的前景：零售、配餐、送报、送奶……“北京有1700万人口，消费物流发展大有可为，将来一定会形成并购。”王军指出，如三元集团旗下五元物流中心这样的物流模式将会成为主流。据记者了解，五元物流主要打造各种食品物流产业链，比如奶业配送、食品药品冷藏冷冻等。

某物流专家也认为，北京物流业发展条块分割严重，整合成本高，难以形成行业龙头，但针对北京原料消费量不大，制成品量大(配送多)的特点，北京适宜发展消费性物流。周围如山东、河北等省份都以北京为消费基地，各种运输车往往满载而来，空车返程，充分说明了北京消费物流的发达。

其实，消费性物流已在异军突起。只要看一看络绎出现的便民服务公司就能知道需求有多庞大。就连上岛咖啡这样的咖啡馆也开始使用快递在雨天展开送餐服务。

“北京应该找准自己的定位，发展消费性物流，这类物流容易形成联合体。目前食品，建材，服装配送专业化分工仍不细，组织成本高企，对专业性物流企业来说，有很多机会。”上述物流专家认为。

另一个复苏机会则是随着消费性物流的发展，北京将逐渐发挥物流总部的作用，物流业将向高端发展。

“物流业从复苏到繁荣将是一个长效过程。”王军认为，北京制造业外迁之后，会有越来越多的消费类公司把自己的物流中枢迁到北京。“北京信息丰富，在这里能够分析出全国的商业机会；距离政策决策中心近，能够深刻理解产业政策，这样就能找到产业缝隙，产生商业利润。”

“这些大机构物流中枢的进入，会进一步促进北京物流业的信息化管理，使物流业发展走向高端。”据记者了解，德芙巧克力将销售中心设在北京后，就是靠信息化管理全国600多个网点，尤其是在金融危机中，很多制造业产能过剩，德芙根据形势变化及时调整销售策略，能够实现以销定产，信息化物流管理系统功不可没。

这肯定不是一种巧合：越来越多的商业连锁企业开始将自己的采购中心迁往北京，不久前中粮也将自己的八大加工产业总部全部迁移到北京组成战略舰队，王军认为这种现象的发生一是因为按照国际经验，物流领域是现代信息技术应用比较普遍和成熟的领域，物流企业需要转变为信息密集型企业群体，才能更好发展；其次

是因为北京正好是个智力，信息和消费中心，因此越来越多的消费型企业会将配送和采购中心放在北京。“北京具有发展总部物流中心的优势”。

面对企业自发形成的“迁移潮”，也有企业为寻找一个适合自己的物流基地安家而大费周折；“虽然北京物流业发展态势不错，但是北京还缺乏一定的软实力。”某企业刚从宁波将采购中心迁到北京，在考察了北京的几大物流基地后，还没有找到个合适的家：“在这一点上，北京应该向宁波学习，宁波的物流中心都是企业自发、企业自建的，政府只提供相应的土地和相关政策。形成一定商流后再做物流中心会更好。”

说这句话时，该企业准备考虑在亦庄落户，原因是北京的物流市场有序运转，且这里已经汇聚了一定的商流，软环境较好，可以站在很高平台上参与国际竞争。

汽车制造业：复苏皆因政策刺激

从去年年底到目前为止，王军的公司一直很关注交通运输及相关产业的发展。系列利好政策出台和经验告诉他，与交通运输相关的制造业当之无愧于4万亿投资最大的受益者，对4万亿反馈最迅速，最先受益的也是它们!

“现在这部分资金正陆续到达相关企业手里，虽然目前拉动效果还不甚明了，假以时日，一旦资金充裕，这部分投资将会在短时间内带动钢铁、水泥、装饰，玻璃，仪器仪表等以国有资本为主的行业，所有这些产品都与交通运输密不可分。从当前股市上涨的福田汽车南车股份、江钻股份、山推股份等可见一斑。”

从目前来看，他认为汽车和电子制造业将会是北京受益最大的两个产业，尤其是北汽福田的运输车将会有较大的市场。

“在内销市场启动的背景下，出口转内销，伴随着大量商品的流通，必然需要大量的运输工具。国内商品流通主要是通过铁路运输和陆路运输来完成的，由于铁路运输般都由国家控制，而大部分陆路运输都由中小企业承办此时以重卡、冷藏车为主的运输车将会红火，这种需求既符合国家政策，又能大大促进行业发展。”

记者得到的数据显示福田欧曼5月销量近7000辆，与4月持平，而今年一季度，欧曼累计销售8486辆，占行业比为8.34％，销量一直比较低迷。整个5月，除东风和欧曼外，多数重卡企业销量不同程度下滑。王军认为，欧曼4、5月份销量增长的原因主要是因为它物流用车在销量中占比逐渐增高，“前四月各地基建项目需求很大，工程建筑车辆畅销，5月份，工程车细分市场有一定下滑，物流市场有启动迹象，部分弥补了工程车的下降。”

不仅是重卡，产业振兴规划也给福田轻卡带来了春天：过去的几个月，福田轻卡继续保持行业龙头地位，福田公司今年1季度销售汽车12.47万辆，其中87.87％的销量由轻卡实现，福田轻卡业务包含时代，奥铃和欧马可三个品牌，覆盖低，中，高全系列产品。

据分析，当前国内新增长的消费人口大约为1-1.5亿，这部分人主要包括农转非人口、农村外出打工的，本地做商贸的农村人口，王军认为这些人将会在未来几年成为带动中国农村消费的主力军(家电和车辆)。“家电和车辆的换代率都比较低，城市饱和度比较大了，因此这部分新增量消费将成为带动制造业发展的主力军，当前中国是制造业产能过剩，而制造业90％都是中小企业组成。”

回头看看整个福田汽车，今年5月，福田销售汽车53506辆，同比增长24.8％，创造了历年福田汽车5月销售之最!今年1-5月，福田累计销售汽车235426辆，同比增长8％!

王军认为，从前5个月的销量可以判断，福田全年产销同比将大幅增长，从而可以得出今年上半年(比较确定)甚至全年利润实现大增长的结论。在大多企业瑟瑟过冬之时，福田不仅丰衣足食，还将在全世界陷入金融危机之时创造自己历史上最辉煌的年份!

短期来看，福田公司是汽车下乡的主要受益的商用车厂商，加上新能源客车对公司盈利的贡献，长期来看，结构调整形成的新能源客车、轻卡、中重卡和发动机四元增长，估值中枢极有可能提高。

虽然他并不认可当前媒体连篇累牍鼓吹的“汽车行业复苏”的结论，而是认为当前的需求都是政策刺激的小反弹，距离真正的复苏还有很长的路。但他接着提到，如果这些热点能够持续下去，真正将底端需求刺激起来，汽车制造业复苏之路才比较明确，比如当前物流运输车消费引擎开始稳企，复苏也正在沿着产业链从下游向上游次第传导。

房地产业：“回暖”根基并不牢靠

王军最近乎迷恋上了看房子。

在北京拥有项目的几家上市公司的楼盘络绎不绝的看房人群中，多了一位仔细观察和不断与购房者交流的PE。在他看来，房地产业同经济的相关度比较高，很多做投资的人都比较关注，因此王军所在的团队今年来一直密切注视房地产市场的变动。

记者发现，近期看房的人气与去年相比的确旺了很多，甚至连那些关门歇业的房地产中介都重新活跃起来了。很多人认为这是房地产市场回暖的信号之一，看房的结果让王军对房地产的回暖有了独特的看法。

普通住宅：“刚性需求的人或许永远买不起房”

北京房地产市场3、4月份的“小阳春”劲增在5月并没有延续下去，一位开发商向记者指出，“小阳春”实际上仅限于那些好地段却是以普通价格来卖的楼盘。而一位业内人士也向记者表示，即便是在前几个月销量最好的时候，畅销楼盘要么就属于产品稀缺，要么就得打价格战，开发商的日子也并不像表面那样轻松。进入6月以来，在现房供应量不降反而略增的前提下，市场成交量却持续走低。

王军认为，房地产市场的复苏从眼下来说只能算“表面的繁荣”。从投资的角度分析，他认为北京的住宅并不是北京市一个城市的人在消费，而是全国，甚至全世界的人一起消费，这决定了北京的普通住宅同时具有刚性消费和投资性消费的双重属性，这从北京高居不下的高空置率可见一斑。

“空置率最高和投资性住房占比最高，这表明北京无法通过纯市场手段解决中低收入人群的住房问题。”王军对于这一点非常肯定。

王军认为，前段时间由于价格下降带来的销量增加，很大程度上是初次置业的刚性需求大爆发。很多看房子的人多以年轻面孔为主，这部分人是刚性需求的急先锋。但进入5、6月份后，由于房价的抬头，以及这部分购买力的消耗，刚性需求购房动能减弱，投资性需求开始抬头。

“现在恢复的应该是投资性需求。对于投资性用房，投资信心恢复很快，一般3-6个月即可恢复，这和老百姓居住性用房的信心恢复不一样。”但他同时表示，投资性需求开始抬头，意味着高端住宅市场可能会面临一些比较好的发展机会。

而记者采访的开发商则一致认为，房地产市场目前的复苏之路能否持续下去，很大程度上在于能否激发改善性需求和发

展商业地产。

显然，光是投资性需求的恢复，根基并不牢靠，并不能使房地产投资的信心得到根本的恢复。数据显示：截至5月底，全市商品房施工面积为7630.5万平方米，同比下降4.3％。1至5月，商品房新开工面积为549.6万平方米，下降48.1％。其中，住宅新开工面积为339，6万平方米，下降54.5％，降幅比1至4月扩大2.9个百分点。

各级政府对房地产投资的增长极为关注，这主要是2009年政府投资在上半年已落实过半，3季度以后政府投资的可用额度将逐步减少，基建投资对经济的拉动作用也将逐步减弱。房地产投资对经济增长拉动作用与基建投资相近，3、4季度房地产投资增长情况对固定投资能否保持持续增长将起到关键性的作用。

王军认为，房地产投资能否在今年下半年和明年取代基建投资成为拉动经济的增长点，目前尚不能盲目乐观。

至于目前房地产商炒作的“土地成本过高”问题，王军认为，土地价格并不是房价高攀的重要推手，从某种程度上看，土地价格基本是由开发商和地方政府协商而定。记者在采访中遇到的某地产公司在重庆以低价拿到一块地，这块地与当地政府也是有协议的，而成本是由地产商来决定的!

据了解几年前，黄光裕所在的鹏润地产曾经在望京附近拿到一块地，当时是900元，平米，三年后将该地卖给某房地产开发公司，价格为1800元／平米，地产公司以5000多元／平米的成本盖完房子，最后以1.4万／平米的价格进行出售!再如复新集团在北京开发的某楼盘，房屋成本是1.2万／平米，销售价为3万，近期又有上涨趋势，达到3.2万元／平米。

记者得到的资料显示，四环以内的很多土地是开发商很早就购买的，成本最低，而建造成本是可以测算的，一般来说，销售价毛利远超过50％!尤其是在当前情况下，地产商基本是以需求来定价，王军认为这是因为土地是地产商以物质稀缺性拿到手的，稀缺性资源造成了土地价格上涨，再加上政府挤压，进一步造成了稀缺性高价。

“只要资金链不断，地产商永不言卖。”从上述例子可以看出，那些所谓仍然在“苦苦支撑”的地产商，实在是有很丰厚的利润空间在支撑着他们。

而当前政府的宽松货币政策使他们紧紧绷着的资金链趋于缓和，房地产商又有了闲庭信步的感觉了。

“刚性需求的人或许永远买不起房。”王军表示。

商业地产：未形成气候

第一太平戴维斯发布报告对2009年北京房地产市场的未来走势进行了预测，据报告显示，由于多个项目的推迟入市，北京甲级写字楼市场空置率还将进一步提高至25％左右，租金仍面临下滑风险，而且有可能回落到2007年的水平，比2008年第四季度低15％左右；今年和明年，北京将会有230万平方米零售市场新增供给量进入市场，大量的供给将对未来的租金水平产生压力，但同时也为零售商选址及消费者挑选购物场所提供了更多的选择。

王军认为，上述预测说明了商业地产在北京还卖不出好价，还未形成气候。“这和销售也有关系，按照国际惯例，一般商铺价格是普通住房的2-3倍，北京目前的商业地产价值仍然偏低。”更重要的是，他认为相关的商业物流体系没有建立，直接导致了北京的商铺价值不高。

记者在采访中了解到，一些商业物流体系建设比较好的地方，商业地产价格高，商铺也供不应求。最典型的当属大红门附近的商业地产了：金融危机中大红门一直人流商流如织，商铺租金不降反涨，仍然是不折不扣的“旺铺”，原因有二：一是该地区已经形成了完整的服装产业链；二就是这里有完善的物流配送中心，因此自发汇聚了大量的服装企业。经过调研，记者发现大红门地区商铺虽旺，但投入产出比相对较大，商业地产建设和运营存在投入大，效率低的现象，这样直接影响了这类物业的投资价值。

而位于西城区黄金地段的万通新世界，动物园批发市场和官园珠宝城在危机中创造了“以小博大”的经典：它们的共同特点是地方小，价格都不低，商铺供不应求，信息平台等软环境建设很好，以很小的资源博得很大流通，均形成了全国性的商流。投入小，回报大，在投资者眼里就价值不菲。

“商铺本身的价值主要在于后期的经营以及后期的人气”，据此，王军认为北京商业地产要形成气候，与政府相关金融政策的扶持密不可分，他认为以上几个项目的火爆都是和西城区政府制定金融政策“以商养商”密不可分的。

建筑地产：往高精尖方向发展

王军注意到，在一些制造业外迁后，他们留下来的厂房和建筑近期很受青睐，“前来问询者多是从事艺术工作团体和物流企业。”建筑地产(包括厂房，工地等)的逐渐盘活也是经济不景气下的一个特殊产物。“这样的厂房改造成本很低，用很低的成本改造成个性化的工作室、办公地点，正在受到很多文化创意企业的欢迎。”

“北京的高成本决定了只能发展高精尖的东西，产品附加值不高，只能是制造什么赔什么。”这些建筑用地经过改造后应该能有很大的用途。比如一些厂房和工厂可以根据不同情况变成物流仓库或者艺术化的场地，发展物流业和文化产业。

另外，他表示，北京的设施农业占地也很多，且利润不高，这些设施农业应该迁出北京，设施农业用地，厂房改作他用，“北京的土地有限，在高价土地资源基础上做低价、薄利农产品商业不经济。”