丁　铄

提要本文通过阐述REITs的概念、种类和特征，对我国设立REITs的风险，从投资者的投资风险和REITs管理者的运营风险两个方面进行分析，以便我国引入REITs后能够充分地进行风险控制，保证其健康发展。

关键词：REITs；投资风险

中图分类号：F83文献标识码：A

一、引言

房地产业是一个资本密集型行业，在全球金融危机大背景下，我国房地产业面临着大量资金缺口，银行系统风险逐渐增大，拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。REITs将成为我国房地产业新的融资渠道，是今后房地产融资的热点研究方向。

由于缺乏配套的法律、税收和会计制度，我国目前还没有实际可操作的REITs。我国国内房地产业、信托业、投资基金发展相对滞后的同时，也导致了对房地产投资信托基金理论和政策的滞后。目前，国内对REITs的研究大多停留在其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍以及引入我国的可行性分析。至于REITs引入国内后的风险分析，则是鲜有涉及。REITs作为一种房地产证券化产品，其本身所蕴含的风险因素更具特殊性和复杂性，其风险研究也绝非一般的投资信托基金的风险分析体系所能代替，需要建立一套适合我国国情的系统的风险分析体系。

二、REITs概述

（一）REITs的概念。REITs即房地产投资信托基金。实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

（二）REITs的种类。按组织形式分类，分为契约型和公司型；按投资组合分类，分为权益型、抵押型和混合型；按资金募集方式分类，分为私募型和公募型；按基金运作方式分类，分为开放式和封闭式。

（三）REITs的显著特征。REITs与一般的房地产投资活动相比，具有以下显著特征：REITs的实物形态是一种证券化了的基金；REITs是国家立法专门投资于房地产的特殊基金；REITs是一种集合投资方式和集合投资组织；REITs投资收入的绝大部分必须定期分配给投资者；REITs是一种为大众服务的社会投资制度；REITs是一系列创新制度的综合体。

三、REITs风险分析

通常来说，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面投资者在投资REITs的过程中受到房地产本身和资本市场的双重风险所带来的一系列不确定因素的影响；另一方面REITs的基金管理者面临着基金运作管理过程中的诸多隐患。据此，本文通过投资风险和运作风险两个方面展开剖析。

（一）REITs的投资风险分析

1、政策风险。政策风险是由于地方政府或中央政府等相关政府职能部门的政策变化而引起市场的波动对REITs的影响。我国房地产市场和资本市场都还处在不断发展变化之中，我国政府对它们的监管缺乏足够的经验，经常会出台一些针对当前经济形势和经济问题而制定的政策，如国家的财政政策、货币政策、产业政策以及金融相关政策等，都会引起股票证券市场价格的波动；而REITs作为一种全新的房地产投融资工具，从试点到规范运作，政策的出台和调整在我国只是一个摸索的过程，使得REITs面临着巨大的风险。

2、资本市场风险。资本市场风险是指由于REITs价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。股票市场的景气度，REITs股票价格定价模型与房地产价格定价模型的差异，以及股票市场中一些信息的影响都会对在股市中进行交易的REITs投资者带来风险。

3、法律风险。法律风险是指由于法律法规不完善，以及执法部门执法不力等造成REITs投资者损失的可能。如果相关职能部门不能出台REITs相关的专业性法规，或者完善相关行业的法律法规，就会使得REITs在我国运作过程中缺乏法律的规范和强有力的支持、保护，极易造成REITs投资者权利的侵害和发展的畸形化，从而不利于其健康发展。

（二）REITs的运营风险分析

1、财务风险。财务风险就是指REITs管理者使用财务杠杆不当而引起的在运作过程中的风险。在大多数设立REITs的国家中，REITs与其他行业性公司一样，也被允许负债经营从而发挥财务杠杆作用扩大收益。于是，相应的在REITs运作过程中的财务风险也由此而生。

2、经营管理风险。经营管理风险主要是指REITs管理者在REITs运作过程中管理不善而造成收益损失或成本增加的风险。在实践中，由于REITs的管理人员获取的信息不完全或存在误差，对经济形势的判断有误，决策失误等情况，往往会造成项目市场定位不准确、对投资对象的选择不当、投资时机把握不恰当等，造成REITs运营的成本增加或利润的减少，投资者的收益很难得到保障。

3、委托-代理风险。REITs作为一种投资工具，是投资信托制度在房地产领域的应用，REITs是建立在委托代理关系基础之上的。委托-代理风险，实际上就是由于委托关系的存在，委托人不得不对代理人的行为后果承担风险。由于委托代理关系中，所有权与经营权相分离，双方当事人之间存在着信息的非对称分布。作为委托人的投资者无法全面了解REITs经营管理状况，而作为受托人的管理者则很有可能为了自身的利益，利用其掌握的专业知识和信息优势损害投资者的权益，从而产生委托代理风险。

4、投资风险。投资风险是指由于房地产市场自身的系统和周期性风险导致在REITs管理者投资选择过程中产生房地产质量下降和预期收益产生差异的风险。REITs是跨越房地产市场与金融市场的一种金融产品和工具。在非规范、信息不够透明的市场里，投资项目选择的风险相对较大。由于房地产周期性衰退会导致这些资产的价格下降以及租金收益减少，从而给REITs价值带来影响。

四、结束语

为了分散银行系统的风险和拓宽房地产企业的融资渠道，我国引入并设立REITs势在必行。在引入REITs的同时也带来了REITs自身的风险。本文通过投资者的投资风险和REITs管理者的运营风险两个方面对REITs的风险进行全面、系统地分析，以便于我国针对引入REITs后可能发生的风险采取风险防范措施，推进我国REITs健康持续地发展。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

［1］陈林杰.我国中小房地产企业发展问题与对策.建筑经济，2006.5.

［2］周巍，秦华.我国房地产融资渠道的选择.法制与社会，2008.6.

［3］李安民.房地产投资基金—融资与投资的新选择.中国经济出版社，2007.